При выборе между новостройкой и вторичным жильём большинство покупателей главным образом ориентируется на цену. Однако реальная разница между этими сегментами недвижимости сильно отличается от привычных представлений. Что выгоднее покупать в 2026? И насколько на самом деле квартира от собственника дешевле, чем предложение от застройщика? Ответ на этот вопрос сегодня уже не столь очевиден.
Выпуск этой статьи я откладывал около двух недель. Но последние события на рынке, как и мнения других экспертов только подтвердили мои доводы. Начнём с того, что происходит на вторичном рынке прямо сейчас.
Кому следует обратить внимание на вторичку?
В последние годы вторичная недвижимость в рамках массового сегмента всё чаще решает для покупателя ряд однотипных задач. И тогда и сейчас предложения на вторичном рынке целесообразно рассматривать в случаях, когда планируется:
- Покупка с высоким первоначальным взносом и небольшим объемом заёмных средств, особенно при ограниченном бюджете, который не может быть увеличен по объективным причинам;
- Покупка в определенной локации при отсутствии подходящих предложений в новостройке;
- Реализация средств различного рода сертификатов, госсубсидий и выплат. Особенно если речь не идёт о проживании, а покупка осуществляется скорее с целью инвестирования.
Думаю подобная картина сохранится до момента, когда мы окончательно избавимся от перекоса ставок или как минимум до начала 2027 года. В моем понимании, всем остальным покупателям, даже имея на руках собственные средства для полного расчета, следует в серьез задуматься о покупке новостройки. И тут начинается самое интересное.
Насколько на самом деле вторичка дешевле новостройки?
И что об этом говорит «Домклик» в лице Директора департамента Алексея Лейпи? Попытаюсь изложить суть своими словами. Есть мнение, что рынок вторичного жилья в разрезе средней цены квадрата отличается от новостроек более чем в два раза. Директор «Домклик», как человек понимающий всё многообразие вторички, предлагает не заниматься измерением средней температуры по больнице, и при проведении подобного анализа сравнивать с новостройкой только дома не старше 10 лет, как что-то сопоставимое по комфорту. В таком случае разница в цене квадрата, хайп вокруг которой не утихает долгое время, с натянутых 60% сокращается до реальных 6-7%.
На примере Краснодара, пережившего уже не один инвестиционный бум, я вижу эту цифру чуть больше, но точно в пределах не превышающих 12%, и это учитывая самые смелые ожидания от размера скидок за срочность на вторичке.
А теперь давайте посмотрим на покупку новостройки с позиции ценности для покупателя. Как думаете стоит в итоге переплачивать те самые 6-7% или даже все 12% покупая квартиру для жизни?
Для того чтобы однозначно ответить на этот вопрос, необходимо разобрать основные преимущества новостроек.
Преимущества новостроек
Во-первых, благодаря стандарту комплексного развития территорий (КРТ), жилые комплексы, запроектированные в последние 3-5 лет, получили целый ряд инфраструктурных преимуществ в виде включения в состав проектов внутриквартальных детских садов, новых школ и не только. Точечная застройка периодов, предшествующих КРТ, как правило, имеет более скудную социальную инфраструктуру. Кстати буквально на днях стандарт КРТ стал обязательным для застройщиков и теперь уже привычные новшества закреплены законодательно.
Во-вторых, проекты, выведенные на рынок в последние 3 года, сегодня имеют колоссальные отличия от домов, построенных например в 2016-2017 годах. За это время качественно изменился подход к проектированию в части планировок и наполнения жилых комплексов современными технологическими решениями.
В-третьих, вовремя выбранная новостройка в большей мере чем вторичка гарантирует многообразие выбора. Покупатель не ограничен в выборе этажа, стороны света, цветовой гаммы материалов отделки и т.д. По окончании трехлетнего срока после сдачи, в многоквартирных домах, даже учитывая вторичку, как правило остаются единичные предложения, удовлетворяющие реальным запросам покупателя.
В-четвертых, не стоит забывать и о финансовой стороне вопроса. Вариативность условий покупки позволяет получить дополнительную выгоду за счёт применения таких инструментов оплаты как рассрочка, траншевая ипотека или субсидии. Ну а это уже тема для отдельной статьи.
Если ещё немного конкретизировать эти преимущества, список выгод от покупки новостройки станет гораздо длиннее. Однако большинство клиентов начинают учитывать все эти плюсы, только когда понимают реальную разницу в стоимости новостройки и вторички. А она как выяснилось не так высока и более чем оправдана...
Друзья, на сегодня у меня всё. Напишите пожалуйста в комментариях как вам статья? Хотите ли вы больше материала о сравнении различных типов жилой недвижимости? Или возможно вам больше интересен какой-то конкретный сегмент, например инвест-квартиры? Кстати планирую написать небольшую заметку о том как обыватель сегодня понимает ликвидность.
Если понравился формат, обязательно подписывайтесь на канал. Мыслей и тем для написания "в долгосрок" у меня очень много. Чем больше я скажу здесь, тем меньше вопросов мне придется поднимать на консультациях по подбору недвижимости.
Ваш Алексей М. 89209293229