Рынок недвижимости переживает парадоксальный момент. С одной стороны, количество выставленного на торги жилья бьет рекорды. С другой — суммарная стоимость реализованных активов снижается. Что происходит? Эксперты объясняют: на рынок выходит все больше имущества из-за роста банкротств, но покупатели становятся осторожнее и избирательнее. Разбираемся, стоит ли участвовать в торгах и какие риски нужно учитывать.
Цифры: торговая активность бьет рекорды
В 2025 году на торги было выставлено почти 61 тыс. лотов жилой недвижимости — заметный рост по сравнению с 52 тыс. в 2024 году. Реализовано было 24% этих объектов, то есть практически каждый четвертый лот. Годом ранее этот показатель составлял почти 28%.
Однако если смотреть на суммарную стоимость реализованного имущества, картина меняется. В секторе банкротных торгов зафиксировано снижение объема реализованного имущества на 24,8% — с 194 млрд до 155 млрд рублей.
При этом доля сделок с недвижимостью через аукционы достигла 19% от общего объема инвестиций — это максимум за десять лет наблюдений, в 2-2,5 раза выше средних показателей прошлых периодов. В Москве и области объем продаж коммерческой недвижимости на торгах вырос в четыре раза и составил 87,5 млрд рублей.
Почему растет предложение на торгах?
Главная причина — рост числа банкротств. По данным Федресурса, за десять месяцев 2025 года статус банкрота получили более 463 тысяч человек, это на треть больше, чем годом ранее. На рынок выходит все больше активов.
Инвестиционный советник Юлия Кузнецова поясняет: торги перестали быть узким сегментом «проблемных активов» и превратились в полноценный канал реализации недвижимости. На аукционы все чаще выходят объекты банков после дефолтов заемщиков, имущество в процедурах банкротства, а также квартиры, реализуемые через государственные и муниципальные площадки. Дополнительно растет доля частных собственников и инвесторов, которые выбирают аукцион как способ быстрее продать актив в условиях снижения спроса на классическом рынке.
Почему спрос отстает от предложения?
Здесь играют роль два фактора.
Первый — охлаждение ипотечного рынка. Высокая ключевая ставка (сейчас 15,5%) и удорожание кредитов сделали традиционные сделки менее доступными. В результате часть собственников, которым важно быстро высвободить капитал, идут на торги. Покупатели же, напротив, становятся более избирательными и ищут объекты с дисконтом. Именно этот ценовой фактор и подогревает интерес к аукционам: стартовая цена часто ниже рыночной на 10-30%, хотя итоговая стоимость зависит от конкуренции участников.
Второй — неравномерная ликвидность. Ликвидные квартиры в хороших локациях редко уходят с большим дисконтом, конкуренция за них высокая. Реальная скидка на жилую недвижимость — в среднем 20-30%. А обещания «купить за полцены» работают только на проблемных объектах с прописанными жильцами, обременениями или перспективой оспаривания сделки кредиторами. Торги по банкротству — это профессиональный рынок, где нужны живые деньги, юридическая экспертиза и холодный расчет.
Региональная картина: Москва как индикатор
Москва в 2025 году реализовала на торгах более двух тысяч квартир. Для сравнения: в 2020 году было продано лишь 289 квартир и жилых помещений как в столице, так и в Подмосковье.
Конкуренция достаточно высокая: в 2025 году на одну квартиру в среднем претендовали девять участников. Цена продажи, как правило, близка к рыночной или немного ниже ее. Бывают и удачные покупки: так, однокомнатная квартира в Бибиреве была продана за 6,9 млн рублей, что значительно ниже рыночной стоимости.
Через торги в столице реализуются квартиры, которые перешли в муниципальную собственность после смерти владельцев, не имеющих наследников, или же жилье физлиц, находящихся в процедуре банкротства. Кроме того, подобный жилищный фонд пополняется квартирами, которые город списывает с баланса.
Какие риски нужно учитывать?
Торги — это не «распродажа без рисков». Здесь требуется тщательная юридическая проверка объекта, анализ обременений, понимание процедуры и готовность оперативно внести задаток. Нередко выигрывает тот, кто заранее просчитал экономику сделки, включая возможные расходы на ремонт, выселение и оформление. Без системного подхода можно столкнуться с дополнительными затратами, которые нивелируют первоначальный дисконт.
Прогноз на 2026 год
В 2026 году тренд сохранится. Вероятнее всего, количество имущества на банкротных торгах продолжит расти, особенно в сегменте ипотечного жилья. Это связано преимущественно с увеличением числа банкротств граждан и компаний в России.
В ближайшие месяцы сегмент торгов, вероятно, сохранит активность: при сохранении высоких ставок предложение со стороны банков и банкротных процедур будет оставаться значительным, а интерес к покупке с дисконтом — устойчивым.
Стоит ли покупать жилье на торгах?
Мнения экспертов сходятся: для инвестора с опытом и холодным расчетом — да, это может быть интересная точка входа, особенно в крупных городах, где ликвидность выше. Для покупателя «для себя» участие в аукционе оправдано только при четком понимании процедуры и рисков.
Главное изменение за последний год — это рост предложения при одновременном охлаждении ипотечного спроса. И пока этот дисбаланс сохраняется, торги останутся важным каналом реализации недвижимости. Но легких денег там нет — только для подготовленных.