Добрый день, дамы и господа! С вами адвокат Сергей Ковальчук.
Интересное гражданское дело по квартирной сделке не так давно рассмотрел Верховный Суд России.
Женщина являлась собственницей квартиры в г. Москве. С 2002 по 2012 год она состояла в браке с мужчиной по фамилии Калинин.
11 октября 2016 г. между бывшими супругами был заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым экс-жена продала указанную квартиру экс-мужу. Договор заключён в простой письменной форме (ППФ), стоимость квартиры в размере 4 млн. руб. оплачена покупателем путём передачи денег продавцу, квартира передана продавцом покупателю по передаточному акту.
28 октября 2016 г. Калинин и представитель его жены по доверенности обратились с заявлением о госрегистрации перехода права собственности на квартиру. Однако, 11 ноября 2016 г. Управлением Росреестра по г. Москве регистрация перехода права собственности на квартиру была приостановлена в связи с возникшими у регистратора сомнениями в подлинности доверенности представителя жены.
12 декабря 2016 г. Управлением Росреестра по г. Москве отказано в регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку с заявлением о госрегистрации права обратилось ненадлежащее лицо. Данный вывод государственного регистратора основан на том, что нотариус не подтвердил факт совершения 5 октября 2016 г. нотариального действия по удостоверению доверенности от имени Калининой.
28 октября 2016 г. Калинина умерла, наследников у неё нет. По сообщению Московской городской нотариальной палаты от 17 мая 2017 г. информации об открытии наследственного дела к имуществу Калининой не имеется.
Калинин обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (ДГИ) и Управлению Росреестра по г. Москве о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и возложении обязанности совершить действия по переходу права собственности.
Помимо прочего, в своем иске Калинин указал, что в данной квартире сделал частичный ремонт, производит оплату коммунальных платежей.
ДГИ подало к нему встречный иск о признании договора незаключённым, признании права собственности, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 11 октября 2016 г. в установленном порядке не зарегистрирован, спорная квартира является выморочным имуществом и должна перейти в собственность г. Москвы.
Решением районного суда от 26 июля 2017 г. в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении иска Калинину, суд исходил из того, что тот не доказал факт уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю на основании договора купли-продажи.
Принимая же решение об отказе в иске ДГИ, суд указал, что оспариваемый договор заключен продавцом при жизни, доказательств, опровергающих данный факт, не представлено, в связи с чем оснований для включения спорной квартиры в наследственную массу в качестве выморочного имущества не имеется.
Апелляционным определением Мосгорсуда решение суда отменено в части отказа в удовлетворении встречного иска ДГИ, в этой части принято новое решение, которым договор купли-продажи признан незаключённым, право собственности на квартиру признано за Москвой. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Доводы апелляции:
В части отказа Калинину судебная коллегия согласилась со всеми выводами суда первой инстанции.
В части принятия нового решения указала:
- договор купли-продажи квартиры не может быть признан заключенным, поскольку он не прошёл госрегистрацию, поэтому у Калинина не возникло права собственности на квартиру;
- в связи с тем, что наследников у Калининой не имеется, спорная квартира является выморочным имуществом и подлежит включению в собственность г. Москвы.
Однако, Калинин обжаловал эти судебные акты в Верховный Суд, который их отменил и направил дело на новое рассмотрение в районный суд.
Аргументы ВС РФ:
1. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимости уклоняется от совершения действий по госрегистрации перехода права собственности на неё, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о госрегистрации перехода права собственности.
Иск покупателя о госрегистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
2. Обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о госрегистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
При отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
3. Вывод суда апелляции о признании договора купли-продажи незаключённым в связи с тем, что госрегистрация указанной сделки в установленном порядке не произведена, противоречит действующему законодательству, поскольку правило о госрегистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в п. 2 ст. 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.
4. Выводов о фактическом неисполнении договора купли-продажи, основанных на том, что Калинина до момента смерти проживала в спорной квартире, была в ней зарегистрирована и иного жилья не имела, на которые ссылается ДГИ, судебные акты не содержат.
Напротив, Калинин указывал на то, что договор не содержит условий о снятии Калининой с регистрационного учёта в квартире и выезде из неё. Доверительные отношения с бывшей супругой, забота и помощь с его стороны на протяжении длительного периода являлись предметом проверки органов внутренних дел, которые не установили каких-либо нарушений.
5. Поскольку договор купли-продажи квартиры, не подлежавший госрегистрации, совершён Калиниными в надлежащей форме, продавцом исполнена обязанность по передаче квартиры, а покупателем обязанность по оплате её стоимости, что подтверждается расписками о получении денег и передаточным актом, выводы судов об отсутствии оснований для госрегистрации перехода права собственности на квартиру к Калинину на основании договора купли-продажи являются неправомерными.
6. ДГИ требований о признании договора купли-продажи недействительным не заявлялось.
См. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 18.12.2018 г. № 5-КГ18-228.
Друзья, я специализируюсь по делам о недвижимости. Кому нужна моя помощь в суде или проверка юридической чистоты сделки перед ней, пишите на почту: exdogovor@mail.ru.
Мой девиз: «для любой квартирной сделки – чистовая юротделка!»
Мой Бусти - https://boosty.to/urpr
Мой Телеграм-канал - https://t.me/upsvk
Мои песни (альбом «Серёга», посвящённый подвигу Героя России, майора Сергея Солнечникова) - Популярные треки Сергей Ковальчук - слушать онлайн на Zvuk.com
Кому понравилось, прошу поставить палец вверх.