В начале года Конституционный суд РФ поставил точку в многолетнем правовом споре, касающемся статуса апартаментов. С февраля граждане России получили законную возможность оформить временную регистрацию в помещениях такого типа. Что стало причиной исторического вердикта и как это повлияет на рынок недвижимости в Крыму читайте в нашем материале.
Суть вопроса
Апартаменты — это, по сути, обычная квартира с кухней и санузлом, только юридически она считается нежилым помещением.
Так откуда же берется этот "нежилой" статус? Всё упирается в землю и назначение здания. Чаще всего апартаменты строят на участках, которые по документам не предназначены для жилой застройки. Например, земля выделена под размещение гостиниц, офисных центров или торговых комплексов. Но поскольку спрос на жильё выше, застройщик идёт по пути наименьшего сопротивления: возводит здание, внутри делает "квартиры", а юридически это называет "апартаментами" — то есть нежилыми помещениями для временного пребывания.
Как было указано выше, апартаменты – это не жилое помещение и зарегистрироваться в них до 2026 было невозможно.
Что изменилось
В 2022 году супружеская пара из Санкт-Петербурга попыталась оформить временную регистрацию в апартаментах на том основании, что закон позволяет сделать это в гостиницах, хотя они тоже являются коммерческой недвижимостью. В паспортной столе заявителям отказала, так как апартаменты не считаются гостиницами. В борьбе за справедливость жители Петербурга дошли до Конституционного Суда, который встал на их сторону.
В ходе рассмотрения жалобы КС подтвердил и разъяснил четыре ключевых принципа:
- Уведомительный характер. Регистрация — это не разрешение, а способ уведомить государство о своем месте нахождения. Отказ в ней незаконен.
- Цель учета. Регистрация нужна не только гражданам для реализации прав, но и самому государству для получения достоверных данных.
- Свобода выбора места. Жить можно не только в жилых помещениях (например, в гостиницах). Если апартаменты пригодны для жизни, отказ в регистрации неправомерен.
- Использование нежилых помещений. КС подтвердил, что нежилые помещения, пригодные по характеристикам для проживания, могут использоваться для личных нужд — прямого запрета на это нет
Итог: оспариваемые нормы закона о свободе передвижения и правил регистрации признаны нарушающими конституционные права граждан.
Важные нюансы
Решение суда не делает апартаменты полноценными квартирами. Оно вводит лишь одно послабление, но сохраняет массу ограничений.
Во-первых, речь идёт только о временной регистрации. Постоянную прописку в апартаментах по-прежнему оформить нельзя.
Во-вторых, государство по-прежнему не обязано строить для жителей апартаментов школы и детские сады. Даже если там прописалась тысяча человек, требовать от мэрии новой социальной инфраструктуры никто не может.
В-третьих, юридический статус "нежилого помещения" сохраняется целиком. Это значит, что налоги и коммунальные платежи остаются выше, чем в квартирах, а правила управления домом регулируются не жилищным, а гражданским кодексом.
Последствия для Крыма
Апартаменты – популярный тип жилья в Крыму. Как выяснил корреспондент «Крымской газеты», опираясь на данные Единого ресурса застройщиков, в нашей республике сейчас возводится 25 жилищных комплексов с апартаментами, а количество доступных для покупки квартир (с учётом уже построенных ЖК) насчитывает 3904.
Но решение Конституционного Суда не увеличит спрос на покупку данного жилья в нашем регионе, рассказал в беседе с корреспондентом «Крымской газеты» президент Крымской гильдии риелторов Валерий Шумеев.
«Всё-таки речь идёт о временной регистрации, а не постоянной. Жить там можно вообще без регистрации. Те, кто покупают апартаменты у моря, чаще всего рассматривают их как место для летнего отдыха, либо как бизнес-инвестицию. Временная прописка для этих целей не нужна», - сказал эксперт.
Аналогичное мнение высказал риелтор Александр Ермачков.
«Возможность временной регистрации никак не повлияет на спрос на апартаменты в Крыму. Плюс ко всему, в отличие от других регионов, где они стоят дешевле квартир, в Крыму разницы в цене практически нет", - сказал Ермачков.
Он также напомнил, что из-за наличия бассейнов, охраны и пр. в обслуживании обходятся дороже, чем квартиры.
Таким образом, учитывая, что апартаменты всё ещё остаются нежилым помещением со всеми вытекающими последствиями, спрос на них в Крыму вряд ли вырастет.