В 2023–2024 можно было просто «зайти в рынок» — и зарабатывать.
В 2025 так уже не работает.
Один инвестор вкладывает $250 000 и получает стабильный поток.
Другой — с тем же бюджетом — еле выходит в план.
Почему?
Разбираем на цифрах.
Туризм растёт. Но это больше не гарантирует доход
В 2025 году Бали принял около 6,95 млн иностранных туристов.
Рост — +9,7% к 2024 году.
Звучит позитивно.
Но есть второй показатель, который важнее.
Количество активных объектов аренды:
- 2023 → 2024: +15,4%
- 2024 → 2025: +15,5%
Предложение растёт быстрее спроса.
А значит — конкуренция усиливается.
Теперь просто «быть на рынке» недостаточно.
Формат объекта стал критическим фактором
В 2025 году:
- Более половины сделок приходится на объекты с 1–2 спальнями
- Двухспальные — около 31–32% рынка
- Крупные виллы продаются медленнее
Это меняет механику доходности.
Компактный формат:
- быстрее адаптируется к ценовой конкуренции
- легче заполняется
- проще масштабируется
Крупная вилла:
- дольше стоит в экспозиции
- сильнее чувствительна к перегреву
- сложнее удерживает загрузку
Одинаковый бюджет — разный результат.
Рынок вошёл в фазу корректировки
2025 год — это не спад.
Это выравнивание.
Что мы видим по данным:
- Средний срок экспозиции вырос (до ~9 месяцев в ряде сегментов)
- Дисконт по сделкам увеличился (до ~10%)
- В краткосрочной аренде есть давление на ADR
Рынок стал более рациональным.
Теперь доходность — это не следствие общего роста,
а результат точного расчёта.
Локации находятся в разных фазах
Бали больше нельзя рассматривать как один рынок.
В некоторых популярных зонах рост объявлений опережает бронирования.
В других — спрос пока стабильно поглощает предложение.
Это означает простую вещь:
$250 000 в насыщенной локации
и
$250 000 в зоне баланса
— это разные инвестиции.
Что изменилось по сути
В 2023–2024 можно было зарабатывать на волне восстановления.
В 2025 рынок начал фильтровать решения.
Теперь важны:
- сегмент
- формат
- стадия насыщения
- стратегия управления
Бюджет сам по себе больше ничего не гарантирует.
Главный вывод
Если раньше зарабатывали те, кто просто «успел»,
то сейчас зарабатывают те, кто точно выбрал.
И разница в результатах между одинаковыми бюджетами будет только увеличиваться.