Правовой анализ Договора купли-продажи жилого помещения, заключаемого Фондом реновации с гражданами
Мы активно работаем не только с гражданами, которые получили квартиры по программе реновации, но и с теми, кто решил приобрести себе жилплощадь «от города», то есть с теми, кто купил квартиры у Фонда реновации, в том числе и по программе «Московские кварталы»
Не так давно к нам обратились клиенты именно с договором купли-продажи квартиры. Их радикально не устраивало то качество отделки, которое они получили, заплатив немаленькие, по меркам стоимости недвижимости в столице, деньги.
После анализа договора мы пришли к выводу, что его положения не только нарушают базовые права граждан, но и намеренно вводят их в заблуждение относительно возможностей реализации своих прав по закону.
При анализе мы использовали типовой договор купли-продажи, который заключают наши клиенты непосредственно с Фондом реновации, то есть по такому договору Фонд выступает продавцом (запомним этот факт, он пригодится для правильного понимания дальнейшего анализа). Сам договор закрепляем в обезличенном виде, соблюдая законодательство о защите персональных данных.
Итак, договор называется «Договор купли продажи жилого помещения», это означает, что к нему далее по тексту применимы все положения ГК РФ о купле-продаже (Глава 30 Гражданского кодекса РФ).
Из Предмета договора следует, что:
«1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру, находящуюся по адресу: Российская Федерация, город Москва…».
Данный пункт составлен в соответствии с ч.1 ст. 454 ГК и ч. 1 ст. 492 Закона о защите прав потребителей: «По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью».
Перед нами ситуация, в которой из преамбулы и предмета договора, а также его названия прямо следует, что квалифицировать данный договор следует именно как куплю-продажу в розницу, где одной стороной выступает юридическое лицо (Продавец) – профессиональный участник рынка и гражданин, приобретающий товар (Квартиру) для личных, семейных, домашних нужд, что указывает на применение к этим правоотношениям Закона о защите прав потребителей, как специального правового акта относительно общих положений ГК.
Итак, мы определили, что данный договор, регулируется двумя основными законами (ГК РФ и ЗоЗПП). Далее по тексту указаны характеристики квартиры, цена договора и порядок расчетов, порядок обмена сторонами информацией и права и обязанности сторон сформулированы стандартно и вполне корректно.
Вызывают вопросы положения раздела 5 Договора «Ответственность сторон и порядок разрешения споров», поскольку в нем, как можно убедиться, детально прописана ответственность Покупателя в случае несвоевременной оплаты цены договора, но совершенно нет положений, регламентирующих какую-либо ответственность Продавца за потенциальные нарушения условий договора, хотя обычно условия об ответственности сторон прописываются идентично для каждой стороны, тем более, в данном случае, Покупатель, как потребитель, является более слабой стороной договора и то, как прописан раздел об ответственности сторон делает его совершенно незащищенным в случае нарушения его прав. На эти отступления от практики можно закрыть глаза, объяснив это принципом свободы договора (стороны так договорились).
Куда большие вопросы вызывает Раздел 4 «Порядок передачи жилого помещения», на нем остановимся более подробно.
Пункты 4.1., 4.2., 4.5 и 4.6. сформулированы типично для этого вида договоров и соответствует законодательству. Пункты 4.3. и 4.4. приводим полностью с акцентами по тексту, которые разберем:
4.3. Покупатель произвел осмотр Жилого помещения и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков… Состоянием Жилого помещения Покупатель удовлетворен полностью. Жилое помещение передается Продавцом Покупателю в техническом состоянии «как есть» на момент заключения Договора. Дефекты отделки (стен, пола, потолка), а также оконечных устройств и оборудования (оконных и дверных конструкций, сантехники, электрики, кухонной плиты и т.д.) не являются недостатками Жилого помещения – Покупатель реализовал возможность ознакомления с ними посредством изучения материалов 3D-тура, а также личного осмотра Жилого помещения.
4.4. Подготовка Жилого помещения к передаче не включает производство Продавцом ремонтных и отделочных работ в Жилом помещении. Не является обязанностью Продавца также и устранение дефектов, в том числе обнаруженных Покупателем при осмотре Жилого помещения либо в процессе эксплуатации Жилого помещения. В случае обнаружения дефектов Жилого помещения Покупатель вправе требовать их устранения лицом (генподрядчиком/исполнителем), непосредственно выполнявшим работы по строительству многоквартирного дома, в котором находится Жилое помещение, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Итак, первое, на что обращаем внимание, ответственность за ненадлежащее качество ремонтных работ полностью возложено на Покупателя (потребителя), в нарушение требований закона, а именно: статьи 18 ЗоЗПП «Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков», которая говорит вот что:
«1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
- потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
- потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
- потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества».
Часть 2 этой же статьи: «2. Требования, указанные в пункте 1 настоящей статьи, предъявляются потребителем продавцу либо уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю.
Идем далее, Статья 19 ЗоЗПП предоставляет потребителю следующее право:
«1. Потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности».
Получается, что рассматриваемым договором Покупателю вменена обязанность, либо быть строительным экспертом (абсурд) и при передаче квартиры выявить недостатки, либо принять «как есть» (тоже стандартная формулировка, но она не ограничивает на практике право в дальнейшем выявить недостатки и заявить о них в пределах гарантийного срока). С Продавца сняты любые обязательства по качеству товара, что идет вразрез с вышеперечисленными требованиями Закона.
Теперь дальше, договор содержит указание на то, что Продавец не обязан устранять выявленные недостатки, а требования об устранении Покупатель вправе предъявлять к непосредственному изготовителю (подрядной организации, построившей дом). И здесь снова нарушение прав Покупателя, поскольку, у него есть законное право предъявить требования по качеству товара именно продавцу, однако, он также вправе обратиться и к изготовителю (это его право выбора). Возникает вопрос, почему нигде по тексту договора нет указаний на то лицо, которое выполняло строительство и которое, как указано в договоре, должно нести гарантийные обязательства перед Покупателем?
Не будем голословными и приведем ссылку на норму закона, которая нарушена такой формулировкой договора: Статья 10 ЗоЗПП, которая называется «Информация о товарах (работах, услугах)» содержит следующее требование, в т.ч. к продавцу: «Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.», а часть 2 этой же статьи: «Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать: …указание на конкретное лицо, которое будет выполнять работу (оказывать услугу), и информацию о нем, если это имеет значение, исходя из характера работы (услуги);».
В дополнение к специальным нормам приведем общее положение ГК РФ: Статья 475 «Последствия передачи товара ненадлежащего качества»: «1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара».
Вначале статьи мы оговорились, что к рассматриваемому договору применимы 2 основных закона и, как видно из формулировок обоих законов, у Покупателя есть право требовать не только устранения недостатков товара, но и на возмещение своих расходов на их устранение. Договор же ограничил Покупателя только правом на устранение, при этом, требовать устранения от Продавца нельзя, а можно от лица, построившего дом, но оно неизвестно Покупателю, не является стороной договора, что осложняет для Покупателя реализацию его законных прав, ведь данное лицо ему нужно будет установить самостоятельно.
Вопрос о том, что право потребителя на возмещение понесенных им расходов на устранение недостатков фактически не соответствует действительности, ведь ремонт он не производил, а значит и расходов не понес, также не оставим без ответа.
По смыслу ст. 15 ГК РФ, а также разъяснений из п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», под убытками следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права…»
Говоря простым языком, такие расходы потребитель может взыскать в судебном порядке, в том числе и на будущее время. Для того, чтобы это сделать, важно установить факт наличия недостатков квартиры, это осуществляется с помощью строительно-технической досудебной экспертизы, на основании которой потребитель вправе по своему выбору предъявить требования как об устранении недостатков, так и возмещении расходов на их устранение, при это, как продавцу, так и изготовителю.
Резюмируя все вышесказанное, делаем обоснованный вывод. Типовой Договор купли-продажи квартиры от Фонда реновации, по которому сам Фонд выступает продавцом существенно ограничивает покупателей в правах, начиная с права на информацию о товаре, изготовителе и заканчивая правом на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим качеством товара (квартиры). Важно помнить, что свои права можно и нужно реализовывать в соответствии с Законом и отстаивать их в случае нарушения.
Однако, несмотря на все ограничения и абсурдность некоторых пунктов, данный тип договора вполне подходит для взыскания стоимости устранения строительных недостатков через суд.
Юридический центр «ЛОГОС»
Основной канал: