Обзор ВС РФ № 3(2025) - Применение земельного законодательства

29. Отказ в регистрации перехода права собственности на земельный участок, находящийся в частной собственности, на основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации является незаконным.

См. также

• статью 8.1. ГК РФ "Государственная регистрация прав на имущество"
• статью 131 ГКК РФ "Государственная регистрация недвижимости"

Общество (покупатель) заключило в 2022 году договор купли-продажи земельного участка.

Вместе с тем Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра) отказало в регистрации перехода права собственности от продавца на основании пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, ссылаясь на то, что земельный участок частично расположен в границах действующих красных линий.

Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями к Управлению Росреестра о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и о возложении обязанности осуществить регистрацию права собственности.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований общества отказано.

Суды исходили из того, что в отношении территории расположения спорного земельного участка действует документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), утвержденная постановлением администрации города от 6 декабря 2010 г. Земельный участок частично расположен в границах действующих красных линий на территории общего пользования.

В соответствии с генеральным планом города, утвержденным в 2021 году, спорный земельный участок необходим для перспективного размещения элементов транспортной инфраструктуры. При этом пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ установлен прямой запрет на приватизацию земельных участков общего пользования.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила вынесенные по делу судебные акты и удовлетворила требования общества, указав следующее.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 262 ГК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки в составе земель общего пользования не подлежат приватизации.

Под приватизацией земельного участка, запрет на которую содержится в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ, следует понимать переход имущества из государственной или муниципальной собственности в частную.

Между тем спорный земельный участок в порядке приватизации выбыл из публичной собственности в 2012 году, регистрация перехода права собственности первому частному приобретателю произведена на основании судебного акта, участок на протяжении многих лет находился в частной собственности различных юридических лиц, в том числе продавца по последней сделке купли-продажи.

Право собственности всех приобретателей указанного земельного участка возникло с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости, которая осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (пункты 1, 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином; приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Возникновение права собственности у предыдущих приобретателей земельного участка не было оспорено заинтересованными лицами в судебном порядке.

Перехода земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную при заключении обществом договора купли-продажи в 2022 году не осуществлялось.

Таким образом, отказ в проведении заявленных регистрационных действий со ссылкой на пункт 12 статьи 85 ЗК РФ не может быть признан законным и обоснованным.

Определение N 309-ЭС24-7383