Я много лет работаю с инвестициями в недвижимость и вижу одну и ту же ошибку. Люди ориентируются на цену объявления, на эмоции, на «перспективный район». Но почти никто не задаёт себе главный вопрос: сколько этот объект действительно стоит сегодня, если смотреть на его будущие деньги?
Именно здесь помогает дисконтированный денежный поток DCF. Это не академическая формула из учебника. Это инструмент, который защищает ваш капитал.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ЧТО ТАКОЕ ДИСКОНТИРОВАННЫЙ Денежный поток простыми словами
DCF — это способ понять, сколько стоят будущие доходы в сегодняшних рублях.
Деньги через 5 лет и деньги сегодня — не одно и то же. Инфляция съедает покупательную способность. Риски могут уменьшить доход. Альтернативные вложения тоже приносят проценты.
Суть метода простая:
✔️ вы прогнозируете будущие денежные потоки
✔️ учитываете продажу объекта в конце периода
✔️ приводите всё к текущему моменту через ставку дисконтирования
В результате вы получаете реальную стоимость объекта сегодня.
Именно так рассчитывается справедливая цена объекта при инвестициях в недвижимость в России.
ПРИНЦИП ДИСКОНТИРОВАНИЯ На понятном примере
Представьте, что вам обещают через 5 лет 2 000 000 рублей. Звучит приятно. Но сколько это стоит сейчас?
Если альтернативно вы можете получать 12% годовых, то эти будущие 2 миллиона нужно «обесценить» на 5 лет вперёд.
Формула дисконтирования выглядит так:
PV = FV / (1 + r)^N
Где:
▪ PV — текущая стоимость
▪ FV — будущая сумма
▪ r — ставка дисконтирования
▪ N — количество лет
Если r = 12% и срок 5 лет, то:
2 000 000 / (1,12)^5 ≈ 1 134 000 рублей
Это значит, что 2 миллиона через 5 лет сегодня стоят около 1,13 млн рублей.
Вот что такое дисконтирование. Это честный взгляд на будущее.
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
КАК ВЫБРАТЬ СТАВКУ Дисконтирования в России
Ставка дисконтирования — это не случайная цифра. Это отражение риска и альтернативной доходности.
Сегодня в России ключевая ставка находится в диапазоне около 15–16%. Инфляция по итогам 2025 года составила 5,59%. Прогноз на 2026 год — около 4,5–5,5%.
Но инвестору важно учитывать не только макроэкономику.
При расчёте ставки дисконтирования нужно учитывать:
• безрисковую альтернативу, например доходность по депозитам или ОФЗ
• риск простоя квартиры
• возможные ремонты
• снижение спроса
• юридические риски
• ликвидность объекта
Если депозит даёт 14%, а недвижимость рискованнее, ставка дисконтирования может быть 16–20%.
Чем выше риск — тем выше ставка. Чем выше ставка — тем ниже текущая оценка объекта.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ПРИМЕР DCF-РАСЧЁТА Квартиры под аренду на 10 лет
Рассмотрим конкретный пример.
- Вы покупаете квартиру за 8 000 000 рублей.
- Ремонт и оформление — ещё 500 000 рублей.
- Итого вложения — 8 500 000 рублей.
Квартира сдаётся за 55 000 рублей в месяц.
Годовой доход — 660 000 рублей.
1️⃣ Предположим:
▪ простой 1 месяц в год
▪ рост аренды 4% в год
▪ расходы 80 000 рублей в год
▪ ставка дисконтирования 17%
▪ продажа через 10 лет
2️⃣ Сначала считаем чистый денежный поток первого года:
660 000 – 55 000 (простой) – 80 000 = 525 000 рублей
3️⃣ Далее каждый год увеличиваем аренду на 4%. Получаем прогноз на 10 лет.
4️⃣ Затем рассчитываем предполагаемую цену продажи. Допустим, через 10 лет объект будет стоить 12 000 000 рублей.
5️⃣ Теперь дисконтируем:
▪ все годовые денежные потоки
▪ цену продажи
6️⃣ После дисконтирования итоговая приведённая стоимость может составить примерно 7 400 000 – 7 800 000 рублей.
А вложили вы 8 500 000.
Это означает, что при ставке 17% объект не проходит по критерию справедливой цены. Он переоценён.
Вот что даёт оценка недвижимости методом DCF. Она убирает иллюзии.
КАК УЧЕСТЬ Инфляцию правильно
Здесь инвесторы часто ошибаются.
Есть два корректных подхода:
📌 Первый вариант — считать всё в номинальных цифрах.
• прогнозировать рост аренды
• прогнозировать рост цены
• применять номинальную ставку дисконтирования
📌 Второй вариант — считать всё в реальных ценах.
• не закладывать инфляционный рост
• применять реальную ставку
Главное правило простое: нельзя смешивать подходы.
Если вы учитываете рост аренды на 5% из-за инфляции, ставка дисконтирования тоже должна быть номинальной.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 МОЖНО ЛИ ЗАРАБАТЫВАТЬ НА АРЕНДЕ КОММЕРЧЕСКОЙ Недвижимости, купив её на этапе котлована
🔥 ИНВЕСТИРОВАНИЕ В ТАУНХАУСЫ: Когда гибридный формат выгоднее квартиры и коттеджа
🔥 НЕВИДИМАЯ ЗЕМЛЯ: Как зарабатывать на подземных правах и сервитутах
СЦЕНАРНЫЙ АНАЛИЗ DCF Вместо одной цифры
Рынок недвижимости непредсказуем. Один расчёт — это самообман.
Поэтому всегда стоит делать минимум три сценария:
🔵 Базовый сценарий
• рост аренды 4%
• ставка 17%
• продажа 12 млн
🟢 Оптимистичный
• рост аренды 6%
• ставка 15%
• продажа 13 млн
🟠 Стрессовый
• рост аренды 2%
• ставка 19%
• продажа 10,5 млн
В каждом случае вы получите разную реальную стоимость объекта.
Именно диапазон значений показывает уровень риска.
Будьте в курсе важных новостей по теме инвестиций в недвижимость — следите за телеграм-каналом V_ROSTe — Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной
ЧАСТЫЕ ОШИБКИ При расчёте DCF
На практике я чаще всего вижу одни и те же просчёты.
Инвесторы забывают:
▪ учитывать простой
▪ закладывать капитальный ремонт
▪ учитывать расходы на продажу
▪ корректно выбирать ставку дисконтирования
▪ делать сценарный анализ
▪ отделять инфляцию от реального роста
DCF — это строгая логика. Он не про надежду.
ПРАКТИЧЕСКИЙ АЛГОРИТМ Расчёта за 30–60 минут
Чтобы посчитать дисконтированный денежный поток для любого объекта, действуйте по шагам.
Сначала соберите реальные цифры. Не ориентируйтесь на «примерно».
Вам понадобятся:
🔹 цена покупки
🔹 дополнительные вложения
🔹 реальная аренда
🔹 возможный простой
🔹 ежегодные расходы
🔹 прогноз цены продажи
🔹 ставка дисконтирования
Далее:
👉 рассчитайте годовые чистые денежные потоки
👉 спрогнозируйте их на 5–10 лет
👉 дисконтируйте каждый поток
👉 дисконтируйте цену продажи
👉 сложите приведённые значения
Если полученная сумма выше вложений — объект интересен. Если ниже — вы переплачиваете.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ПОЧЕМУ DCF ЗАЩИЩАЕТ Ваш капитал
Дисконтированный денежный поток — это не модная теория. Это инструмент финансовой дисциплины.
Он показывает:
▪ реальную стоимость объекта
▪ уровень риска
▪ чувствительность к ставке
▪ зависимость от инфляции
Когда вы применяете DCF при инвестициях в недвижимость в России, вы начинаете мыслить как инвестор, а не как покупатель.
Вы перестаёте верить обещаниям. Вы видите цифры.
И именно цифры принимают решения.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова