Поговорим сегодня о теме недвижимости в России, особенно в Москве, потому что я живу тут, и мне этот рынок ближе и понятнее

Поговорим сегодня о теме недвижимости в России, особенно в Москве, потому что я живу тут, и мне этот рынок ближе и понятнее. Так что если у вас ситуация в регионах отличается, то прошу это учесть. А ситуация в различных регионах действительно может отличаться, но рынки Москвы и Питера крупнейшие в стране и схожи по динамике и тенденциям. Перейдем ближе к сути, 2026 год будет очень тяжелым для рынка недвижимости, особенно для застройщиков и новостроек, и, вероятно, проблемы не кончатся в этом году. Все слышали о письме Самолета к правительству с просьбой о льготном кредите в 50 миллиардов рублей? Им в нем отказали, кстати. Так вот это сигнал для всего рынка, и у многих застройщиков сейчас проблемы или могут возникнуть в будущем.

Некогда популярная стратегия купить на котловане дешевле и потом продать дороже сейчас не просто не работает, а развернулась на 180 градусов. Теперь покупка на котловане значительно дороже, чем покупка уже готового или почти готового жилья. Разница может доходить до 30-40% из-за акций и скидок застройщиков. Всему виной предложения на вторичном рынке, которые сбивают цену, и высокая ставка по кредитам. Наибольшие скидки сейчас именно в больших семейных квартирах, потому что их не берут в семейную ипотеку - их уже покупают за кэш. Все дело в их стоимости и невозможности получить кредит на эту сумму - размер ежемесячного платежа может быть под миллион. Так что если вам сейчас нужна большая квартира, или вы думаете расширяться, то сейчас самое время, и можно найти выгодные сделки.

По однушкам и студиям ситуация другая, потому что многие из них проходят в лимиты льготной ипотеки, и все спешат успеть ей воспользоваться. Покупать жилье со сроком сдачи в 28-29 годах сейчас очень опасно, да, есть эскроу-счета, но там тоже много своих нюансов. Как минимум, проценты по депозитам или фондам ликвидности вы потеряете в случае недостроенного объекта, а еще потеряете кучу времени, а инфляция обесценит ваши деньги. И совершенно не факт, что вы сможете потом купить что-то на ту сумму, что заплатите сегодня. Поэтому в недвижимости сейчас я бы смотрел только на уже готовые объекты или те, что уже почти готовы и будут сданы в 2026 году. Так же стоит учесть, что сейчас практически все сдают объекты с задержками от пары месяцев до пары лет, так что смотрите на фактическую готовность и активность на стройке.

Основные проблемы, которые нависают над рынком недвижимости не только в высокой ставке и дорогих кредитах, тут дело еще и в накопленных проблемах и долгах перед покупателями. У нас действовал мораторий на взыскание штрафов за просрочки почти 2 года, он вроде как сейчас отменен, но по факту продлен под другим названием. Так же был мораторий взысканий за некачественный ремонт, который тоже пока отложен. Так вот рано или поздно взыскание этих долгов начнется, и хуже всего будет тем, кто сдавал квартиры с ремонтом. Тут Самолет в первых рядах, и проблем у них целая куча, примерная оценка этих долгов покупателям как раз те самые 50 миллиардов рублей. Вероятно, их и хотел получить застройщик, чтобы иметь возможность расплатиться с людьми.

Как только эти моратории перестанут продлять, то половина застройщиков станет банкротами сразу. И как решать эту проблему пока не ясно. По хорошему нужно бы просто заморозить эти долги навечно и начать с нового листа, когда ситуация в экономике стабилизируется. Но многие люди очень хотят получить свои деньги, которые им обязаны по закону. Это тупиковая ситуация, где меньшим из зол будет обнулить эти долги официально или подвесить на неопределенный срок, как сейчас с выплатами долгов по накоплениям времен СССР. Будет много недовольных, но это лучше, чем похоронить ключевых застройщиков и оставить миллионы недостроенных квадратных метров. У этих людей уже есть квартиры, и пусть радуются этому, а если удовлетворить их требования, то тысячи останутся без жилья, в том числе семьи участников СВО.