Про беды и невзгоды пикирующего Самолета сегодня, наверное, знают все интересующиеся жилищным строительством да и экономикой в целом. Крупнейшему девелоперу России слегка нездоровится - он просит вспоможения у Правительства. Ему с первого раза вроде как отказали, он вроде как и не расстроился, но злобные блогеры уже точат зубы, готовясь поплясать на трупике безвременно ушедшего социально значимого системообразующего российского предприятия.
Не встретив сочувствия в Думе и Правительстве, Самолет попробовал зайти с другой стороны - давануть на жалость. Вы то все думали что это просто очередной жадный застройщик. Вовсе нет! Это же социально-ориентированная компания! "Помимо миллионов «квадратов» жилья: тысячи новых рабочих мест как результат масштабных проектов «Самолета»" - статья под таким названием выходит на одном из строительных порталов.
Всё для людей!
В своих мегаЖК строит ли Самолет школы и детсады? Вроде бы строит... А оставляет ли на первых этажах коммерческие помещения? Вроде оставляет - чтобы в них заселились разные ПВЗ, булошные и прочие кафе с барбер-шопами.
Но есть нюансы.
Далее будут несколько слайдов из панегирика по ссылке выше.
Во-первых, простим компании маленький обман - в Калининграде на настоящий день Самолет не построил вообще ничего! Да, с помпой подписал соглашение о дружбе с губернатором в 2024 году, год назад получил разрешение на строительства одного дома, показал - как он это любит - не очень то привлекательные рендеры целого ЖК на самой окраине Сельмы и с тех пор просто ушел в тень. За год новостей нет, стройка не началась.
Бывают в рекламе некоторые преувеличения. Если разбираться дальше - может и не 127 объектов по стране? Может и не 130 социальных объектов? Девелопер хочет удивить нас тем, что он строит социальные объекты, то есть школы, детсады, поликлиники... То есть выдает базовый минимум за роскошный максимум - как нынче принято выражаться у блогеров.
Если ты целиком заточен на льготную (до ее безвременной кончины) и семейную ипотеку с государственным софинансированием, да еще при этом строишь свои ЖК в картофельных полях, то как же можно строить без социальных объектов? И если кому-то может казаться, что это функция "государства" или муниципальных властей - то нет! Ты строишь НЕ в городе а там, где жилье не нужно никому кроме тебя самого. Ты продашь человейники и сбежишь, оставив проблемы эксплуатации местной власти. Ты строишь на расстоянии километров от ближайшей цивилизации - в таких местах, где нет и не будет никакой работы кроме обслуживания твоего ЖК, заранее обрекая своих жителей на стояние в очереди на маршрутку и часовые поездки на транспорте. По большому счету так строить нельзя, но раз уж начал, то твоя обязанность - создавать жилую среду ЦЕЛИКОМ включая инфраструктуру. Это еще и необходимость - чтобы привлечь хоть каких-то разумных покупателей.
Комплексная застройка
Фантастика! Новое слово в градостроительстве! Детские сады и школы строятся непосредственно внутри жилого района! Неужели до такого раньше никто не додумался? Но постойте, - что-то это мне напоминает! А не по тем же самым принципам строились ли советские микрорайоны, в которых большинству из нас довелось родиться и прожить некоторую часть сознательной жизни? Неужели раньше в СССР строили детсады специально на другом конце города, заставляя простых советских людей увеличивать "временные и финансовые затраты на изнурительные поездки через весь город"? Или мы с вами ходили в школу и детсад пешком - если не все, то очень многие?
Принципы комплексной застройки сформировались в конце 30-х годов и были закреплены в градостроительных нормативных документах 70 лет назад - на рубеже 50-60-х (СН 41-58 – Правила и нормы планировки и застройки городов (1959 г.), СНиП II-К. 2-62 – Планировка и застройка населенных мест. Нормы проектирования (1962 г.) - документы для расширения эрудиции читателя - вдруг захочется изучить).
Очень хочется верить, что Самолет строит для простых людей. Что обычная российская семья учительницы и повара или бариста и методиста с маленьким ребенком на свою зарплату 150-200 тысяч у каждого (По данным сайта «ГородРабот.ру», в 2025 году средняя зарплата учителя в Москве — 78 000 рублей, но наверное где-нибудь в Перми она доходит и до 200 тысяч?) спокойно могут взять ипотеку в Самолете, заключить ДДУ на двушечку метров в 70 и ходить на работу пешком через двор.
А вы верите в такую идиллию?
Почетно быть инноватором и прогрессивным первооткрывателем и гордиться этим, но вначале надо убедиться что велосипед не изобрели чуть раньше.
Рабочие места
Рабочие места создают предприниматели. Большие и маленькие, местные и федеральные. Самолет только строит помещения и продает их весьма дорого с большой выгодой и без всякой льготной ипотеки. Предпринимателям или рантье, которые уже сдают помещения в аренду. Ничего необычного - просто бизнес. Но и этим девелопер умудряется возгордиться, заявляя, что обеспечивает всем своим жителям занятость.
Это не так!
Сколько же на самом деле создается рабочих мест в жилой застройке Самолета? Представим себе ЖК общей площадью 300 000 кв метров, в который гипотетически заселяется 10 000 жителей. Жители несколько более молоды, чем среднестатистический россиянин. И если в России в целом доля населения, нуждающегося в работе (там сложная формула, но это не только трудоспособный возраст) - 60-65%, то в новом ЖК, построенном Самолетом таких будет все 70%. Ведь у нас на 80% - семейная ипотека, а значит пенсионер среди покупателей Самолета - экзотический вид.
Также примем количество детей в этом ЖК не среднероссийские 15%, а 20%. Итак - 7 тысяч нуждаются в работе, 2 тысячи - в школах и детсадах и только тысяча будет сидеть по вечерам на лавочках у подъездов и обсуждать поведение остальных 9 тысяч. Такая вот экосистема.
Эти данные по персоналу кажутся даже заниженными, так что, с учетом детсадов, возьмем для расчета пропорцию: 1 сотрудник сферы образования нужен на 4 ребенка школьного и детсадовского возраста - итого 500 человек из 7 тысяч заняты в школах и детсадах.
При средней высоте застройки 20 этажей (низковато для самолетов, но пусть) площадь коммерческих помещений на всех 1-х этажах - 15 000 метров. Там помещается чуть более 900 сотрудников.
Добавим работников ЖКХ и УК, продавцов и кассиров местного отдельно построенного ТЦ и тренеров фитнес-зала. - еще максимум 300 рабочих мест. Поликлиники на такой небольшой ЖК не требуется.
В сумме мы получили 500+900+300=1700 рабочих мест внутри ЖК. Или 25% от потребности. Да - это максимум рабочих мест, которые можно создать в современной очень продуманной человейниковой застройке в картофельном поле. Скорее всего Самолету удается создать даже меньше. А оставшиеся 75% - в нашем случае это 5300 человек или более ПОЛОВИНЫ наличных жителей - встают в очередь на автобус, заводят свои авто - и направляются по рабочим делам в другие части города... Создавая по утрам пробки на выезд, а по вечерам - пробки на въезд. Все как обычно.
15-минутного города не получилось, увы.
За чей счет банкет?
Мы подходим к самому интересному - а кто же оплатил строительство социальных объектов и всей благодати, которой гордится девелопер Самолет? Из статьи вроде следует очевидный вывод - это он сам построил. Из своей прибыли.
Не тут то было!
Более продвинутый читатель предположит, что взял кредит у банка (проектное финансирование), но чем будет отдавать?
Не так давно Илья Пискулин - известный человек в девелоперской тусовке, основатель "Движения" (набор форумов, сайт, медиа и т.д) и в целом человек разносторонних талантов, вбросил в инфополе простенький калькулятор затрат застройщика.
У застройщика, друзья, нет никаких своих денег. Совсем. У него есть только прибыль, которую почему-то Илья Пискулин в своей калькуляции скромно не указывает. И он может оплатить строительство социальных объектов или из своей прибыли, или из ваших денег, которые вы ему принесли только чтобы купить квартиру.
Смотрим на предпоследнюю строчку. Весной 23 года мы проводили обсуждение затрат девелоперов на социальную инфраструктуру - были получены такие цифры: детский сад по нормативам - 3500-4000 в каждом квадратном метре вашей квартиры. Школа - 8000-10000. Это результат оценки затрат на проекты КРТ (комплексного развития территорий) по материалам из 7 городов России. Затраты мы обсуждали почти 2 года назад. То есть сегодня те самые социальные объекты Самолета обходятся покупателям жилья минимум в 20 000 с каждого метра. Их оплатили вы, дорогие дольщики.
Если конечно мы не верим тому, что эти 20 000 (или 10-12% от затрат на метр в целом) честный застройщик изъял из своей прибыли и ни на пять копеек не повысил цену метра для покупателя.
Если верим, то мне придется съесть свою шляпу.
Между строк замечу - не так давно от нас безвременно ушел известный девелопер Урбан Групп. Надорвался как раз взяв на себя повышенные обязательства по строительству нескольких десятков социальных объектов в Московской области. И не вытянул. В разговорах о дальнейшей судьбе Самолета специалисты часто вспоминают именно Урбан Групп и его яркую но короткую судьбу.
У девелоперского бизнеса нет никакой социальной миссии - это обычный бизнес - зарабатывание денег. Конечно это касается не только Самолета, но и любой другой девелоперской компании, но именно Самолет почему-то решил отличиться на ниве самолюбования и введения в заблуждение своих потенциальных покупателей.
Наверное очень нуждается в государственной поддержке.