Что происходит с главной движущей силой российского рынка недвижимости – ипотекой? – давайте смотреть статистику за 2025 год.
Попробуем формат «картинки – комментарии».
После провала второй половины 2024 – начала 2025 положение застройщиков стало угрожающим. Выдачи ипотеки откатились на уровни пятилетней давности, что было совершенно недостаточно даже «для поддержки штанов». Но как это уже неоднократно наблюдалось ранее (например, в 2020, в 2022 году), спад не оказался слишком долговременным. К концу 2025 года объем выдач фактически вернулся к рекордам прошлых лет (более 800 млрд. руб. за декабрь). Драйвером стали анонсы ужесточения условий по семейной ипотеки (прием «хватай, пока не поздно», ранее использовавшийся неоднократно).
Естественно, на фоне все еще высокой ставки ЦБ такой результат мог быть достигнут только за счет активизации льготной ипотеки по нерыночным ставкам. Доля «льготки» на сократилась, а так и осталась на уровне 80% от всех ипотечных кредитов. Фактически, ни о каком «рынке» недвижимости в подобных условиях говорить не приходится. Средневзвешенные ставки остались на уровнях ниже 8%, что существенно ниже ключевой.
Застройщики получили передышку, но принципиально для них картина не поменялась: даже с учетом рывка в конце года накопленное количество ипотечных сделок откатилось на уровень 2015-2017 годов, и в два раза ниже, чем в рекордном 2023 году.
Основная проблема для застройщиков не столько в недостаточной ипотеке (по российским меркам вливания остаются колоссальными), сколько в непомерно раздутой емкости «рынка» (появившейся вследствие реформы долевого строительства). Чтобы ипотека смогла покрывать потребности «рынка», ее нужно выдавать в объемах около 8 трлн. в год, что скорее всего будет вызывать инфляцию и новый рост ставок, т. е. возникает порочный круг. Реально же выдается пока лишь 4 трлн. рублей, т. е. половина предложения не покрыта кредитами (еще совсем недавно предложение было полностью покрыто ипотекой). Это приводит к тому, что медленно, но верно объем нераспроданного жилья увеличивается.
Насколько деформированным оказался «рынок» можно судить по рисунку выше. В нормальных условиях «маржа» банков (разница между привлеченными средствами и выдаваемыми кредитами) должна составлять хотя бы 3-5%. Так и было до середины 2021, после чего маржа обнулилась, а затем ушла в глубокий минус. Естественно, банки не остались в убытках, т.к. всю разницу компенсировал им федеральный бюджет (прямые расходы которого только на компенсацию процентов составили в 2025 году около 2 трлн. руб.).
Впрочем, можно констатировать, что влияние ипотеки на цены значительно уменьшилось. Виной тому не только накопление стоков (благодаря которому застройщики удерживают цены), многочисленные квази-ипотечные схемы (например, рассрочки), но также появление новых категорий покупателей, чья покупательская способность выросла благодаря росту ставок. Это держатели депозитов, которые по-видимому существенно поддержали рынок вторички, особенно московский, где произошла заметная раскорреляция между ипотекой и ценами.
////