Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных способов сохранения и приумножения капитала. Но где лучше купить квартиру для инвестиций, как правильно выбрать жилье и стоит ли вообще покупать квартиру как инвестицию в 2026 году? Разбираемся вместе с экспертом, основателем и директором АН «Любимое» Софией Любимовой.
Что такое «квартира как инвестиция»?
Квартира под инвестиции – это объект недвижимости, который приобретается не для личного проживания собственника, а для пополнения капитала. Например, такую квартиру перепродают с наценкой или сдают в аренду.
«В 2026 году инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются рабочим инструментом. Но это уже не та история, где можно купить любую квартиру и автоматически заработать. Рынок стал взрослее, сложнее и требует расчета, поэтому главный вопрос сегодня – не где купить подешевле, а где покупка действительно принесет доход», – отмечает директор агентства недвижимости «Любимое» София Любимова.
Способы получения дохода
Есть два основных способа, как инвестировать в квартиры и получать с них доход:
- Покупка для сдачи в аренду – классический способ получения пассивного дохода. Инвестор приобретает квартиру, апартаменты или коммерческое помещение, сдает в аренду и получает ежемесячные платежи.
- Перепродажа. Здесь есть два пути: покупка квартиры в плохом состоянии по низкой цене, ремонт и продажа объекта по более высокой цене. Эта стратегия требует опыта в флиппинге, но может принести 15-30% прибыли за сделку. Второй путь – инвестиции в новостройки на этапе котлована. Они позволяют приобрести квартиру на 20-35% дешевле рыночной стоимости готового жилья.
«Самый устойчивый вариант инвестирования в текущих условиях – это покупка квартиры под аренду с расчетом на долгий горизонт. Быстрые перепродажи работают все реже и только в точечных проектах. В 2026 году выигрывают те, кто покупает ликвидные квартиры с понятным арендным спросом. Однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры остаются самыми востребованными. Вложения в новостройки на котловане стали более рискованными. Рост цен замедлился, а сроки и качество застройки требуют тщательной проверки», – делится эксперт.
Как выбрать квартиру под инвестиции?
Грамотный выбор объекта недвижимость определяет его будущую доходность и ликвидность. Какую квартиру лучше купить для инвестиций? Она должна попадать под несколько критериев: расположение, инфраструктура района, тип и площадь, состояние квартиры и дома, этаж и планировка.
Типы квартир и их преимущества
По количеству комнат выделяются следующие квартиры:
- Студии – самый бюджетный вариант. Имеют высокую доходность в процентном соотношении, востребованы студентами и молодыми специалистами, быстро находят арендаторов.
- Однокомнатные квартиры – оптимальный баланс цены и спроса. Подходят для широкой аудитории (одиночки, пары, семьи с одним ребенком).
- Двухкомнатные квартиры – ориентированы на семьи или удаленных работников. Арендаторы снимают такое жилье на длительный срок. Уходит меньше расходов на поиск жильцов и простой.
- Трехкомнатные квартиры – длительный срок аренды. При этом найти арендаторов на трешки более проблематично, зато арендная ставка на них выше.
«Инвестору не нужна большая площадь. Нужна квартира, которую легко сдать и легко продать. Простые планировки, понятные этажи, нормальные подъезды», – объясняет риэлтор.
Также стоит отметить тип недвижимости:
- Квартиры в новостройках. Из плюсов – современные планировки, новые коммуникации и отсутствие юридических рисков, возможность купить дешевле на этапе строительства. Из минусов – часто необходимость ремонта и обустройства квартиры под сдачу.
- Вторичное жилье. Готовая инфраструктура вокруг, возможность сразу начать сдавать, проверенные соседи и состояние дома, потенциал для увеличения стоимости после ремонта. Однако могут быть проблемы с юридической чистотой объекта.
Локация и инфраструктура
Важно не только то, какую недвижимость выбрать, но и где лучше купить квартиру для инвестиций. Расположение – главный фактор, влияющий на арендную ставку и спрос. Наиболее популярны районы с развитой транспортной доступностью: близость к метро и остановкам общественного транспорта.
«Инвестиционная квартира начинается не с планировки, а с локации. Рядом должен быть спрос (университеты, транспорт, деловые кластеры). Если в районе некому снимать жилье, никакой красивый ремонт не спасет доходность», – подчеркивает эксперт по недвижимости.
Социальная инфраструктура определяет целевую аудиторию арендаторов. Близость университетов и бизнес-центров обеспечивает стабильный спрос со стороны студентов и офисных работников. Наличие школ, детских садов и поликлиник привлекает семейных арендаторов.
Лучшие города в России для покупки квартиры для инвестиций
На доходность квартиры как инвестиции влияет также, где именно она находится. В каком городе выгодно купить квартиру для инвестиций? В том, где стоимость недвижимости стабильно растет: Москве, Санкт-Петербурге, городах-миллионниках, на курортах и в городах с высоким потенциалом роста.
В таблице наглядно рассмотрим, в каком регионе или городе больше всего растет цена квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке. Используются данные Росстата за прошлый год.
Столицы: Москва и Санкт-Петербург
В 2026 году Москва и Санкт-Петербург – флагманы инвестиционного рынка. В столицах есть стабильный спрос на аренду (особенно в условиях высоких процентных ставок по ипотеке), высокая ликвидность объектов и постоянный приток населения.
«Москва остается самым стабильным рынком. Доходность здесь ниже, но ликвидность и надежность выше. Это история про сохранение капитала и стабильный спрос. Санкт-Петербург близок по логике, там тоже высокий спрос на аренду, но более высокая чувствительность по районам. Здесь важно не ошибиться с локацией, иначе квартира может простаивать», – советует риэлтор.
Города-миллионники
Однако заход в инвестиционный рынок Москвы и Санкт-Петербурга довольно затратный. Поэтому для покупки квартиры для инвестиций стоит рассмотреть и другие российские города-миллионники:
- Казань. Динамично развивающийся мегаполис с крупными вузами и растущим туристическим потоком.
- Екатеринбург. Промышленный и деловой центр Урала с высокими зарплатами и активным рынком аренды.
- Новосибирск. Научный и образовательный центр Сибири, привлекающий студентов и специалистов со всего региона.
- Краснодар. Один из лидеров по темпам прироста населения, город с мягким климатом и активным жилищным строительством.
- Ростов-на-Дону. Столица Южного федерального округа с развитой экономикой и близостью к Черному морю.
«Города-миллионники часто дают лучшую доходность при меньшем бюджете входа. Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Ростов-на-Дону показывают стабильный арендный спрос при более доступных ценах», – отмечает эксперт.
Курортные города
Купить квартиру для инвестиций можно и в курортном городе. Недвижимость на курортах сочетает инвестиционный потенциал с возможностью личного использования для отдыха:
- Сочи. Безусловный лидер курортного сегмента, так как имеет всесезонный спрос благодаря морю и горнолыжным курортам.
- Калининград. Город с европейским колоритом и ограниченным предложением земли под застройку, что разгоняет цены на жилье и его съем.
- Севастополь. Город федерального значения с уникальной историей, развитой инфраструктурой и мягким климатом. Привлекает туристов и тех, кто ищет комфортное жилье у моря по ценам ниже сочинских.
«Курортные города выглядят привлекательно на бумаге, но на практике подходят не всем. Сезонность, простои и управление превращают такую инвестицию в полноценный бизнес, а не пассивный доход», – предупреждает директор агентства недвижимости.
Города с высоким потенциалом роста
Также инвесторы рассматривают города с потенциалом роста, где лучше купить квартиру для инвестиций:
- Тюмень. Город с нефтегазовыми доходами, образцовым благоустройством и высоким качеством городской среды.
- Владивосток. Восточные ворота России, куда идут масштабные государственные инвестиции в развитие Дальнего Востока.
- Иркутск. Ворота к Байкалу, растущий внутренний туризм и статус культурной столицы Восточной Сибири.
Найти квартиру для инвестиций и личного проживания поможет сервис «Акварто», который агрегирует объявления с крупнейших досок.
Регистрируйтесь в личном кабинете, настраивайте фильтры, сохраняйте поиск и включайте уведомления. Так вы будете первыми узнавать о новых предложениях и не упустите выгодный вариант.
Как рассчитать доходность квартиры под инвестиции?
Перед покупкой квартиры как инвестиции важно понять, какую прибыль она реально принесет. Многие начинающие инвесторы ориентируются только на размер арендной платы, упуская скрытые расходы.
Финансовые расчеты и риски
Доходность инвестиционной квартиры рассчитывается по простой формуле: годовой арендный доход делится на стоимость покупки и умножается на 100%. Например, квартира за 5 млн рублей, сдаваемая за 35 000 рублей в месяц, приносит 420 000 рублей в год, что составляет 8,4% годовых.
Для более точного расчета нужно учитывать чистую доходность. Для этого необходимо вычесть из арендного дохода расходы на коммунальные платежи, налог на доход (составляет 4% для самозанятых физлиц), страховку, мелкий ремонт и возможный простой между арендаторами. Реальная доходность обычно на 2-3% ниже номинальной. В случае с нашей квартирой она составит 6,4%.
«Если цифра получается меньше банковского депозита с учетом рисков, то это не инвестиция, а иллюзия», – подчеркивает эксперт.
Частые ошибки инвесторов
Риэлтор София Любимова поделилась списком самых частых ошибок при инвестициях в недвижимость:
- Покупают квартиру как для себя, а не для рынка.
- Переоценивают рост цен и недооценивают расходы.
- Игнорируют ликвидность на выходе.
- Считают только доход, забывая про риски и простои.
Коротко о главном
- При выборе квартиры для инвестиций ориентируйтесь на расположение, инфраструктуру, перспективы развития района и состояние объекта.
- В каком городе купить квартиру для инвестиций? Москва и Санкт-Петербург гарантируют стабильность и ликвидность, города-миллионники (Екатеринбург, Новосибирск, Казань) предлагают доступный вход с достойной доходностью, курортные локации (Севастополь и Сочи) – высокий потенциал роста цен.
- Перед покупкой инвестиционной квартиры стоит рассчитать чистую доходность с учетом всех расходов. Реальная доходность арендной квартиры составляет 5-8% годовых, а с учетом роста стоимости актива может достигать 10-15%.
Автор: Юлия Лукоянова
Источник: https://clck.ru/3Rv2X6