Ипотеку сейчас взять невозможно, выплачивать долг придется бесконечно, а банк в любой момент может отобрать квартиру… Так вот, в этой статье мы разберем основные мифы вокруг ипотеки.
Но перед этим предлагаем вам подписаться на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO | Этaжи.
Миф о недоступности ипотеки
Наверное, это один из главных мифов, связанных с приобретением недвижимости в ипотеку. Многие люди боятся даже произвести расчеты и отправить заявку в банк, поскольку считают, что их доходов не хватит на ежемесячные выплаты.
Ипотека доступна только людям с высокими доходами
Это действительно миф. Ипотеку в 2026 году могут взять самые разные категории населения и не у всех заработная плата приближается к миллиону.
Каждый банк рассматривает ситуацию потенциального заемщика индивидуально. И пока еще можно подтвердить доход не только официальными документами, но и просто анкетными данными или справкой по форме банка. Такой формат может приниматься банками еще примерно год, а далее Центробанк обяжет перейти только на определенную официальную форму подтверждения. Миф может стать реальностью.
Учитываются разные факторы:
- совокупный доход супругов;
- среднемесячный доход основного заемщика (должен быть в 2 раза выше платежа по кредиту);
- возможность подключить к сделке созаемщика (для Семейной ипотеки супруг-созаемщик теперь обязателен!);
- регион и стоимость на недвижимость в конкретных районах;
- размер первоначального взноса;
- возможность взять ипотеку по льготной программе (например, заемщик работает в аккредитованной IT-компании или недавно в семье появился ребенок).
Лучше брать ипотеку в зарплатном банке
Даже если в зарплатном банке обещают скидку по ставке, то она может быть отменена при прекращении поступлений или их значительном уменьшении. А некоторые банки предоставляют ставку ниже независимо от зарплатного проекта или делают скидку, если вы переведете зарплату к ним.
Банк всегда одобряет меньше запрашиваемой суммы
Так происходит далеко не всегда. В 9 случаях из 10 банки одобряют нужную сумму или даже больше. Есть банки, у которых процент снижения вдвое ниже – только 5% заявок одобряется с суммой на 20% и более ниже запрашиваемой.
Первоначальный взнос должен быть огромным
Конечно, размер первоначального взноса (ПВ) существенно влияет и на полную стоимость кредита, и на размер платежа, и на общую переплату банку.
Но оформить ипотеку можно и с небольшими накоплениями. Например, есть банки, которые при покупке вторичного жилья могут не учитывать стоимость в договоре, а только рыночную стоимость будущего залога – предоставить необходимо до 80% от нее.
Если объект продается с большим дисконтом, то полученного кредита может хватить даже для полного расчета с продавцом. Такие варианты можно еще встретить, пока спрос на вторичное жилье остается низким, но со снижением ставки и повышением спроса сокращается и дисконт от продавца.
Кстати, рассчитать оптимальный размер ПВ и посильный ежемесячный платеж можно с помощью онлайн-калькулятора.
Пример расчетов можно увидеть в таблице ниже.
Миф о праве собственности
Слышали, что ипотечная квартира не считается вашей собственностью до полного погашения долга? Это еще один миф. После покупки жилья вы становитесь его полным владельцем.
Однако очень важны условия кредитного договора с банком, так как некоторые могут запрещать сдачу жилья, безвозмездное предоставление жилья или даже частичное право пользования третьим лицам и многое другое. В основном, банки прописывают только пункт о неухудшении состояния залога и не производят проверку жилья без необходимости взыскания долга.
Квартира принадлежит банку до полного погашения кредита
В момент подписания договора купли-продажи и кредитного договора вы становитесь собственником квартиры. Если же был оформлен договор долевого участия, квартира перейдет в вашу собственность сразу после сдачи дома.
Конечно, квартира в ипотеку останется в залоге у банка. Наличие залога позволяет выделять крупный кредит на длительный срок под значительно более низкую ставку по сравнению в необеспеченным займом, а также банки не требуют участия третьих лиц как поручителей.
С ипотечной квартирой нельзя совершать сделки
Поскольку вы являетесь собственником ипотечной квартиры, вы вправе совершать с ней различные манипуляции – прописывать в ней родственников, производить ремонт и т.д.
Сдавать в аренду тоже можно, если иное не предусмотрено кредитным договором с банком. Иногда может быть запрещено, либо требуется согласование или просто уведомление. Часть банков не отслеживает данное действие и не требует уведомления.
А вот при продаже может не требоваться согласия, если долг первого банка погашается деньгами продавца, покупателя или банком покупателя (данную услугу предоставляют многие банки).
Единственный нюанс – квартиру нельзя дарить до полного погашения ипотеки, но можно выделить в ней доли детям и супругу. Если на покупку или погашение использовался материнский капитал, согласие банка не потребуется – это закон.
Банк может выселить в любой момент
Это тоже миф. Единственное жилье можно оставить за банкротом, если заемщик убедит банк, что сможет оплачивать ипотеку.
А вот если процедура банкротства не производится или это не единственное жилье, то банк может начать процедуру реализации залога с торгов при веских основаниях – в основном, неуплата по кредиту, длительные просрочки.
Процедура длительная и может завершиться через несколько месяцев или год. Часто банк предлагает варианты стабилизации – кредитные каникулы, если они могут вернуть возможность оплаты по договору и возврат долга.
Во всех остальных ситуациях ваша недвижимость останется в вашем распоряжении.
Миф о финансовой кабале
Каждый месяц выплачивать долг банку на протяжении 30 лет – звучит и правда пугающе. Но так происходит крайне редко. Зачастую заемщики выплачивают кредит быстрее официального срока за счет увеличения своего дохода, появления сумм на досрочное погашение, субсидий, налогового вычета наследства, рефинансирования и т.д. С учетом инфляции размер платежа становится все менее значительным.
Важно! Средний срок погашения кредита по рыночной ставке составляет около 10 лет. А вот ипотеку под льготный процент досрочно погашать многие не планируют.
Ипотека – это долговая яма на всю жизнь
Можно оформить ипотеку даже всего на 1 год. Как правило, ипотеку берут на 30 лет, но в реальности погашают быстрее. Это разрешено в любом банке без каких-либо санкций за досрочное погашение долга.
Ежемесячный платеж навсегда отнимает половину зарплаты
Существуют способы снизить ежемесячный платеж. Например, сделать выше первоначальный взнос. Или регулярно вносить досрочные платежи – их направляют в счет основного долга, а банку указываем вариант пересчета графика платежей с уменьшением платежа, а не с сокращением срока.
Досрочное погашение невозможно или невыгодно
Если речь идет о льготном кредите под низкую ставку, то свободные средства больше выгоды принесут на вкладе – так можно получить доход, который закроет набежавшие проценты и сохранит деньги.
Если речь о рыночном кредите, то чем раньше вносится сумма на досрочное погашение, тем больший эффект она имеет. Досрочным погашением переплату можно сокращать в разы, главное сразу разобраться в этом вопросе и действовать, не откладывая на потом.
Рассрочка не является кредитом и не портит кредитную историю
Беспроцентная рассрочка только на первый взгляд кажется безобидным способом приобретения товаров. На самом деле – это целевой кредит, только без переплат банку.
В кредитной истории это может отражаться как микрозайм, который может привести к отказу банка в кредитовании на год вперед. Банк оценивает кредитную историю участников договора как минимум дважды – при рассмотрении заявки и на стадии сделки.
Рассрочки также отражены в вашей кредитной истории, которая может повлиять и на покупку недвижимости в дальнейшем.
Миф о выгоде накоплений
Это еще один популярный миф, который мы хотим развеять.
Копить на квартиру разумнее, чем брать ипотеку
Из-за инфляции цены на квартиру будут регулярно повышаться. Пока вы копите одну сумму, недвижимость вырастет в цене, и вам снова придется копить. Поэтому большинство людей и пользуются таким инструментом, как ипотека.
Ее основное преимущество – возможность зафиксировать стоимость жилья, платежи тоже фиксируются и не возрастут при соблюдении условий, а размер платежей и переплату можно эффективно снижать. При этом появляется право собственности на жилье, нет затрат на аренду.
Переплата по процентам делает ипотеку невыгодной
Переплата бывает большой в нескольких случаях:
- максимальный срок кредита;
- низкий размер первоначального взноса;
- отсутствие досрочных платежей.
При оплате кредита по графику можно получить расход, в 5 раз превышающий сумму кредита. Поэтому важно использовать досрочное погашение даже небольшими суммами, но регулярно. Это приводит к кратному снижению срока выплаты и общей переплаты. Еще до подписания договора с банком можно совместно со специалистом по ипотеке составить индивидуальный график погашения и далее соблюдать схему выплат, которая будет выгодна вам, а не банку.
Пример. При сумме кредита 2 миллиона рублей на 30 лет под 19,79% при оплате по графику размер переплаты составит 513% от исходной суммы долга.
Увеличивая платеж на 10%, можно уменьшить переплату в 3 раза. А при увеличении на 20% срок сокращается более чем в 3 раза и еще существеннее уменьшается общий расход.
Оптимальным в данном случае является увеличение платежа на 30%, в этом случае срок погашения кредит снизится до 7,4 года, а экономия на процентах составит 4,751 миллионов рублей.
Дальнейшее увеличение платежа или рефинансирование ставки по кредиту будут давать менее значимый эффект.
Аренда дешевле ипотечного платежа
Кажется, что если ежемесячно платить за аренду чужой квартиры, можно хорошо сэкономить на переплате банку. Но это далеко не так.
При многолетней аренде общая сумма, которую вы отдадите за проживание в чьей-то недвижимости, будет приравнена к сумме ипотеки с учетом роста ставок аренды и дополнительных расходов на поиск нового жилья и переезды, постоянные расходы на обустройство на новом месте. Но есть нюанс – эта квартира так и не станет вашей собственностью.
Миф о скрытых условиях и рисках
Большинство банков проводят сделки максимально прозрачно. К примеру, теперь по закону обязательно указывать полную стоимость кредита на титульном листе договора.
А чтобы навсегда обезопасить себя от всех рисков, обращайтесь к специалистам по недвижимости компании «Этажи».
Банки специально скрывают невыгодные условия в договоре
Для этого и необходим грамотный специалист по ипотеке, который уже знает, куда смотреть и какие нюансы искать в договоре.
Банк поднимет ставку или расторгнет договор при аренде квартиры
Если квартира приобретается для сдачи в аренду (или хотя бы предполагается такая возможность в будущем), есть банки, которые это прямо запрещают в кредитном договоре. Другие же прописывают обязательное согласование, а третьи просто требуют уведомить. Остальные не ограничивают данное право пользования.
На ставку или расторжение договора аренда никак не повлияет.
Страховки обязательны на весь срок кредита
Это тоже миф, поскольку по закону обязательным страхованием является только имущественное – страхуется залоговое жилье.
Но и тут есть нюанс в законе – если в кредитном договоре предусмотрено отсутствие страховки жилья, то его можно не страховать. Такие на рынке есть предложения даже без увеличения ставки по кредиту. Остальные страховки являются добровольными и могут снижать ставку при их оплате.
При просрочке платежа сразу забирают квартиру
Банкам важно сохранение качества кредита и возврата к оплате по нему по графику, даже если график выплат необходимо будет скорректировать под данного заемщика. Банки предлагают оформить каникулы как в рамках предусмотренной законом льготы, так и по собственной воле. Реализация залога – крайняя мера.
Миф о продаже ипотечного жилья
Обстоятельства бывают разные. И даже если вы решили продать ипотечную недвижимость, вы вполне сможете это сделать.
Квартиру в ипотеке невозможно продать
Ипотечного жилья на рынке сегодня много и таким собственникам не приходится демпинговать при продаже – наличие ипотеки на объекте уже не является проблемой. Многие банки и некоторые агентства недвижимости предоставляют финансовую услугу для проведения сделки.
Покупать жилье с обременением опасно
Обременение должно быть снято перед продажей – за счет средств продавца, покупателя или банком покупателя – такую услугу предоставляют многие ипотечные банки. Во втором случае убедитесь, что перевод средств происходит по договору купли-продажи и уже является частично внесенной оплатой за квартиру.
Банк запрещает продажу до погашения долга
Чаще всего банки соглашаются на проведение сделки. Бывают и трехсторонние сделки – когда банк участвует в процессе и курирует продажу ипотечной недвижимости.
Миф о льготах и государственной поддержке
Кажется, что воспользоваться льготными программами могут далеко не все.
Льготные программы доступны только избранным
Это не так. Сейчас много программ и практически каждый может найти вариант для себя.
Например, можно оформить льготный кредит, если привлечь созаемщика с льготой по Семейной или Дальневосточной/Арктической ипотеке или рассмотреть приобретение жилья в другом регионе. А некоторые покупатели решаются и на смену места работы и жительства, если это дает возможность приобрести жилье на доступных условиях.
Более подробно обо всех действующих льготных программах можно почитать здесь.
Материнский капитал нельзя использовать на ипотеку
Все полностью наоборот. Маткапитал можно использовать на разные цели, связанные с недвижимостью:
- закрытие уже имеющейся ипотеки, выданной на покупку или строительство жилья;
- оформление новой ипотеки и внесение суммы маткапитала в качестве первоначального взноса или досрочного погашения;
- строительство своего жилья;
- реконструкция недвижимости.
Важно! При использовании маткапитала на покупку жилья или погашение ипотеки обязательно выделять доли супругу и детям.
Налоговый вычет получить сложно и невыгодно
Для получения налогового вычета необходимо собрать документы. Обычно это занимает несколько дней.
Но лучше уточнить условия и необходимые документы заранее – еще до сделки. Важно, на кого будет оформлено жилье, каким образом подтверждается оплата за него и сумма в договоре. А если человек получает вычет с процентов по ипотеке, то кредит не должен включать иные цели (только на приобретение жилья!) и должен быть обеспечен ипотекой.
Во всем остальном не должно возникнуть трудностей. Более подробно о налоговом вычете на имущество читайте здесь.
Миф о рефинансировании
Относительно рефинансирования тоже ходит много слухов.
Рефинансирование всегда выгодно
Рефинансирование – не гарантия экономии ваших денег. Так что это и правда не всегда выгодно.
Например, новая ставка будет ниже, а стоимость страхования вырастет, плюс потребуется оплатить оценочный отчет и иные расходы при переходе в новый банк.
Расходы по рефинансированию также нужно учитывать – они могут дать хороший эффект при направлении этой суммы на рефинансирование текущего кредита. Чаще всего разница по ставке менее 1,5% не дает существенной выгоды.
Перекредитование доступно только в том же банке
Немногие банки предлагают рефинансирование или снижение ставки в рамках действующего договора своим клиентам, либо предлагают такую услугу на платной основе. А вот поменять банк – значительно выгоднее, потому что для сторонних клиентов банки делают более выгодные предложения, чем действующим.
При рефинансировании теряются налоговые вычеты
Рефинансирование – это изменение условий кредитования. Так вот, если рефинансирование проводится без увеличения суммы кредита, то льгота не теряется.
Миф о защите заемщика
Заемщик не защищен от любых ситуаций, связанных с невыплатой долга.
Если в квартире прописаны дети, ее не отберут
Прописка детей в залоговом жилье не повлияет на реализацию залога в случае невыплаты, квартира может быть продана даже с прописанными в ней людьми.
Новый собственник имеет право снять их с учета через суд, согласие опеки не потребуется. Но этот момент может повлиять на стоимость жилья при продаже с торгов и ее может не хватить на погашение долга и иных расходов, может остаться еще долг перед банком.
При сложностях оплаты за кредит без возможности восстановления достаточного дохода выгоднее не дожидаться продажи с торгов, а реализовать жилье с помощью риелтора.
Банкротство освобождает от ипотечных обязательств
Взять ипотеку, оформить банкротство и при этом остаться с квартирой не получится.
По российским законам при процедуре банкротства недвижимость должника должна быть продана для возврата долга банку.
Исключение – когда ипотечная недвижимость является единственной у заемщика. Однако потребуется мировое соглашение с банком. И должнику придется продолжать гасить ипотеку.
Жилищные субсидии покрывают ипотечные платежи
Ипотечные платежи можно снизить, направляя на погашение ипотеки субсидии. Например, материнский капитал, субсидия для многодетных (от 450 тысяч до 1 миллиона рублей), субсидия "Молодая семья" и другие региональные меры поддержки.
В региональных программах можно встретить и компенсацию части процентной ставки.
Единственная программам, в рамках которой полностью погашается ипотечный платеж, это "Военная ипотека". Она может быть совместима с Семейной ипотекой.
Как не попасться на реальные ловушки ипотеки
Наш главный совет – проводить сделку с участием опытных специалистов – ипотечного брокера и юриста. Например, обратившись в компанию «Этажи».
Типичные ошибки при выборе банка и программы
При самостоятельном оформлении ипотеки люди часто сталкиваются с разными трудностями. Например, не знают, какие из этих расходов реально обязательные, а от каких можно отказаться без риска повышения ставки и срыва сделки, а на каких можно сэкономить, оформляя через риелтора.
Скрытые расходы, о которых молчат
Сам банк не всегда предупредит о нюансах при подаче заявки, а сообщит о них перед сделкой или только при подписании кредита.
А вот независимые специалисты по ипотеке подбирают условия персонально с учетом выгоды покупателя, а не банка. Важно сравнивать условия не только при оформлении сделки, но и при дальнейшем обслуживании кредита и шансы рефинансирования или снижения ставки по договору в будущем.
Обратите внимание на:
- персональные условия, влияющие на ставку (например, при оформлении ипотеки через компанию «Этажи», можно получить скидку на ставку);
- комиссии за переводы средств для закрытия долга;
- ограничения на досрочное погашение (обычно прописаны в кредитном договоре);
- способ внесения платежа (может быть вручную или автоматически) и т.д.
Как защитить себя юридически
До сделки важно задавать интересующие вас вопросы, знакомиться с проектом договора и обязательно с общими правилами кредитования, которые часто размещаются отдельно, а в кредитный договор включается ссылка на данные правила.
Самостоятельно изучить документ может быть сложно, лучше обращаться к специалистам в банке и специалисту по ипотеке.
В этом вам всегда могут помочь в компании «Этажи». За бесплатной консультацией обращайтесь на сайт etagi.com.