«Мы считаем, что при ставках от 12% и ниже рыночная ипотека станет вполне доступной для большой части граждан» — эту фразу Герман Греф выдал 26 февраля 2026 года . Сказал и, наверное, сам улыбнулся своей шутке. Потому что если это не шутка — тогда это либо отрыв от реальности, либо наглое втирание населению с прищуром «а вы купитесь?».
Давайте посчитаем, почему 12% — это не «доступно», а «повезло, что не 20».
Часть 1: Магия цифр или Греф против арифметики
Начнем с того, что сейчас на рынке творится полный ад. По состоянию на декабрь 2025 года средневзвешенные ставки в топ-20 банков составляли:
На первичном рынке — 21,25 процента
На вторичном рынке — 21,22 процента
На рефинансирование — 22,37 процента
Сбер, кстати, с 26 февраля снизил ставки аж на 0,7 процентных пункта. Теперь минимальная ставка на первичке — 15,7 процента, на вторичке — 16,5 процента. Ура, товарищи! Всего-то 16,5 — бери не хочу.
И на этом фоне Греф вещает про 12 процентов как про «доступность». Доступность для кого? Для тех, у кого зарплата позволяет отдавать банку половину дохода 30 лет?
Часть 2: А когда эти 12 процентов наступят?
Греф сам признает: «пока сложно прогнозировать, когда в России будут такие ставки. Вполне возможно, что за пределами этого года» .
То есть конкретики — ноль. Может, в 2027-м. Может, в 2030-м. Может, когда рак на горе свистнет.
При этом сам же Греф в декабре 2025-го прогнозировал, что ключевая ставка к концу 2026-го опустится до 12 процентов . Но эксперты уже тогда крутили пальцем у виска: Инна Литвиненко из РГУ социальных технологий назвала этот прогноз «излишне оптимистичным» и предположила, что ставка не опустится ниже 14–15 процентов .
И кто прав? Поживем — увидим. Только ипотеку брать надо сегодня, а не «когда-нибудь потом».
Часть 3: Доступность — это не только ставка
Греф оперирует только ставкой, забывая про главное: доступность ипотеки — это когда ежемесячный платеж не съедает ползарплаты.
Давайте посчитаем на пальцах. Берем самую скромную однушку в регионе — 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос 20 процентов — миллион. Кредит — 4 миллиона.
Если ставка 12 процентов — платеж в месяц составит около 41 тысячи рублей. За 30 лет переплата — почти 11 миллионов.
Если ставка 16,5 процента (как сейчас в Сбере) — платеж подскакивает до 55 тысяч. Переплата — почти 16 миллионов.
Если ставка 21 процент (как было недавно) — платеж зашкаливает за 70 тысяч, а переплата переваливает за 21 миллион.
При ставке 12 процентов платеж — 41 тысяча в месяц. Это при том, что средняя зарплата в России, по официальным данным, около 75 тысяч. То есть 55 процентов зарплаты уйдет на ипотеку.
Вычитаем коммуналку, еду, проезд, лекарства — и остаются рожки да ножки. Это называется «доступно»? Это называется «выживание».
Часть 4: Льготная ипотека сворачивается, а рыночная не растет
Греф в ноябре 2025-го вещал: «Ситуация с перекосом в пользу льготной ипотеки нормализуется в 2026 году» . Мол, сворачивать госпрограммы надо постепенно, чтобы не было шока.
А теперь смотрим реальность. Семейную ипотеку уже режут: обсуждается, что для семей с одним ребенком ставка может вырасти до 12 процентов (вместо нынешних 6) . Сам Греф называет это «достаточно большим шоком с точки зрения роста долговой нагрузки» .
То есть он сам признает, что 12 процентов — это шок для льготников. А для обычных людей это вдруг становится «доступностью». Логика железная: если льготникам 12 процентов — шок, значит, для остальных это норма. Гениально.
Часть 5: Что говорят эксперты?
Специалисты «Яндекс Недвижимости» настроены куда реалистичнее. Старший аналитик Сбера Виталий Лакеев (да-да, тоже из Сбера) прогнозирует, что рыночная ставка в 2026-м может снизиться до 14 процентов — и то только если ключевая упадет до 12 . То есть 14 процентов — это потолок оптимизма.
А доцент Литвиненко вообще считает, что ключевая ставка ниже 14–15 процентов в этом году не упадет . А значит, рыночная ипотека так и останется в районе 17–18 процентов.
Итог: 12 процентов — это не доступность, это просто меньше двадцати
Греф умеет подавать информацию красиво. Сказать «при ставке 12 процентов ипотека станет доступной» — это как сказать «при температуре минус 20 в Питере станет тепло». По сравнению с минус 30 — да, теплее. Но чтобы выйти на улицу без валенок — все равно холодно.
12 процентов — это все еще грабительская ставка, при которой:
Платеж съедает половину зарплаты
Переплата за 30 лет составляет две с половиной квартиры
Банки продолжают зарабатывать миллиарды на вашей нужде в жилье
Доступной ипотека станет тогда, когда ставка упадет до 5–7 процентов, а зарплаты вырастут до уровня, при котором платеж не будет убивать бюджет. В Европе так и работает. В России — «12 процентов это доступно».
Греф, может, для своих сотрудников в Сбере и берет ипотеку по 5 процентов (внутренние программы, все дела). А для нас, простых смертных, 12 процентов — это подарок судьбы. Спасибо, Герман Оскарович, что разрешили помечтать.
P.S.
Если вы дочитали до конца и верите, что ставка упадет до 12 процентов в этом году — у меня для вас плохие новости. Даже если упадет, цены на квартиры тут же подскочат. Потому что спрос оживет, а застройщики не дураки. Так что «доступность» останется такой же призрачной, как обещания Грефа.
P.P.S.
Греф говорит: «Мы за постепенный подход» . Постепенный — это когда мы медленно, но верно привыкаем к мысли, что своя квартира — это роскошь, а ипотека — это кабала на три поколения вперед.
