Иностранные покупатели недвижимости в Таиланде часто принимают решение на эмоциях, под влиянием красивых презентаций и обещаний доходности. А потом выясняется, что не проверены документы, недооценены сроки, не просчитана аренда и не продуман способ управления объектом. В этой статье Денис Рочняк, основатель агентства MERU Estate и инвестор с 15-летним стажем, рассказывает про ошибки, которые встречаются чаще всего.
Ошибка № 1. Покупать объект без разрешения на строительство или с неясным статусом документов
Главный риск здесь в том, что вы теряете управляемость. Если недвижимость продают без понятной «базы», покупатель становится заложником ситуации.
Что может пойти не так:
- сроки сдвигаются;
- концепция комплекса «упрощается»;
- материалы заменяются на более дешевые;
- планировки меняются;
- в худшем сценарии работы останавливаются из-за проблем с документами или землей, а значит, деньги «зависают» до выяснения (иногда «навсегда»).
Важно понимать: ранние продажи (presale) в Таиланде нормальная практика. Вопрос не в самом факте пресейла, а в прозрачности проекта и девелопера.
Что проверить при покупке квартиры на раннем этапе:
- земля и документы на нее: какое право, кто владелец, нет ли обременений;
- соблюдение ограничений: этажность, плотность застройки – на Пхукете это критично из-за регуляций по высоте и зонам;
- разрешительная часть и дорожная карта получения разрешений;
- готовность застройщика менять условия платежей, если полного пакета документов по закону пока нет;
- понятный договор: платежи привязаны к прогрессу, прописаны условия возврата и переуступки, прозрачная структура оплаты.
Ошибка № 2. Покупать у застройщика без реализованных проектов или с плохой репутацией
Если вы покупаете почти построенную недвижимость, то базовую проверку можно провести самостоятельно.
Рекомендую выяснить:
- кто девелопер;
- какие проекты уже сданы;
- как соблюдал сроки;
- что пишут о качестве.
Советую поговорить с теми, кто живет в Таиланде. Например, наша представительницы Люси десять лет живет в Паттайе и видит, как на протяжении девяти лет (!) пытаются достроить один известный проект. Кто-то наверняка покупает там квартиры по красивым рендерам застройщика, но мы бы, конечно, отговорили клиента от этой сделки.
На Пхукете тоже есть негативные кейсы: проект первым начал строиться после пандемии, но не завершен до сих пор. А вот в Бангкоке почти нет таких историй, так как свободной земли в столице крайне мало, строят только проверенные застройщики и всегда доводят проекты до финала.
Из практики: на Пхукете сейчас более 400 проектов в стройке. Из них только чуть более 100 прошли нашу проверку и попали в каталог MERU Estate.
Наши критерии «надежного застройщика»:
- есть история сдачи объектов;
- можно оценить их качество в реальной эксплуатации (приехать и посмотреть, как выглядят комплексы через два-три года);
- нет повторяющихся конфликтов с клиентами;
- финансовая дисциплина;
- документация в полном объеме;
- сдача в срок или раньше;
- готовность корректировать договор, когда это необходимо.
Простая формула: не обещает чудес – делает в срок и в заявленном стандарте.
Ошибка № 3. Ориентироваться только на низкую цену и радоваться «суперсделке»
Низкая цена сама по себе не зло. Но «подозрительно низкая цена» почти всегда означает, что ты не знаешь каких-то важных нюансов о проекте.
Чтобы понять, почему цена именно такая, я всегда смотрю на шесть факторов:
- локация и спрос;
- класс проекта;
- стадия стройки;
- репутация девелопера;
- вид/планировка/ликвидность;
- условия владения и будущей продажи.
Ошибка № 4. Покупать неликвидный юнит внутри хорошего проекта
Даже в качественных проектах встречаются неликвидные квартиры. Проблемы могут быть самые разные: от неудачной планировки до вида на стену или шумную улицу. Собственники таких апартаментов будут вынуждены снижать цену за аренду, а при перепродаже – соглашаться на дисконт.