Средняя стоимость одного квадратного метра в апартаментах на рынке вторичной жилой недвижимости города Севастополя за 2025 год выросла на 6,38% и достигла отметки в 217,8 тыс. руб. за кв.м. Напомним, что соответствующий средний ценник в конце 2024 года составлял 204,7 тыс. руб. за кв.м. Впрочем, как можно будет увидеть на следующем графике итоги года оказались не лучшими для рынка вторичной курортной недвижимости Севастополя. В перипетиях рынка разбирались эксперты маркетингового агентства "Маркет-Крым".
Как можно увидеть на следующей диаграмме, по итогам года апартаменты хоть и прибавили к среднему ценнику, но итоговый результат оказался хуже средних цен в различных кварталах. Наиболее высокой стоимость квадратного метра в севастопольских апартаментах была во втором квартале 2025 года и составляла 226,1 тыс. руб. за кв.м.
Традиционно, начало летнего туристического сезона вселяет излишний оптимизм в головы владельцев, выставляющих на продажу свои объекты, на которых они зарабатывают преимущественно в высокий туристический сезон, сдавая в посуточную аренду гостям Севастополя, желающим остановиться ну вот прямо возле моря и чтобы с балкона разве что не плюнуть.
Вообще, апартаменты для приморских регионов - это такая лазейка в законодательстве, чтобы строить вроде как гостиничный объект в 100-метровой водоохранной зоне, где построить многоквартирный жилой дом нельзя. Но, по-факту, помещения в подавляющем большинстве комплексов апартаментов распроданы физическим лицам и от классического многоквартирного дома их отличает только вывеска. А с учётом того, что теперь в апартаментах можно и прописаться (сделаем в ближайшее время отдельную статью на эту тему), то теперь комплекс апартаментов от МКД отличает разве что гостиничный коридор и планировки самих помещений, где преимущественно окажутся студии.
Заведомо оговорим, что под термин апартаменты понимаются нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. Но под этим термином понимаются 3 по сути разных типа помещений. Первый тип уже описан выше - помещения в комплексах апартаментов.
Второй тип - это помещения в цокольных или мансардных этажах многоквартирных жилых домов. Считать такие помещения квартирами не разрешает законодательство. Они считаются нежилыми, но по факту используются как жильё. Кроме того в последние годы севастопольские застройщики упорно возводили проекты, в которых весь первый этаж спроектирован как нежилой. Предполагалось, что там разместятся магазины, офисы и тому подобное, однако от нашего простого вопроса кому и зачем столько коммерческих помещений они упорно отмахивались, типа рынок порешает. Теперь все эти первые этажи по большей части стоят пустыми, а часть площадей обустраивают под жильё, опять же именуя апартаментами.
Третий тип. Это многоквартирные дома высотой в 2-4 этажа, которые построены на земельных участках с целевым назначением земли под индивидуальное жилищное строительство, индивидуальное дачное строительство и даже ведение садоводства. Ушлые индивидуальные предприниматели умудряются распродавать помещения в таких домах, а отдельные граждане в погоне за низким ценником умудряются их покупать, хотя соответствующие ведомства практически каждый месяц отчитываются о том, что на очередного такого "застройщика" завели уголовное дело, а соответствующее строение будет снесено.
Далеко за примером ходить не будем. Уже в этом году ОК "ЖСК "Багрия 75/6" попытался через суд узаконить четырёхэтажный дом, построенный самовольно на земельном участке, отведённом под ИЖС. Исковые требования к Правительству Севастополя о признании права собственности на постройку были отклонены Арбитражным судом Севастополя, поскольку четырёхэтажный дом был возведён на земельном участке с кадастровым номером 91:04:001012:1078, который был отведён в 2008 году был передан частному лицу для строительства индивидуального жилого дома. Однако в 2013 году на нём появился дом блокированной застройки, разделённый на квартиры, который эксплуатируется без разрешения на ввод его в эксплуатацию. Так, что гражданам при покупке апартамента настойчиво советуем смотреть на целевое назначение земельного участка, а относительная дешевизна должна вызывать соответствующие вопросы.
Так вот возвращаясь к среднему ценнику на каждый из трёх озвученных типов апартаментов в Севастополе уточним, что при средней цене в 217,8 тыс. руб. за кв.м., средняя цена на апартаменты первого типа составляет - 232,3 тыс. руб. за кв.м., для второго типа - 165,6 тыс. руб. за кв.м., для третьего типа - 135,7 тыс. руб. за кв.м. То бишь, глядя на среднюю цену для типа 1 применяем повышающий коэффициент 1,07, для типа 2 умножаем средний ценник 0,76, для типа 3 умножаем средний ценник на 0,62.
Теперь о ценах по Севастополю на конец 2025 года в разрезе количества комнат в апартаменте:
- студии - 219,2 тыс. руб. за кв.м.;
- 1-комнатные - 248,6 тыс. руб. за кв.м.;
- 2-комнатные - 209,8 тыс. руб. за кв.м.;
- 3-комнатные - 205,5 тыс. руб. за кв.м.;
- 4-комнатные и более - 214,7 тыс. руб. за кв.м.;
- свободная планировка - 169,0 тыс. руб. за кв.м.;
Ценовым лидером среди апартаментов на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя являются 1-комнатные апартаменты со средним ценником в 248,6 тыс. руб. за кв.м. На втором месте студии - 219,2 тыс. руб. за кв.м. На последнем месте в ценовом рейтинге - свободная планировка - 169 тыс. руб. за кв.м.
И если с аутсайдером всё очевидно. Это как раз и есть те самые многоквартирники воткнутые в садовые товарищества, то с лидерами сегмента всё не так однозначно. Дело в том, что в случае если в объявлении о продаже написана студия, ещё не означает, что это полноценный комплекс апартаментов. Запросто может оказаться и то, что это тот самый "серый" МКД, который в период украинской юрисдикции Севастополя всё-же смогли узаконить, выплатив соответствующий штраф и ещё сверху. Прежде всего смотрим на этажность. Если меньше 5 этажей, то начинаем изучать инфраструктуру. Есть и малоэтажные комплексы вроде Звёздного берега или Фиолент-village, но они скорее исключение, нежели правило. 1-комнатные апартаменты являются менее рискованной инвестицией, но стоят дороже.
Преимущественно на рынке недвижимости Севастополя продаются апартаменты-студии. На студии приходится 62% объявлений или 45% общей площади выставленных на продажу объектов. На втором месте однокомнатные 17% от общего числа и 14% от общей площади. Лидерство студий не подлежит сомнению, поскольку в проекте все комплексы апартаментов - это гостиничные объекты
Что касается динамики цен, то практически для всех типов пиковым был второй квартал 2025 года, потом ценовой энтузиазм продавцов несколько поутих, хотя существенных скачков на апартаменты-студии и 1-комнатные апартаменты в течении года не наблюдалось. Совсем уж хаотично вёл себя элитный сегмент многокомнатных апартаментов и 3-комнатные. В этих сегментах скорее стоит указать на то, что продавцы объектов с большими площадями попросту не могут сложить цену и дисконт при реальной сделке мог быть очень существенным, правда и количество сделок с такими объектами наверняка было даже не в десятках.
Как можно увидеть на приведенном графике количество выставленных на продажу объектов было максимальным в первом квартале 2025 года. Потом рынку недвижимости аукнулась история гражданки Кудельман (Долиной). И хотя апартаменты, это несколько иной сегмент, где есть риск нарваться на хитровыделанную бабушку, тем не менее общий спад на рынке недвижимости зацепил и этот сегмент.
В целом, говоря об итогах 2025 года на рынке апартаментов в Севастополе следует отметить, что в конце года у продавцов таких объектов появилась новая мотивация к тому, чтобы поднять цены.
В 2026 году Конституционный суд России разрешил регистрацию граждан по месту пребывания в апартаментах гостиничного типа, которые имеют статус нежилых помещений. По мнению высшей судебной инстанции, невозможность временно зарегистрироваться в апартаментах ограничивает право на свободный выбор места пребывания и права частной собственности.
В свою очередь МВД России во исполнение решения Конституционного суда разработало два документа — законопроект и проект постановления, регламентирующие правовую основу для регистрации россиян в апартаментах. Соответствующие документы опубликованы на федеральном портале нормативных правовых актов.
Возможность прописки в апартаментах несомненно подстегнёт цены на данный тип недвижимости и рост среднего ценника мы увидим уже по итогам первого квартала 2026 года
В последующих обзорах специалисты маркетингового агентства "Маркет-Крым" расскажут об итогах 2025 года на рынке вторичной жилой недвижимости Республики Крым, а по городу Севастополю будет показана детализация по районам и микрорайонам города. Подписывайтесь на наш канал.