🪖 Произойдет ли переток накоплений в недвижимость

🪖 Произойдет ли переток накоплений в недвижимость

Объём наличных у населения достиг 17,1 трлн ₽, а депозиты выросли на 16,2%.

Банки по-прежнему остаются основной формой сбережений. Но главный вопрос рынка — когда часть этих денег начнёт искать альтернативу.

Эксперты сходятся — триггером станет снижение доходности вкладов.

Пока депозиты дают двузначную доходность, массового движения в квадратные метры не будет.

©️ Александр Ослопов, финансовый директор ГК «БЭЛ Девелопмент»

Переток начнется, когда доходность депозитов опустится ниже 13% годовых — именно столько сегодня приносят инвестиции в новостройки с учетом арендной платы и роста стоимости квадратного метра.

По прогнозам ЦБ, ключевая ставка к концу 2026 год составит 12–13%.

Как только вклады перестанут давать двузначную доходность, миллиарды с депозитов начнут искать защиты от инфляции в бетоне, тем более что ставки по рыночной ипотеке к концу года могут опуститься до 15–17%, что оживит спрос.

Рынок готов, но не в формате "купил квартиру и сдал". Совокупная доходность новостроек в 2025 году составила около 15% (5% аренды + 10% реального роста цен), однако с учетом расходов чистая доходность снижается до 12–14%.

Гораздо интереснее выглядят ЗПИФы недвижимости, которые в прошлом году показали доходность 16–32%, а их активы выросли в полтора раза.

Капитал пойдет именно туда — через фонды можно инвестировать в коммерческую недвижимость с доходностью выше депозитов и без головной боли со сдачей квартиры.

🏠 Дмитрий Горелов, операционный директор ГК “А101”:

Снижение ключевой ставки оказывает двойное влияние на инвестиционное уравнение: с одной стороны, оно постепенно уменьшает доходность банковских вкладов, делая их менее привлекательными для консервативного сбережения капитала.

С другой стороны — удешевляет ипотечные кредиты, повышая доступность недвижимости с использованием заемных средств.

Практически каждый новый этап снижения "ключа" автоматически повышает сравнительную привлекательность недвижимости как альтернативного инвестиционного актива. Конечно, чем более агрессивным будет снижение ставки, тем сильнее вырастет интерес к квадратным метрам со стороны частных инвесторов.

Что касается готовности рынка, то существующий объем предложения способен принять новых покупателей. Однако при его сокращении и одновременном росте спроса рыночная логика предполагает возможность ценовой корректировки в сторону повышения. Однако в целом этот вопрос остается скорее открытым.

На мой взгляд, в этом году не ожидается резких колебаний или массового единовременного сброса накоплений в недвижимость.

Процесс, скорее всего, будет носить органический характер: плавное снижение ключевой ставки приведет к постепенному и естественному перетоку части капитала частных инвесторов в реальный сектор.

Это позволит избежать формирования системных рисков для банковской системы.

©️ Дарья Деркач, финансовый директор девелоперского направления Hansa Group:

Один из главных стимулов для перехода инвестиций из депозитов в бетон — снижение ставок по вкладам. Начиная с прошлого года ключевая ставка спускалась осторожно, но почти непрерывно. Это говорит о том, что экономика начинает переключаться от режима ограничений в режим стабильного роста и что ставки неизбежно пойдут дальше вниз.

На текущий момент хорошие проекты доходной недвижимости показывают доходность 10% годовых или окупаемость на уровне 10 лет. Дополнительно учитывается не только валовый доход, но и капитализация проекта, что в совокупности может давать те же 15-20%, что и банковские продукты.

Однако говоря о готовности рынка, необходимо в первую очередь учитывать ее емкость. Если мы говорим про рынок доходной недвижимости и апартаментов в Петербурге, то в отличие от рынка жилья спрос здесь сохраняется на стабильном уровне, а вот объем предложения ежегодно сокращается.

В итоге в 2025 году сложилась ситуация, при которой объем спроса в 3 раза превысил объем вывода новых проектов, в результате чего средние цены уверенно пошли вверх на 15% за год.