В начале 2026 года получить ипотеку стало значительно сложнее: уровень отказов по заявкам превысил 69%. Банки ужесточили требования из-за высоких ключевых ставок и роста рисков, поэтому неподготовленная подача документов часто заканчивается отказом. Специалист отдела аналитики и ценообразования рассказал Е1, на что именно обращают внимание кредиторы и как реально повысить шансы на одобрение.
Банки оценивают не столько размер зарплаты, сколько способность заёмщика стабильно выплачивать долг. Ключевой показатель — ПДН (показатель долговой нагрузки): отношение всех ежемесячных платежей к официальному доходу. Безопасным считается уровень до 30–35 %, при 50–60 % банк может повысить ставку или отказать, а при ПДН выше 80 % заявку отклоняют автоматически. После вычета всех обязательств (кредиты, алименты, лимиты по картам) у человека должно оставаться минимум 50 % дохода на жизнь.
Доход должен быть подтверждённым и стабильным: для наёмных работников — минимум 6 месяцев на последнем месте, для ИП — не менее года деятельности. «Серую» зарплату некоторые банки принимают по справке по их форме при наличии отчислений в СФР, но «белый» доход заметно повышает вероятность одобрения.
Даже при высокой зарплате отказывают по следующим причинам:
- плохая кредитная история (просрочки, судебные взыскания, банкротство);
- высокая текущая долговая нагрузка (включая лимиты кредитных карт);
- неофициальная занятость или частая смена работы;
- ошибки или неполный комплект документов;
- действующие суды, налоговые и алиментные задолженности;
- возраст (если на момент окончания срока кредита заёмщику будет 70–75 лет и старше);
- неликвидный объект (для вторички — износ свыше 45–65 %, несогласованные перепланировки, отсутствие коммуникаций, обременения; для новостроек — неаккредитованный застройщик).
После отказа банк не сообщает точную причину — это конфиденциально. Повторную заявку в тот же банк можно подавать не раньше чем через 1–3 месяца. Чтобы увеличить шансы:
- проверьте и исправьте кредитную историю (закройте просрочки, погасите мелкие долги);
- уменьшите лимиты по кредитным картам и закройте ненужные кредиты;
- подтвердите дополнительные доходы (аренда, дивиденды) или привлеките созаёмщика;подождите 3–6 месяцев, если недавно сменили работу;
- выбирайте аккредитованные новостройки или проверенные вторичные объекты.
Если классическая ипотека недоступна, стоит рассмотреть альтернативы: семейную ипотеку, IT-ипотеку (для специалистов за пределами Москвы и Петербурга), траншевую схему, рассрочку от застройщика или ипотеку с залогом уже имеющейся недвижимости.