Сентябрь 2024 года ознаменовался значительным изменением российского законодательства о банкротстве, которое заметно улучшило положение владельцев ипотечного жилья. Теперь банкротящиеся граждане получили реальную возможность спасти своё единственное жильё от продажи на торгах.
Предыстория проблемы
До осени 2024 года судьба ипотечной квартиры была печальна: залоговая недвижимость чаще всего уходила с молотка независимо от размера задолженности перед банком.
Единственным выходом оставалось заключение плана реструктуризации долгов или достижение согласия с каждым кредитором отдельно. Но на практике оба варианта были малореализуемы.
Например, решение суда могло признать необходимым продажу имущества, несмотря на наличие договора ипотеки и невозможность удовлетворить интересы остальных кредиторов другим имуществом должника.
Новые возможности для защиты жилья
Сегодня ситуация изменилась благодаря статье 213.10-1 Закона о банкротстве. Она даёт право гражданам заключать отдельное мировое соглашение непосредственно с банком-кредитором. Для этого больше не требуется получать одобрение других кредиторов, достаточно договориться именно с банковской организацией, выдавшей ипотеку.Такое соглашение позволит оставить жильё за собой, продолжив платежи по графику, оговоренному ранее договором.
Главное преимущество здесь — сохранение тех же условий кредита, включая ставку и срок выплат.
Ещё одна опция спасения квартиры — полное досрочное погашение ипотеки третьими лицами. Родственники или друзья могут внести всю сумму остаточного долга, освобождая жильё от статуса залога и выводя его из-под угрозы реализации на аукционе. Правда, в таком случае потребуется заранее погасить долги первой и второй очередей, например алименты или обязательства по возмещению ущерба здоровью третьих лиц.
Условия сохранения ипотечной недвижимости
Чтобы успешно воспользоваться правом на защиту единственного жилья, гражданин-должник обязан соблюсти ряд важных условий:
- Жильё должно являться единственным местом проживания гражданина и членов его семьи.
- Должник действительно проживает в данном помещении.
- Банк-кредитор согласен принять предложение о заключении отдельного мирового соглашения.
- Наличие непогашенной задолженности по ипотечному договору не лишает права подписать такое соглашение, но долговые обязательства должны быть учтены в договоре.
- Необходимо обеспечить удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, если иного имущества для покрытия обязательств недостаточно.
Однако банки зачастую бывают заинтересованы в продаже заложенного жилья, поскольку рыночная стоимость квартиры иногда превышает оставшуюся задолженность, а сами кредиты выданы под низкие проценты, ниже текущих ставок.