Как высокотехнологичному производству выбрать оптимальную площадку в Москве, где можно одновременно разместить представительский офис, производственные помещения и лабораторию.
Департамент предпринимательства и инновационного развития города Москвы фиксирует спрос на высокотехнологичные производственные площади в Москве на уровне 400–500 тыс. кв. м в год. В 2024 году вакантность в столичных индустриальных комплексах впервые в истории приблизилась к нулю, а в 2025 году составила 0,2%. Как в текущих условиях высокотехнологичному бизнесу найти подходящую площадку для размещения, объединяющую представительские, производственные и инженерные функции, какие опции существуют и в чем их различия, рассказывает исполнительный директор Upside Development Сергей Теплов.
Несмотря на разнообразие форматов коммерческой недвижимости, на сегодняшний день в столице довольно сложно найти площадку для высокотехнологичного бизнеса, занимающегося исследованиями и разработками в сферах IT, биомедицины, фармацевтики, Hi-Tech, химической и космической промышленности, электроники и т.д. Предлагаем сравнить основные форматы подобных объектов – классические бизнес-центры, технопарки и light industrial – и выяснить, какие из них лучше с точки зрения размещения наукоемкого бизнеса.
Производственные возможности
В классических бизнес-центрах производственные и лабораторные помещения встречаются крайне редко и обычно случайно, поскольку основным продуктом является офис.
Технопарки устроены иначе: обычно 60-70% площадей занимают индустриальные и лабораторные помещения, а оставшиеся 30-40% — рабочие и вспомогательные зоны. Такой формат создается специально для размещения высокотехнологичных производственных компаний и имеет все необходимые возможности для их работы, в том числе их отличается возможность размещать крупногабаритное оборудование и аппаратуру, являющуюся источником шума и вибраций.
У технопарков часто бывает специализация, когда пространства наиболее адаптированы к тому или иному виду производства. Например, в технопарке Upside Tech около 80% площадей подходят под лаборатории и высокотехнологичные производства, помимо этого предусмотрены бизнес-инкубатор, коворкинг для научных специалистов и зона для неформального общения. Эта опция также хороша тем, что лабораторное помещение легко трансформируется в офис, а вот наоборот — почти никогда. А технопарк «Курчатовский институт» создан на базе одноимённого Национального исследовательского центра, поэтому специализируется на ядерно-физических исследованиях, а профиль технопарка «Горизонт» — информационные технологии, в том числе разработка ПО и оборудования.
Light industrial — это многофункциональные помещения, которые совмещают склад, офис и легкое производство под одной крышей. В отличие от технопарков они не предусматривают размещение бизнеса со сложным процессом изготовления продукции, наукоемкими процессами и лабораториями. В силу более низких технико-экономических показателей light industrial подходит скорее для индустриальной деятельности, хранения и демонстрации продукции, чем для разработки или исследований, особенно если речь идет о высокотехнологичном производстве. В этом смысле light industrial скорее приближен по формату к складам. Например, индустриальный парк Лыткарино представляет собой готовые модульные боксы под производство, склад и офис с гибкой планировкой, что удобно для малых и средних компаний электронной коммерции и сервисных центров.
Основное преимущество light industrial – это удобное местоположение в Москве или ближайшем Подмосковье, однако эта опция имеет свою «цену». Компактные объекты не более 1,5-2 тыс. кв.м с блоками от 100 кв.м не подходят для крупных производств, требующих совмещения разных форматов в одном месте — от складов до сложно оснащенных лабораторий. В целом, формат light industrial в большей степени востребован компаниями из сферы электронной торговли, которые нуждаются в площадях для сортировки и хранения с высоким уровнем транспортной доступности, иногда шоу-румах для демонстрации продукции. Им достаточно базовых складских параметров помещений, а основная ставка делается на удобное местоположение и невысокую цену.
Отличие наукоемких компаний, для которых предусмотрены технопарки, и тех, которые комфортно размещаются в формате light industrial, можно проиллюстрировать метафорой из сферы фармацевтики. В традиционном производстве сырье и продукция имеют больший объем, и есть возможность экономить на зарплате сотрудников, а в высокотехнологичном – меньшее количество материалов обрабатывается высококлассными специалистами на уникальном технологическом оборудовании, а конечная продукция обладает более высокой добавленной стоимостью.
Уровень инженерии
Технопарки обладают более высоким инженерным потенциалом, чем объекты light industrial и, тем более, офисы. Например, по сравнению с бизнес-центрами в технопарке может быть более чем в два раза выше коэффициент энерговооруженности объекта.
От других форматов их также отличает опция по адаптации инженерии под производство и лабораторные исследования конкретного бизнеса. Это позволяет компаниям оперативно запускать проекты с индивидуальными характеристиками, сокращая время на ввод в эксплуатацию производства и изготовление продукции.
Специализация технопарков также оказывается влияние на инженерный арсенал площадки, который заточен под определенные бизнесы. Например, в Upside Tech, помимо системы общеобменной вентиляции с фильтрацией, есть возможность установки резидентами дополнительных систем микроклимата под конкретные стандарты наукоемких производств: для чистых исследовательских помещений, стерильных лабораторий и т.д. А в IT-технопарке «Физтехпарк» резиденты получат возможность разработки и тестирования своих ИТ-продуктов на базе имеющегося серверного оборудования.
В объектах light industrial и офисных центрах такие решения не предусмотрены, в то время как технопарки заточены под обеспечение инфраструктурой, позволяющей резидентам установить все необходимое инженерное и технологическое оборудование для большинства наукоемких индустрий.
Конструктивные особенности
Помимо того, что технопарки отличаются адаптированными под инновационные компании планировочными и инженерными особенностями, они предлагают резидентам уникальные конструктивные решения самих помещений. Например, в Upside Tech предусмотрены нагрузки на перекрытия от 700 кг до 2 тонн на квадратный метр, что позволяет размещать большинство типов производств, которые могут работать в Москве. И в отличии от других форматов коммерческой недвижимости в технопарках можно оборудовать специализированные помещения, например, лаборатории, центр прототипирования и т.д.
Формат light industrial, в свою очередь, в большей степени рассчитан на производства, не требующие специализированных лабораторных исследований, а также обрабатывающие, сборочные, полиграфические, швейные, пищевые, электротехнические проекты и даже data-центры.
Таким образом, городской формат технопарка – это более масштабное здание с широким спектром функций, обеспечивающее резидентов производственно-лабораторными площадями и оборудованием для разработки новых продуктов и подготовки их к серийному выпуску. Light industrial – объекты другого формата, рассчитанные на ограниченное число компаний, которые чаще всего представлены в Подмосковье или на территории Новой Москвы.
Профессиональное управление и преференции
От офисов и light industrial технопарки отличает также наличие специализированной управляющей компании, которая не только занимается эксплуатацией здания, как во всех других форматах коммерческой недвижимости, а способствует развитию бизнеса резидентов. Она взаимодействует с крупными корпорациями, региональными и федеральными органами власти, помогает с привлечением мер поддержки и инвестиций, оказывает содействие в области маркетинга, патентования, сертификации и других аспектах ведения бизнеса, консультирует по вопросам бухгалтерского учета и налогообложения, защиты и управления интеллектуальной собственностью.
Статус технопарка в Москве дает множество преференций компаниям-резидентам. Среди них – освобождение от налога на прибыль на срок до 5 лет для новых резидентов, полное освобождение от налога на имущество, компенсация процентных ставок по кредитам на создание и развитие инфраструктуры, льгота по НДС и снижение страховых взносов для инновационных компаний (особенно если они занимаются научными исследованиями и разработками), статус «якорного резидента» с дополнительными льготами и т.д. Кроме того, резиденты технопарков могут претендовать на государственную поддержку: субсидии, гранты и участие в государственных и муниципальных программах поддержки бизнеса.
Еще одним важным фактором в пользу выбора технопарка для размещения высокотехнологичных компаний и производств является то, что это не просто площадка для расположения бизнеса, а целая экосистема, комплексно поддерживающая инновации. Такие сильные точки притяжения как ИЦ Сколково, где впервые за 10 лет появится новый технопарк Upside Tech, предоставляют широкий спектр возможностей для развития и масштабирования передовых российских проектов. Они включают не только технический опционал, но и образовательные программы, мощнейшую культуру нетворкинга и коллабораций (здесь легко найти партнеров, инвесторов, сотрудников, идеи для любых бизнесов, не покидая стен своего рабочего места), бизнес-инкубаторы и акселераторы, центры коллективного пользования научным оборудованием для начинающих компаний, которые не могут позволить себе полную закупку необходимой техники, а также огромное количество профессиональных мероприятий для обмена опытом, обучения и поиска партнеров.
Резюме
В последние годы в России наблюдается концентрированный рост промышленного производства в сфере высоких технологий, что стало возможно в том числе благодаря развитию технопарков как специализированных площадок, заточенных под эту сферу бизнеса. По прогнозам Министерства экономического развития, совокупный прирост в данном секторе к 2028 году достигнет 30% относительно уровня 2024 года, в то время как в промышленном в 3 раза меньше – приблизительно 10%. Этому способствуют меры государственной поддержки, углубление процессов импортозамещения и цифровизации, а также расширение материальной и технической базы для высокотехнологичных производств. Таким образом, мы можем говорить о ключевой роли инноваций в российской экономике.
Масштабные проекты нуждаются в соответствующей среде, а значит, наукоемкий бизнес требует размещения на специализированных площадках, где все нацелено на развитие и поддержку именно этого сегмента: от вентиляции до налогового режима. Технопарки — это не просто офисы или склады, а целая экосистема, взращивающая передовые технологии в России.
Чек-лист: Как выбрать подходящий технопарк для высокотехнологичного производства
- Составьте перечень параметров объектов исходя из потребностей вашего бизнеса. В него должны войти основные технико-экономические показатели: предпочтения по локации, бюджет, технические особенности производства и требования по параметрам размещения оборудования, персонала, производственных линий.
- Сделайте подборку площадок, удовлетворяющих вашим параметрам. Например, на портале Правительства Москвы есть список всех столичных технопарков. Лучше всего сформировать сравнительную таблицу по основным характеристикам объектов: цена, локация, возможности, сервисы и преференции (льготы, налоговые послабления и т.д., которые предусмотрены в технопарке), чтобы наглядно сопоставить плюсы и минусы разных предложений.
- Посетите наиболее отвечающие вашим требованиям площадки и оцените их соответствие описанию, познакомьтесь с другими резидентами этих площадок и примите во внимание их отзывы.
- Вернитесь к сравнительной таблице с учетом посещения площадки, сопоставьте еще раз предложения и выберете оптимальное по совокупности параметров.