Вы честно всю жизнь копили на эту квартиру. Или получили в наследство от родителей. Или выкупили долю став единоправным владельцем. Теперь встает вопрос: как передать ее дальше, чтобы дети, внуки или просто близкие люди не переругались в хлам?
Ситуации разные: хотите завещать всем в равных долях или желаете, чтобы все досталось конкретному человеку. И в тоже время страшно, что обидят, выгонят, оставят на улице. Или что после вашего ухода начнутся суды, которые сведут на нет все ваши усилия.
Давайте разложим по полочкам два главных инструмента - завещание и дарственную. Без воды, с цифрами, с рисками и с понятными примерами. Поехали!
📝Завещание: контроль до конца
Завещание - это документ, который начинает работать только после вашей смерти. До этого момента вы полноправный хозяин: можете продать квартиру, обменять, подарить, прописать кого душе угодно. И даже переписать само завещание сто раз, и никто об этом не узнает.
Плюсы завещания:
- ✅Полный контроль. При жизни вы распоряжаетесь имуществом как хотите. Никто не может вас выселить, запретить вам что-то или требовать свою долю
- ✅Тайна. Наследники узнают о своих правах только после открытия наследства. Никаких обид и претензий при вашей жизни
- ✅Гибкость. Можно составить завещание на любого человека, хоть на соседа или благотворительный фонд. Можно указать несколько наследников и четко прописать их доли
- ✅Налогов нет. Наследники не платят НДФЛ при получении имущества, независимо от степени родства
Минусы завещания:
- ❌Обязательная доля. Даже если вы все оставили любимой дочери, ваш нетрудоспособный сын или пожилые родители имеют право на долю по закону
- ❌6 месяцев ожидания. Наследники смогут вступить в права только через полгода после вашей смерти. Квартира все это время будет в подвешенном состоянии
- ❌Оспорить можно. Завещание могут попытаться оспорить, если докажут, что в момент подписания вы не отдавали отчет своим действиям. Но доказать это сложнее, чем при дарении
- ❌Расходы после. Наследникам придется заплатить пошлину за выдачу свидетельства: 0,3% от стоимости квартиры (но не более 100 тыс.) для близких родственников и 0,6% (до 1 млн) для остальных. Правда, некоторые категории граждан имеют льготы или полностью освобождаются от пошлины
🎁Дарственная: здесь и сейчас, но без права на ошибку
Договор дарения (в народе - дарственная) передает квартиру другому человеку сразу после регистрации сделки. Вы больше не собственник. Вообще. Совсем.
Плюсы дарственной:
- ✅Мгновенный результат. Оформили, зарегистрировали - и человек уже хозяин. Никаких полгода ждать не надо
- ✅Минимизация споров. После регистрации квартира выбывает из наследственной массы. Ее не поделят другие наследники, потому что она уже не ваша
- ✅Обязательная доля не работает. На момент смерти квартиры у вас уже нет, значит, и претендовать на нее никто не может
- ✅Можно сохранить право проживания. Если боитесь, что одаряемый вас выгонит, пропишите в договоре условие: вы сохраняете право жить в этой квартире пожизненно
Минусы дарственной:
- ❌Без права передумать. Подписали, зарегистрировали - все. Отменить дарение можно только в исключительных случаях: если одаряемый покушался на вашу жизнь, бил вас или уничтожает подарок. Просто "передумал" - не считается
- ❌Налоги для не-родственников. Если одаряемый не близкий родственник (супруг, родители, дети, бабушка, дедушка, внуки, братья и сестры), он заплатит 13% НДФЛ от кадастровой стоимости квартиры
- ❌Нотариус обязателен. С 13 января 2025 года все договоры дарения нужно удостоверять у нотариуса, даже между родственниками. Это дополнительные расходы включающие федеральный и региональный тариф
- ❌Риск остаться на улице. Если не прописать в договоре право проживания, новый собственник может вас выселить. Даже если это ваш ребенок (ситуации разные)
- ❌Кредиторы могут отменить. Если даритель в течение трех лет после дарения станет банкротом, конкурсный управляющий может оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу
⚖️Сравниваем по главным критериям
💡Так что же выбрать?
Завещание подходит если:
- Вы хотите сохранить контроль над квартирой до конца жизни;
- Боитесь, что одаряемый может вас выселить;
- У вас сложные отношения с родственниками и вы хотите сохранить тайну своих решений;
- Вы не уверены в окончательном решении и хотите оставить возможность передумать
Важно: Составляйте его у нотариуса. Собственноручное завещание могут признать недействительным. Помните про обязательную долю. Нетрудоспособные, иждивенцы и несовершеннолетние наследники имеют право на свою часть, даже если вы их не указали
Дарственная подходит, если:
- Вы твердо решили передать квартиру конкретному человеку и не планируете менять решение;
- Хотите, чтобы квартира точно не досталась другим наследникам;
- Вы уверены в порядочности одаряемого и защитили себя правом проживания в договоре;
- Одаряемый - близкий родственник, и налог платить не придется
Важно: Не дарите, если у вас есть долги и риск банкротства - сделку могут оспорить. Учитываете, что после дарения вы уже не сможете подарить эту квартиру кому-то другому
Чем именно воспользоваться (завещание или дарственной) решать только вам. Главное - не пускать все на самотек. Квартира слишком дорогой актив, чтобы оставлять ее судьбу на волю случая и судов.
А у вас был опыт с завещаниями или дарственной? Сталкивались с тем, что другие наследники оспаривали завещание? Делитесь в комментариях - это может помочь тем, кто сейчас в раздумьях, что выбрать.