Может ли банк запретить сдавать ипотечную квартиру

Может ли банк запретить сдавать ипотечную квартиру

Сдавать ипотечные квартиры в аренду не запрещено. Правда ли, что банк может запретить сдавать ипотечную квартиру?

Прямого запрета на сдачу ипотечных квартир в аренду нет, но банки включают в договор ограничивающие условия.

Недавно в ряде СМИ и телеграм-каналах прошла информация о том, что банки все чаще включают в договоры пункт, запрещающий сдавать ипотечную квартиру. Особенно это касается льготной ипотеки. Разберемся подробнее

❗️ Что случилось?

Основой сообщений стал такой случай: некий житель Московской области оформил льготный кредит по программе «семейная ипотека». Купил квартиру в новостройке, сделал ремонт и решил сдавать.

Банк об этом узнал и по договору повысил ставку с 6% до рыночной 22% после проверки. Основание банк увидел в условии кредитного договора: до снятия обременения заемщик не вправе сдавать квартиру без согласия банка.

Обосновал банк это тем, что по программе «семейная ипотека» кредит выдается для покупку квартиры для проживания семьи заемщика, а не для того, чтобы он зарабатывал на аренде. Аренда — это использование квартиры не по назначению. Если же квартира покупалась именно для сдачи, то и ставка должна быть обычной, без льгот.

Заемщик обратился в суд, сейчас дело рассматривается.

❗️ Что говорит закон?

Ключевой момент здесь в том, что ипотека — это лишь залог, а квартира остается в собственности заемщика. Банк лишь получает обеспечение на случай невозврата кредита.

При этом покупатель квартиры сохраняет право не только владеть, но и пользоваться заложенным имуществом по его назначению. Сдача квартиры внаем — это один из способов использовать жилье по назначению, никакого противоречия тут нет.

Есть позиция Роспотребнадзора и подтверждающая ее практика Верховного суда: включение в договор условия, которое запрещает заемщику сдавать заложенную квартиру внаем, может рассматриваться как ущемление прав потребителя.

Закон дает собственнику право пользоваться заложенной вещью, а договор не должен вводить ограничение, которого нет в законе. Если же условие договора ухудшает положение потребителя по сравнению с законом, то оно может быть признано недействительным (ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», Постановление Верховного суда по делу N А07-29275/2015).

⏺Правила льготных программ (в том числе «семейной ипотеки») не содержат запрета на сдачу жилья. Поэтому у банка нет аргумента о том, что купленная по льготной ипотеке квартира предназначена для проживания только самого покупателя и его семьи. Если банк ссылается на запрет — это, как правило, именно условие договора, а его законность сомнительна.

Другое дело, что банк может добавить в договор не запрет, а необходимость получения согласия банка на сдачу квартиры. Но, исходя из вышеназванного, это лишь формальность — даже если заемщик не получит согласие банка, какие-то санкции или запрет со стороны банка будут незаконными.