Ошибка, которая может стоить недвижимости
История, которую юристы по недвижимости слышат регулярно.
Семья покупает квартиру.
Используют материнский капитал.
Пенсионный фонд (теперь — Социальный фонд России) переводит деньги.
И родители подписывают обязательство:
выделить доли детям.
Проходит год.
Потом второй.
Квартира оформлена на родителей.
Все живут спокойно.
А потом происходит одно из трёх:
— развод;
— продажа квартиры;
— проверка Росреестра или прокуратуры.
И внезапно выясняется: обязательство перед государством не исполнено.
Почему доли детям вообще нужно выделять
Использование материнского капитала регулирует Федеральный закон №256-ФЗ.
Суть проста:
если государство помогло купить жильё — дети должны получить в нём доли.
Это не рекомендация.
Это обязанность собственников жилья.
По закону родители должны оформить доли детям после снятия обременения по ипотеке либо в разумный срок после покупки жилья.
И вот здесь начинается путаница
Многие родители уверены:
«Чтобы выделить доли детям, нужно оформлять дарение и идти к нотариусу.»
Отсюда следующий вывод:
— нотариус стоит денег;
— значит, можно отложить.
Но это не совсем так.
Дарение и соглашение — это разные вещи
Для выделения долей детям при использовании материнского капитала применяется не договор дарения, а соглашение о распределении долей.
И это важная юридическая разница.
Потому что:
соглашение может оформляться без нотариуса.
Но — не всегда.
Когда нотариус действительно не нужен
Позиция Росреестра на сегодня достаточно чёткая.
Соглашение о выделении долей примут без нотариального удостоверения, если выполняются два условия:
1️⃣ доли выделяются только детям
2️⃣ режим собственности супругов не меняется
То есть супруги не делят между собой квартиру, а просто закрепляют доли за детьми.
Пример №1. Квартира была куплена до брака
Женщина купила квартиру до брака.
Позже родился второй ребёнок.
На погашение ипотеки использовали материнский капитал.
Квартира юридически принадлежит только матери.
В этом случае она может:
— составить простое письменное соглашение;
— выделить доли детям;
— подать документы в Росреестр.
Нотариус не требуется.
Пример №2. Квартира куплена в браке
Квартира оформлена на одного супруга.
Но куплена в браке.
Юридически это совместная собственность супругов.
Если они решают:
— выделить доли только детям,
— а остальное оставить совместным,
нотариус также не требуется.
А вот здесь появляется нотариус
Если супруги в соглашении делают ещё один шаг:
— делят квартиру между собой,
— закрепляют доли мужа и жены,
тогда затрагивается режим совместной собственности.
А значит:
соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
Это требование закона.
Где чаще всего совершают ошибку
Распространённая ситуация:
Супруги приходят к юристу и говорят:
«Мы хотим сразу всё оформить правильно —
по 1/4 каждому: мужу, жене и двум детям.»
И именно здесь появляется необходимость нотариальной формы.
Хотя многие семьи могли бы:
— выделить доли детям
— оставить остальное совместным
и обойтись без нотариуса.
Но есть проблема серьёзнее
Иногда доли детям не выделяют вообще.
А потом:
— продают квартиру;
— делят её при разводе;
— дарят третьим лицам.
И в таких ситуациях сделки могут оспариваться.
Потому что права детей нарушены.
Судебная практика последних лет показывает:
если материнский капитал использован,
доли детям должны быть выделены обязательно.
Когда вмешивается прокуратура
Да, такое происходит.
Прокуратура вправе:
— выявлять случаи неисполнения обязательств;
— обращаться в суд;
— требовать выделения долей детям.
И такие дела регулярно рассматриваются судами.
Если коротко
Если квартира куплена с использованием материнского капитала:
✔ детям обязательно должны быть выделены доли
✔ для этого используется соглашение, а не дарение
✔ нотариус нужен не всегда
✔ главное условие — не менять режим собственности супругов
Но каждый случай имеет нюансы:
— когда куплена квартира;
— кто собственник;
— есть ли ипотека;
— выделялись ли доли раньше.
Иногда одна неправильно выбранная форма документа
может привести к отказу Росреестра или даже к судебному спору.
Поэтому перед оформлением соглашения лучше проверить,
какой вариант подходит именно вашей ситуации.
Потому что в недвижимости, как показывает практика,
ошибка в одном документе может стоить очень дорого.