Флиппинг в Екатеринбурге: где деньги,а где убытки.Честный разбор схемы.
Меня зовут Алексей Мирошин, и я занимаюсь недвижимостью в Екатеринбурге уже более пяти лет из них флиппингом 4 года. За это время мы с командой реализовали больше пятнадцати объектов по технологии флиппинга. (пример крайнего объекта https://dzen.ru/video/watch/693d2cae03b8054316a382c6?share_to=link ) Это не теория из учебников, а реальный опыт, ошибки и цифры, которыми я хочу поделиться с теми, кто подумывает заняться этим бизнесом или просто хочет понять, как устроен рынок изнутри.
Что такое флиппинг простыми словами? Это покупка вторичной недвижимости, чаще всего старого жилого фонда, приведение ее в товарный вид и продажа с прибылью.
Многие называют нас людьми, которые делают добро. Звучит пафосно, но по факту мы превращаем старые хрущевки и брежневки в современные, удобные квартиры. Покупатель получает жилье, куда можно заехать с чемоданом, не вкладывая нервы, время и деньги в ремонт. Для большинства людей ремонт — это головная боль, которую мы берем на себя.
Мой знакомый прораб однажды пошутил, назвав это джинджерингом. Кто хочет узнать, что это такое — гуглите. Но давайте по существу.
С чего начинается любой флиппинг?
Все начинается с подбора объекта. Здесь есть несколько путей.
- Первый — открытые источники вроде Авито или Циан. Второй — аукционы и торги. Честно скажу: новичкам я не рекомендую покупать первую квартиру с торгов. Часто такие объекты проблемные. Там могут быть прописанные люди, которых придется выписывать через суд. Это время, которое во флиппинге критически важно. Бизнес строится на скорости: быстро купить, быстро отремонтировать, быстро продать.
- Лучший вариант для старта — использовать связи. Если у вас есть знакомые риэлторы, киньте клич, что вы ищете квартиру под ремонт. Многие коллеги реагируют на это быстро, потому что им нужно сбыть неликвидный объект. До момента ремонта квартира с убитым состоянием продается тяжело.
Локации: где искать в Екатеринбурге
- Входить в рынок лучше с недорогих объектов. Однокомнатные или двухкомнатные квартиры в спальных районах — идеальный старт. Новостройки тоже можно рассматривать, но там входной бюджет совсем другой.
- В Екатеринбурге я рекомендую обращать внимание на центральные районы или места с развитой инфраструктурой.
Верх-Исетский район (ВИЗ)
ВИЗ всегда ценился покупателями, и здесь много старого жилого фонда, который отлично подходит под флиппинг. Лучше рассматривать улицы Татищева и Крауля. Тем более с учетом того, что сейчас ВИЗ активно застраивается, а новая трамвайная ветка значительно улучшила транспортную доступность.
Спрос здесь всегда хороший, но и входной порог по цене достаточно высокий. Это нужно учитывать при расчете бюджета.
Уралмаш
Район в целом очень интересен для флиппинга, поскольку здесь одна из самых развитых инфраструктур в Екатеринбурге. Детские сады практически в каждом дворе, школы, магазины, метро.
Можно рассмотреть проспект Космонавтов и близлежащие дома — привязка к станции метро всегда добавляет ликвидности объекту. Квартиры рядом с метро продаются быстрее и с меньшим дисконтом.
Центр и другие локации
Старый жилой фонд в центре тоже хорошо работает. Квадрат улиц Московская, Челюскинцев, Восточная, Фурманова либо район автовокзала Белинского/ 8 марта.
Отдельная категория — места притяжения возле учебных заведений. УПИ(для меня так привычнее), УрГУ и другие институты всегда тянут на себя студентов и рабочую силу.
Если говорить про Чкаловский район(большой район), то лучше смотреть квартиры на центральных улицах ближе к улицам Белинского, 8 Марта, Титова, где есть трамвай и хорошая транспортная доступность.
По другим районам нужно смотреть индивидуально — каждый случай требует отдельного анализа. Подбор квартиры — это целая история: как правильно выбрать объект и не ошибиться, на что смотреть при оценке, как считать потенциальную прибыль.
Если эта тема вам интересна, могу отдельно написать статью о том, как я оцениваю стоимость и принимаю решение о покупке. Напишите в комментариях, если хотите такой материал.
Какой объект выбирать?
- Если мы говорим про старый жилой фонд, я рекомендую рассматривать квартиры с балконом. Этажность имеет значение. Лучше всего второй, третий, четвертый этаж.
- Пятый этаж тоже можно брать, но тут есть риски. Такие квартиры уходят чуть дольше, и покупатели часто просят дисконт. Кроме того, вы сразу ограничиваете себя в выборе клиентов. Пожилые люди на пятый этаж без лифта подниматься не хотят, мамы с детскими колясками тоже. Тем самым вы сужаете воронку продаж.
- Главное правило покупки — дисконт. Если брать рынок в целом, то я смотрю на дисконт от миллиона рублей к рыночной цене. Это касается квартир, требующих капитального ремонта.
- Что я имею в виду под капитальным ремонтом? Это замена электропроводки, входных групп, окон, остекление балкона. Полная замена плитки в ванной. Возможно, замена пола со стяжкой или укладка ламината на старый пол, если он не гнилой и не скрипит после протяжки. Замена батарей, сантехники и канализации.
- Кстати, лучше смотреть дома, где часть работ по замене труб уже произведена на уровне капитального ремонта здания. Это сэкономит вам бюджет.
Ремонт: команда, бюджет и сроки
- У вас должна быть собрана бригада. Огромный плюс, если вы сами разбираетесь в процессе. Часть работы, например демонтаж конструкций, межкомнатных дверей и откосов, можно взять на себя. Если вы мужчина, вам не составит труда это сделать.
- Дальше нужны профильные мастера: электрики, плиточники, маляры-штукатуры, сантехники либо универсалы.
- По концепции ремонта лучше иметь готовый проект (дизайнеры вам в помощь). Не придумывайте на ходу. Можно заказать коллаж у дизайнера либо ориентироваться на готовые варианты в магазинах вроде Леруа Мерлен или каталогах HOff, ИКЕА. Вы должны быть подготовлены.
Сейчас полноценный хороший ремонт двухкомнатной квартиры занимает от двух с половиной до четырех месяцев. Плюс продажа объекта. Раньше, когда рынок был активный, а ипотечная ставка в пределах двенадцати процентов, продажа занимала месяц. Сейчас процесс растянулся. Продажа может съесть от одного до трех, четырех месяцев.
В год можно было делать от четырех до семи квартир. Сейчас две-три квартиры в год — это уже хорошо. Весь процесс с ремонтом и продажей может занимать до девяти месяцев.
По деньгам. Ремонт двухкомнатной квартиры обходится в среднем от миллиона до миллиона семисот тысяч рублей. Разбег зависит от наполнения. Будете ли вы заказывать кухню, наполнять квартиру мебелью и техникой или сделаете минимум.
Сейчас тренд на готовый ремонт под ключ, когда люди просто привозят чемоданы. Тогда ремонт ближе к верхней границе бюджета. Для однокомнатной квартиры можно вложиться от шестисот тысяч до миллиона рублей. Это будет хороший ремонт современными материалами из масс-маркета. Флиппинг не подразумевает дизайнерских излишеств, здесь важна ликвидность.
Сезонность и риски
Важно ориентироваться на локацию. Если квартира возле учебных заведений, есть сезонность. Лето — пик спроса от родителей студентов. Они понимают, что ребенок будет жить здесь пять лет, и проще купить квартиру, чем снимать( у кого есть деньги).
Поэтому стратегию можно выстроить так: покупать зимой, в январе-феврале, входить в ремонт, чтобы весной быть готовым и выставить на продажу к летнему сезону.
Квартиры в центре города менее подвержены сезонности. Там всегда высокий спрос, особенно под арендный бизнес. Все, что располагается на улицах Ленина, Малышева, Куйбышева, всегда пользуется спросом.
Главный риск — продажа может затянуться. Тут надо либо снижать цену, либо ждать своего клиента. Нужно иметь терпение и финансовую подушку.
Хотите попробовать?
Если вы планируете попробовать заняться этим, но не знаете, с чего начать, я могу оказать консультацию либо подобрать объект под ваш запрос.
Флиппинг — это сложная, но интересная тема, где всегда есть о чем рассказать и показать. Если тема вас заинтересовала, напишите мне в личные сообщения или в комментарии слово Флиппинг.
Я свяжусь с вами, и мы обсудим, как можно реализовать вашу первую сделку грамотно и без лишних рисков.
Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить следующие статьи о ремонте, инвестициях и обзорах районов Екатеринбурга.