За 2025 год средний ценник на апартаменты (нежилые помещения для проживания) на вторичном рынке жилой недвижимости Республики Крым в среднем вырос до отметки в 302,5 тыс. руб. за кв.м., что на 5,2% выше соответствующей средней стоимости квадрата в апартаментах в декабре 2024 года, которая на тот момент составляла 291,3 тыс. руб. за кв.м.
При этом итоги года оказались хуже чем показатели в летний период, а рекордсменом в классе стали 1-комнатные апартаменты, которые за год прибавили 28,45% к среднему ценнику. В ситуации на рынке вторичной жилой недвижимости Республики Крым разбирались эксперты маркетингового агентства "Маркет-Крым", проанализировав объявления на нескольких популярных агрегаторах. Непосредственно в декабре 2025 года выявлено 1055 объявлений о продаже апартаментов в различных районах Республики Крым, из которых примерно 85% являются уникальными (продавцы зачастую отдают свой объект на продажу в несколько агентств недвижимости и если цена объекта является адекватной, то такой объект будут рекламировать с разной текстовкой сразу несколько риелторских контор). О результатах анализа рынка читайте в нашем обзоре.
На рисунке 1 можно увидеть как в течении 2025 года менялась средняя стоимость на апартаменты на вторичном рынке жилой недвижимости в Крыму. Наивысшей в течение 2025 года была цена на продажу апартаментов в третьем квартале 2025 года. Тогда средний ценник на квадратный метр достигал 334,9 тысяч рублей. В четвёртом квартале произошло некоторое снижение ожиданий продавцов.
Ожидания эти для курортных территорий Крымского полуострова, а именно на прибрежных территориях строится подавляющее большинство комплексов апартаментов к концу летнего туристического сезона у продавцов крымской недвижимости были необычайно высоки. И неудивительно, ведь власти Крыма отчитались о необычайном росте туристического потока.
В целом, за 2025 год туристический поток в Крым составил 6 945,1 тыс. чел, что на 15% выше аналогичного показателя 2024 года. Конечно, 6,9 млн. чел., это далеко не те 9,5 млн. чел., которые отдохнули в Крыму в рекордном 2021 году. Непосредственно в третьем квартале статистика была чуть менее громкой. За летний период 2025 года в Крыму отдохнуло 3 775,0 тыс. человек, что впрочем на те же самые 15% выше, чем за аналогичный период 2024 года.
Декларируемый туристический поток несомненно добавил оптимизма продавцам крымских апартаментом, большинство из которых являются жителями российских городов-миллионников, да и владельцев с украинской пропиской, которые не спешат или не могут избавиться от политически неправильной недвижимости ещё немало. Стоит также отметить, что отдельные южнобережные застройщики в своей рекламе строящихся апартаментов обещают потенциальному покупателю доход от аренды от 1,9 млн. руб. в год, утверждая что такая инвестиция отобьётся всего за 5 лет.
И хотя арендные апартаменты минувшим летом явно не пустовали, а зарабатывали доход своим владельцам, тем не менее нужно отметить изменение туристического спроса, имеющий место в последние годы. Министерство курортов и туризма Республики Крым в период высокого туристского сезона 2025 года провело социологические опросы среди гостей полуострова, согласно которым наибольшее предпочтение в выборе места отдыха отдано Западному и Южному побережьям Крыма – 54,4% и 30,4% туристов соответственно. При этом 80% туристов остановились в коллективных средствах размещения, 19% туристов выбрали отдых в частном секторе, квартире, в том числе у родственников или знакомых; 1% опрошенных – это туристы, которые отдыхали с палатками и в кемпингах.
Конечно, репрезентативность данного опроса вызывает определённые сомнения. Опрошено аж 4,5 тыс. чел. Не озвучено при каких условиях проводился опрос. Потому как одно дело, когда интервьюверы ходили между машинами в очереди на мосту и совсем другое если анкеты разложили по ресепшинам в отелях. Оставим статистику на совести организаторов. И тем не менее 20% от 7 млн. чел. - это много, хотя и количество комплексов апартаментов, построенных в последние годы явно превышает реальный спрос на их приобретение. Строится много, сроки экспозиции помещений до проджаи довольно длительные.
Но это же первичка, а на вторичке свои тенденции, скажет любопытный читатель, и будет прав лишь отчасти, поскольку в последнее время в Крыму, да и по Российской Федерации в целом, наблюдается сильная корреляция между изменением цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Продавцы объектов на вторичке ориентируются на цены в новостройках и поднимают свои ценники вслед за застройщиками. Но, опять же, цены в объявлениях - это ожидания продавцов, а реальные сделки идут с дисконтом. Причём дисконт на крупные объекты может доходит и до 10-20%.
На рисунке 2 можно увидеть среднюю стоимость на апартаменты с различным количеством комнат, которая составила соответственно:
- студии - 299,2 тыс. руб. за кв.м. (+19,2% за год);
- 1-комнатные - 287,3 тыс. руб. за кв.м. (+28,45% за год);
- 2-комнатные - 326,5 тыс. руб. за кв.м. (+3,23% за год);
- 3-комнатные - 315,6 тыс. руб. за кв.м. (+2,43% за год);
- 4-комнатные и более - 271,4 тыс. руб. за кв.м. (-17,12% за год);
- свободная планировка - 343,3 тыс. руб. за кв.м. (+12,55% за год);
Наиболее дорогостоящим предложением на вторичном рынке недвижимости Республики Крым к удивлению стали апартаменты свободной планировки, закончившие год с ценником с 343,1 тыс. руб. за кв.м. В среднем это помещения с площадью в 67,3 кв.м. и по площади скорее относящиеся к 2-комнатным апартаментам, которые как раз и занимают второе место с показателем в 236,5 тыс. руб. за кв.м.
Апартаментов свободной планировки на рынке не так уж и много: 9% от общего количества и те же 9% от общей площади выставленных на продажу объектов. Примечательно, что и для двушек также идёт одинаковая пропорция 21% и 21%, то есть можно утверждать, что двушки со свободной планировкой и есть тот самый средний объект, наиболее представленный на вторичном рынке.
Ну а наиболее представленными на крымском рынке вторички являются самые маленькие по площади (в среднем 33,7 кв.м.) апартаменты-студии (38% от общего количества и 19% от суммарной площади).
В отношении динамики цен на отдельные типы апартаментов, то в глаза сразу бросается удивительный ценовой оптимизм продавцов 3-комнатных апартаментов в третьем квартале 2025 года (на рисунке 5 динамика данного типа апартаментов показана жёлтым цветом). В моменте средняя цена на трёшки подскочила до 408 тыс. руб. за кв.м. и шла практически вровень со столичным ценником на вторичку. Но всё это был временный оптимизм от августовских ценников на посуточную аренду отдыхающим и уже к концу года ценник на трёшки опустился до 315,6 тыс. руб. за кв.м., прибавив за год 2,43%.
Апартаменты с количеством комнат 4 и более таким ценовым оптимизмом отмечены не были (на рисунке 4 тёмно-зелёным). Рост ценника наблюдался только в течении второго и третьего кварталов, а по итогу года так вообще вышла просадка и такие помещения за год ушли в минус на 17,12%, пройдя декабрь 2025 года с показателем в 271,4 тыс. руб. за кв.м. Это самая низкая цена за квадрат среди апартаментов с различным количеством комнат. Сказывается прежде всего общая площадь, которая делает цену на объект просто заоблачной. Так к примеру в Ялте продаётся более 10-комнатный апартамент по адресу квартал Приморский парк имени Гагарина, 9. "Скромненькое" помещение для "временного проживания" общей площадью в 330 кв.м. (жилая - 268 кв.м.) на 7 этаже 10-этажного комплекса выставлено на продажу за каких-то 530 млн. руб.
Ну и естественно рос в цене самый ходовой товар рынка апартаментов Республики Крым - апартаменты-студии. Итоговый средний ценник 299,2 тыс. руб. за кв.м. и+19,2% к цене за 2025 год.
Наиболее динамичным оказался рост на 1-комнатные апартаменты. Они также стабильно росли в цене в течении всего 2025 года, прибавив к средней стоимости аж +28,45%. Цена по концу года - 287,3 тыс. руб. за кв.м.
Отметим, что для обоих этих арендно-туристических типов апартаментов в 3 квартале 2025 года отмечалась отрицательная ценовая динамика, что указывает на то, что итоги летнего туристического сезона не всегда оказываются главным фактом определяющим ситуацию на рынке недвижимости курортного региона, а главным фактором может стать бабушка с 5-комнатной квартирой в далёких Хамовниках.
Если кто не догадался, то речь про Ларису Долину.
Напомним, весной 2024 года гражданка Лариса Кудельман (Долина) подписала с гражданкой Полиной Лурье договор купли-продажи 5-комнатной квартиры в городе Москва. Сделка прошла государственную регистрацию, но спустя некоторое время, продавец (Долина) оспорила сделку купли-продажи квартиры, попросив суд признать сделку недействительной на основании ст. 177 ГК РФ, как сделка была совершена ею в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Долина заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, которые подтолкнули её к продаже недвижимости под «сильным психологическим давлением». И в марте 2025 года Хамовнический районный суд города Москвы позицию Долиной принял, решив признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и договор купли-продажи квартиры заключенные между Продавцом и Покупателем, недействительными сделками и вернул квартиру продавцу, указав при этом, что основания для возврата средств покупателю отсутствуют. И хотя в конце года уже Верховный суд РФ принял решение в пользу покупателя, в третьем квартале 2025 года наблюдался полный штиль на рынке недвижимости. Схема Долиной открыла необычайные перспективы для особо ушлых бабушек, которые бросились оспаривать сделку с продажей своих квартир. По некоторым данным, в ноябре 2025 года в российских судах было
зарегистрировано примерно 10 тысяч заявлений от пожилых женщин с
требованиями о возврате проданных ими в предполагаемом умопомрачении
квартир.
Оказал своё влияние данный скандал и на далёкий от Хамовников рынок апартаментов в Крыму. Тишина на рынке была столь оглушающей, что многие продавцы разуверились в возможности продажи своих объектов и объём предложения в третьем квартале 2025 года уменьшился на 35,9%. правда стоит отметить, что снижение активности продавцов в осенне-зимний период и без всяких скандалов является низкой, так что продолжилось снижение объёма предложения и в IV квартале 2025 года, правда уже не столь интенсивно и по итогам года активность продавцов вернулась к традиционному новогоднему уровню, а общий объём предложения по году вырос на 6,78%
По итогам года можно наблюдать уменьшение объёма предложения только в сегментах многокомнатных апартаментом (-5,26%) и апартаментов свободной планировки (-18,96%). К сожалению на графике 7 это снижение не столь наглядно из-за малого количества предложений в данном сегменте. Чуть лучше будет видно на рисунке 9, где вместо количества объектов сравнивается общая площадь в каждом сегменте.
Изменение объёма предложения в традиционно курортных студиях практически не наблюдалось: +1,02%. А вот количество 1-комнатных, 2-комнатных и 3-комнатных апартаментов на вторичном рынке выросло на 14,47%, 20,21% и 33,73% соответственно.
В целом следует отметить, что рост средней стоимости на апартаменты в Крыму оказался в 2025 году не столь существенным, а точнее цены выросли почти что на уровень официальной инфляции.По данным Росстата, инфляция в России в 2025 году составила 5,59%. Рост цен на апартаменты составил 5,2%. Всё это указывает на соответствующее затишье на рынке вторичной жилой недвижимости Крыма
Стоит отметить, федеральные эксперты упорно утверждают, что арендный сегмент недвижимости должен расти. В ближайшие пять лет рынок арендного жилья в России может вырасти более чем на четверть. Такой прогноз содержится в сообщении аналитического центра «Дом.РФ» по итогам совместного исследования с ВЦИОМ. Там утверждают, что за прошедшие пять лет рынок аренды увеличился на 13%. Если в 2020 году количество семей, арендующих жилье, составляло 5,1 млн, то в 2025 году — 5,8 млн.
Возможно такая статистика скажется на рынке недвижимости города Севастополя, но едва ли станет применимой к курортным Ялте или Алуште.
Тем не менее эксперты, опрошенные компанией "Маркет-Крым" прогнозируют, что в 2026 году рост цен на апартаменты несколько ускорится вследствие того, что с этого года будет разрешена временная регистрация в апартаментах.
Напомним, Конституционный суд Российской Федерации в начале февраля разрешил временную регистрацию в апартаментах и сейчас МВД вносит соответствующие изменения в Закон Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места проживания и жительства в пределах Российской Федерации» и 2 постановления Правительства Российской Федерации, регламентирующие регистрационный учёт и ведение соответствующих государственных реестров.
Полагаем, что данное изменение в правовой системе Российской Федерации несколько подстегнёт ценовые ожидания продавцов крымских апартаментов, рост которых можно будет оценить по итогам II квартала 2026 года.
В последующих обзорах эксперты маркетингового агентства "Маркет-Крым" расскажут об итогах года на рынке первичной жилой недвижимости Крыма и Севастополя. Не пропустите. Выражаем своё мнение в комментариях. Подписываемся.