Почему на фасаде дома не должно быть вывесок Верховный Суд напомнил, что фасад – общее имущество, а не частный рекламный щит

В многоквартирном доме в Анапе разгорелся спор между управляющей компанией и владельцем нежилых помещений, разместившим на фасаде крупную конструкцию с информацией о своем бизнесе – спортзале, спа и салоне красоты. Дело дошло до Верховного Суда РФ и стало показательным для всех собственников коммерческих помещений в МКД.

В чем суть спора

Управляющая компания «Южный берег» обратилась в суд с иском к владельцу нежилых помещений. Требования:

• обязать демонтировать конструкцию с фасада многоквартирного дома;
• установить судебную неустойку – 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения.

Аргументы управляющей компании:

1. Нет согласия жильцов – конструкция установлена без решения общего собрания собственников.
2. Нарушение содержания общего имущества – под конструкцией скапливаются влага и мусор, что мешает обслуживанию фасада.
3. Нарушение внешнего вида дома – вывеска, по мнению истца, портит архитектурный облик здания.

Ответчик настаивал, что действует законно: органы местной администрации выдали разрешение, признав конструкцию не рекламной, а информационной.

Как рассматривали дело суды нижестоящих инстанций

Три инстанции – суд первой инстанции, апелляция и кассация – отказали управляющей компании в иске.

Основные выводы этих судов:

• спорная конструкция носит информационный характер, а не рекламный;
• на такую вывеску, по их мнению, не требуется согласие собственников помещений в МКД;
• управляющая компания не доказала, что права других собственников нарушены или что конструкция препятствует содержанию фасада.

Суды фактически согласились с доводами ответчика и администрации, ограничившись оценкой вывески исключительно как возможного рекламного объекта.

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд, рассмотрев кассационную жалобу управляющей компании, с такими выводами не согласился и указал на ключевые правовые моменты.

1. Фасад – это общее имущество

Суд напомнил: элементы фасада многоквартирного дома относятся к общему имуществу собственников помещений. Любая передача этого имущества в пользование третьим лицам (в том числе для размещения конструкций) возможна только по решению общего собрания собственников.

И главное:

Не имеет значения, рекламная конструкция установлена или информационная – в любом случае требуется согласие собственников.

То есть ссылка на то, что вывеска якобы «информационная», не освобождает владельца нежилого помещения от необходимости получить одобрение жильцов.

1. Решение администрации не подменяет волю собственников

Разрешение органов местного самоуправления не может заменить собой:

• ни решение общего собрания собственников,
• ни соблюдение режима использования общего имущества.

Администрация вправе согласовывать размещение конструкций в рамках своих полномочий, но не может распоряжаться общим имуществом МКД вместо собственников.

1. Нарушены процессуальные нормы – суды не обсудили экспертизу

Верховный Суд также указал на процессуальные нарушения. Нижестоящие суды:

• не поставили перед сторонами вопрос о назначении экспертизы;
• не исследовали надлежащим образом, как именно конструкция влияет на состояние фасада (скопление влаги, мусора и т.д.).

Между тем эти обстоятельства могли иметь существенное значение для оценки доводов управляющей компании о нарушении правил содержания общего имущества.

Итог: дело направлено на новое рассмотрение

Гражданская коллегия Верховного Суда отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду предстоит:

• исходить из того, что фасад – это общее имущество, и его использование требует решения общего собрания собственников;
• оценить, получал ли ответчик такое согласие (по материалам дела – нет);
• при необходимости назначить экспертизу, чтобы установить влияние конструкции на состояние фасада и возможность ее безопасного размещения.

Практическое значение решения

Это дело важно для:

1. Управляющих компаний

• Позиция ВС подтверждает: УК вправе защищать общее имущество, требуя демонтажа самовольно размещенных конструкций на фасаде, крыше, стенах и т.д.
• Отсутствие решения общего собрания – уже самостоятельное основание для требований о демонтаже, вне зависимости от того, признается вывеска рекламной или информационной.

2. Собственников нежилых помещений в МКД

• Наличие договора с администрацией или разрешения на установку конструкции не освобождает от необходимости получить согласие собственников.
• Перед размещением любых конструкций на фасаде (вывесок, панно, щитов) необходимо инициировать общее собрание и оформить решение.

3. Собственников жилых помещений

• Решение подтверждает, что фасад – это их общее имущество, и третьи лица не могут использовать его по своему усмотрению.
• При появлении спорных конструкций жильцы либо управляющая компания вправе требовать их демонтажа в судебном порядке.

Вывод

Верховный Суд четко обозначил: ключевым является не характер вывески (реклама или информация), а правовой режим фасада как общего имущества многоквартирного дома. Любое использование этого имущества в интересах отдельного собственника или третьего лица допускается только по воле всех собственников, выраженной на общем собрании. Решение органов власти и формальная «информационность» вывески не подменяют эту волю.