Хотите сдать квартиру в Москве или Питере, но боитесь нарваться на мошенников или получить штраф от налоговой? В 2026 году рынок аренды стал прозрачным: налоговая научилась отслеживать нелегальную сдачу через банки и онлайн-площадки, а арендаторы всё чаще требуют официальных договоров.
В этом руководстве мы расскажем, как сдать квартиру быстро, с максимальной выгодой и без рисков. Вы узнаете, как платить налог всего 4% (вместо 13%), какие документы нужны для договора и как найти порядочных жильцов. А ещё мы раскроем секрет, как получить бонус 10 000 при сдаче квартиры через Яндекс.Аренду.
Пошаговая инструкция: как сдать квартиру в Москве и СПб быстро и без риска
Процесс сдачи квартиры состоит из трех основных шагов. Не пропускайте ни один из них — это убережет вас от потери денег и времени.
Шаг 1. Легализация дохода: оформляем самозанятость и платим налог 4%
Самый частый вопрос арендодателей: «Как сдать квартиру легально в Москве, но при этом не потерять прибыль?». Ответ прост — оформить самозанятость.
Многие боятся официального оформления, полагая, что налоги «съедят» прибыль. На самом деле, ставка для самозанятых при сдаче квартиры физлицу составляет всего 4%. Для сравнения: если вы сдаете квартиру как обычное физлицо и подаете декларацию 3-НДФЛ, государство потребует 13%.
Пример расчета:
Вы сдаете квартиру за 90 000 руб./мес.
- Как самозанятый: налог = 3 600 руб. (остается 86 400 руб.)
- По декларации 3-НДФЛ: налог = 11 700 руб. (остается 78 300 руб.)
Разница на лицо — почти 100 000 рублей экономии в год.
Как это работает?
- Скачайте приложение «Мой налог» (регистрация занимает 5 минут по паспорту).
- При получении денег от арендатора сформируйте чек в приложении и отправьте его жильцу.
- Налоговая сама посчитает сумму к уплате и пришлет уведомление.
Важное ограничение: Годовой доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей. Для долгосрочной аренды одной квартиры в Москве этого лимита более чем достаточно.
Дополнительные возможности: Государство дает еще новым (впервые зарегистрированным) самозанятым бонус 10 000 рублей. Этот бонус дает возможность платить 4% вместо 6% на доходы от юридических лиц или 3% вместо 4% на доходы от других граждан (физических лиц). Подавать заявление или запрашивать перевод у налоговиков не надо — бонус выдают автоматически. Использовать бонус можно один раз. Если исчерпать всю сумму, снять с себя статус самозанятого и зарегистрироваться снова, второй раз бонус не дадут. Но если самозанятый не потратил всю сумму, снялся с учёта и зарегистрировался опять, остаток сохранится
Шаг 2. Составляем договор аренды: образец и важные пункты
«Мы просто отдадим ключи знакомым» — самая частая фраза, ведущая к судебным тяжбам. В 2026 году сдавать квартиру без официального договора — непозволительная роскошь. Договор защищает вас как от недобросовестных жильцов, так и от претензий налоговой (если вы платите налоги).
Что обязательно должен содержать договор аренды квартиры:
- Предмет договора. Точный адрес, площадь, кадастровый номер. Обязательно приложите Акт приема-передачи с подробной описью имущества (лучше с фотографиями). Это убережет вас от споров о том, был ли диван поцарапан изначально.
- Данные сторон. Паспортные данные арендатора и всех собственников.
- Арендная плата и депозит. Четко пропишите сумму, дату оплаты и размер обеспечительного платежа (обычно это стоимость одного месяца аренды). Депозит защищает вас, если жильцы съедут, не предупредив за месяц, или испортят имущество.
- Права и обязанности. Кто платит за коммунальные услуги сверх нормы (если они не включены в стоимость), кто вызывает мастера при поломке стиральной машины.
- Ответственность сторон. Пропишите штрафы за просрочку платежа.
- Срок аренды. Срок аренды ставится обычно на 11 месяцев, если дольше, договор надо будет регистрировать дополнительно.
- Подписи и дата. Договор подписывают и арендатор, и владелец жилья, у каждой стороны остаётся один экземпляр.
Где взять образец? Юридически грамотный шаблон можно скачать в приложении «Мой налог» или вам предоставят его в сервисах по подбору жильцов (например, в Яндекс.Аренде). Если хотите, в следующем посте могу выложить свой шаблон договора.
Шаг 3. Ищем жильцов: почему Яндекс.Аренда — лучшее решение 2026 года
Конечно, вы можете попробовать найти арендаторов самостоятельно — например, разместить объявление на Циан, Авито или Юле. Многие собственники идут этим путём, надеясь сэкономить на услугах посредников. Но давайте честно разберём, что вас ждёт в этом случае:
- Время и нервы. Вам придётся отвечать на десятки звонков, многие из которых — просто праздное любопытство или попытки агентов навязать свои услуги. Ваш телефон «засветится» в открытых базах, и спам-звонки с предложениями «помочь сдать» станут вашими вечными спутниками.
- Риски безопасности. Проверить потенциального жильца по базам МВД или ФССП самостоятельно практически невозможно. Паспорт могут показать и мошенники. Высок риск нарваться на тех, кто устроит в квартире притон или съедет, не заплатив.
- Отсутствие гарантий. Даже если вы заключите договор, взыскать ущерб с недобросовестных квартирантов через суд — дело долгое и затратное. А если вы сдаёте нелегально и не платите налоги, то и в суд обращаться опасно — налоговая может узнать о вашем доходе.
- Никакой реальной выгоды. Да, вы не платите комиссию агенту, но сколько часов (а то и недель) вы потратите на показы и переговоры? Ваше время тоже стоит денег. К тому же простой квартиры в ожидании «идеального» арендатора съедает больше прибыли, чем разумная комиссия сервису.
Именно поэтому всё больше собственников в Москве выбирают профессиональный подход — сервис Яндекс.Аренда. Это технологичный инструмент, который берёт на себя все хлопоты и при этом абсолютно бесплатен для вас.
Почему стоит выбрать Яндекс.Аренду?
- Это бесплатно для вас. Главное преимущество — комиссию платит арендатор. Вы получаете ровно ту сумму, которую указали в объявлении.
- Тотальная проверка жильцов. Кандидаты проходят верификацию через Госуслуги и проверяются по базам МВД, ФССП (судебные приставы) и внутренним правилам Яндекса. Вы получаете анкету с подтвержденными данными: место работы, возраст, семейное положение. Это отсекает 99% проблемных арендаторов.
- Финансовые гарантии и страховка. Сервис предоставляет серьезную защиту:
o Компенсация ущерба от действий жильцов или их питомцев.
o Страхование отделки и движимого имущества (до 350 000 руб.).
o Компенсация ущерба соседям при заливе или пожаре.
- Экономия для арендатора = быстрый поиск. В отличие от классических агентств, где жилец часто вынужден платить комиссию в размере 100% от месячной аренды, у Яндекс этот сбор отсутствует и это дает возможность сдать квартиру чуть дороже рынка (с учетом платы в сторону Сервиса со стороны арендатора)
- Полное ведение сделки «под ключ». Специалисты сервиса берут на себя всё: от профессиональной фотосъемки до показа квартиры. Вам не нужно подстраивать свой график под визиты незнакомцев.
- Прозрачность в приложении. В личном кабинете собрано всё: электронный договор, подписанный онлайн, опись имущества с фото, автоматические платежи и напоминания жильцам об оплате коммуналки.
- Бонус 10 000 для новых пользователей. Если вы впервые зарегистрируетесь по этой нашей ссылке, вы получите до 10 000 плюсов Яндекса. Эти баллы можно потратить на такси, Яндекс.Еду, Лавку и другие сервисы Яндекса. По сути, это дополнительный подарок к первому платежу от арендатора.
С Яндекс.Арендой вашу квартиру показывают, жильцов проверяют, а документы подписывают без вашего личного участия, но под вашим полным контролем. А бонус 10 000 сделает старт ещё приятнее.
Сколько стоит сдать квартиру в Москве: цены и сроки
Чтобы ваша квартира не простаивала, нужно правильно установить цену.
- Однушка в спальном районе (вторичка): от 45 000 до 65 000 руб./мес.
- Однушка рядом с метро или в новостройке: от 70 000 до 90 000 руб./мес.
- Двушка в центре или хорошем районе: от 100 000 руб./мес и выше.
Совет: Если вы сдаете квартиру через Яндекс.Аренду, они делают бесплатную оценку, чтобы выставить цену чуть ниже рынка и сдать квартиру за 3–5 дней. ВАЖНО! Долгий простой из-за завышенной цены съедает больше прибыли, чем скидка в 5–10%.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Как легально сдать квартиру в Москве и не платить налоги?
Ответ: Легально и без налогов — невозможно. Однако можно платить мало. Самозанятые платят налог всего 4% от дохода. Это полностью легально и безопасно. Если вы не будете платить налоги, при проверке налоговая доначислит НДФЛ (13%) за 3 года, плюс пени и штраф 20–40%.
Вопрос: Какие нужны документы, чтобы сдать квартиру?
Ответ: Вам понадобятся:
- Паспорт собственника.
- Документ о праве собственности (выписка ЕГРН, которую можно заказать онлайн за 5 минут).
- Договор аренды (найма) жилого помещения — 2 экземпляра.
- Акт приема-передачи с описью имущества (обязательно с фотографиями!).
Вопрос: Как проверить арендатора перед сдачей?
Ответ: Самый надежный способ — доверить проверку профессиональному сервису. Например, Яндекс.Аренда проверяет кандидатов по базам МВД и через Госуслуги. Если вы ищете жильцов сами, требуйте паспорт (сверьте фото с лицом) и попросите показать актуальную выписку из ЕГРН на ту квартиру, которую он снимает — это отпугнет мошенников, которые выдают себя за собственников.
Вопрос: Что будет, если сдавать квартиру нелегально в 2026?
Ответ: Риски высоки:
- Штраф от 500 до 3000 рублей за отсутствие договора (по ст. 19.1 КоАП РФ).
- Если налоговая докажет получение дохода (а банки охотно делятся информацией), вам доначислят НДФЛ 13% за весь срок, плюс пени, плюс штраф 20% от суммы недоимки (или 40%, если докажут умысел).
Вопрос: Сдать квартиру посуточно или долгосрочно: что выгоднее?
Ответ: Посуточно может приносить в 1,5–2 раза больше, но это «активный доход». Требуется постоянная уборка, решение проблем гостей, и это подчиняется гостиничному законодательству (запреты в жилых домах). Долгосрочная аренда — это «пассивный доход»: стабильный платеж раз в месяц и минимум хлопот.
Памятка: как сдать квартиру и не пожалеть (Краткий чек-лист)
- Оформите самозанятость (приложение «Мой налог», ставка 4%).
- Сделайте качественные фото квартиры при хорошем свете (Яндекс.Аренда сделает это бесплатно).
- Составьте детальный договор и акт приема-передачи с фотографиями имущества.
- Доверьте поиск и проверку жильцов Яндекс.Аренде — получите гарантии и бонус 10 000 рублей.
- Пропишите в договоре депозит (обычно месячная аренда).
Следуя этой инструкции, вы не только быстро найдете жильцов, но и обезопасите себя от финансовых потерь и проблем с законом.
P.S. В следующей статье я поделюсь своим личным опытом использования Яндекс.Аренды: расскажу, как проходил показ, какие жильцы нашлись и как быстро я получил первый платёж. Подписывайтесь, чтобы не пропустить!
Реклама
ООО "Яндекс.Вертикали"
ИНН 7704340327