Про ТСЖ я раньше особо не задумывалась. Ну есть и есть. Платишь взносы, раз в год появляется в ящике какая-то бумажка с отчётом, который никто толком не читает, и живёшь себе дальше. Я двадцать лет так и жила. До того самого утра, когда вышла во двор выбросить мусор и увидела, как незнакомые мужики вбивают колышки в землю прямо там, где наши дети всегда играли в мяч.
Я тогда остановилась, сумку с мусором так и держала в руке. Мужиков было трое. Они разматывали оранжевую верёвку и переговаривались между собой, не обращая на меня никакого внимания.
– Молодой человек, – окликнула я одного из них, – что здесь происходит?
Тот обернулся, посмотрел на меня без особого интереса.
– Разметку делаем. Под павильон.
– Под какой ещё павильон?
– Торговый. Нас наняли, мы работаем, – он пожал плечами и снова занялся своим делом.
Я выбросила мусор и поднялась домой. Позвонила соседке Зинаиде с четвёртого этажа, с которой мы дружим лет пятнадцать.
– Зина, ты знаешь что-нибудь про торговый павильон во дворе?
– Какой павильон? – она явно удивилась.
– Вот и я про то же.
Мы с ней спустились вместе и подошли к мужикам снова. На этот раз нас было двое, и я спросила настойчивее. Старший из рабочих, широкоплечий дядька в оранжевом жилете, объяснил, что они работают по договору с заказчиком, а заказчик — некое ООО, название которого он не запомнил. Договор, по его словам, заключён с ТСЖ нашего дома. Всё законно, все бумаги есть.
– А жильцы в курсе? – спросила я.
– Это не наш вопрос, – сказал он. – Мы строители.
Зина потом долго стояла и смотрела на разметку. Потом сказала то, что я и сама думала:
– Нина, а ведь здесь летом детская площадка была. Качели стояли.
– Я помню. Снесли их в прошлом августе. Сказали — ремонт. А оказывается, вот зачем.
Наш председатель ТСЖ Аркадий Борисович жил в соседнем подъезде. Мужчина лет шестидесяти пяти, бывший инженер, на собраниях говорил складно и авторитетно, умел заткнуть любого, кто начинал задавать неудобные вопросы. Я позвонила ему в тот же день.
Он снял трубку не сразу. Голос у него был спокойный, даже немного снисходительный.
– Нина Павловна, добрый день.
– Аркадий Борисович, что за стройку затеяли во дворе?
– Это в интересах дома, – сказал он, как будто этим всё объяснил. – Мы сдаём часть придомовой территории в аренду. Поступления пойдут на содержание общего имущества. Кровля у нас течёт третий год, подъезды надо красить. Деньги нужны.
– И когда было собрание? Я ничего не получала.
– Собрание было. Всё по протоколу.
– Когда? – повторила я.
Он помолчал секунду.
– Нина Павловна, не волнуйтесь. Всё оформлено правильно.
– Вы не ответили на мой вопрос.
– Я перезвоню вам позже, сейчас занят.
И не перезвонил. Ни в тот день, ни на следующий. Я поняла, что просто так это не оставлю.
На доске объявлений у первого подъезда висели разные бумажки: объявление о задолженности по коммуналке, расписание вывоза мусора, что-то про замену домофона. Никакого протокола собрания, о котором говорил Аркадий Борисович, там не было. Я обошла все четыре подъезда. Нигде ничего.
Зина за эти дни поговорила с несколькими соседями. Выяснилось, что никто из тех, с кем она успела побеседовать, ни о каком собрании не слышал. Тётя Рая с первого этажа сказала, что в её почтовый ящик ничего не приходило. Семья Громовых со второго — тоже. Молодая пара из угловой квартиры третьего этажа вообще не знала, что у нас есть ТСЖ, не то что собрание.
Я никогда особо не интересовалась жилищным законодательством, признаться честно. Работала всю жизнь в бухгалтерии, с цифрами дружила, но Жилищный кодекс как-то проходил мимо. Теперь пришлось разбираться. Нашла в интернете статью сорок пятую Жилищного кодекса России и прочитала внимательно, несколько раз.
Оказалось, что по закону каждого собственника нужно уведомить о собрании не позднее чем за десять дней до его проведения. Уведомить можно по-разному: заказным письмом, под роспись лично в руки или разместить объявление в специально отведённом месте, если такой порядок закреплён решением предыдущего собрания. И ещё — собрание правомочно только при наличии кворума, то есть если проголосовали собственники, которым в совокупности принадлежит более половины от общей площади всех помещений в доме. Если кворума нет, никакое решение не имеет силы.
Я перечитала это дважды и почувствовала что-то похожее на уверенность. Такое же чувство бывало в работе, когда находишь ошибку в чужих документах и понимаешь: вот оно, вот где нарушение.
На следующий день я пошла в офис нашего ТСЖ. Он располагался в подвальном помещении первого подъезда, там сидела бухгалтер Людмила Ивановна, пожилая тихая женщина, которая всегда избегала конфликтов.
– Людмила Ивановна, мне нужен протокол последнего общего собрания.
Она посмотрела на меня поверх очков.
– Зачем вам?
– Я собственник, имею право. По закону протокол должен быть доступен жильцам.
Людмила Ивановна вздохнула, покопалась в папках и положила передо мной несколько листов. Я взяла их в руки и начала читать.
Дата собрания стояла — три недели назад. В пятницу, в половине шестого вечера. Повестка: сдача части придомовой территории в аренду сроком на пять лет. Решение принято большинством голосов.
Я посмотрела на список присутствовавших. Семнадцать подписей. В нашем доме сто двадцать четыре квартиры.
– Людмила Ивановна, а скажите мне, сколько всего квартир в нашем доме?
– Сто двадцать четыре, – ответила она и опустила глаза.
– А тут семнадцать подписей.
Она промолчала.
– Это меньше четырнадцати процентов от всех собственников, – сказала я тихо. – Никакого кворума нет.
– Аркадий Борисович говорил, что всё правильно.
– Людмила Ивановна, по закону нужно больше пятидесяти процентов голосов. Семнадцать человек из ста двадцати четырёх — это не кворум. Это нарушение.
Она молчала и теребила ручку. По её лицу было видно, что она и сама всё понимает, но предпочитала не вмешиваться.
Я сфотографировала протокол на телефон и ушла.
Дома я позвонила Зинаиде и рассказала всё, что узнала. Зина у нас человек активный, язычок острый, соседей знает всех. Она сразу предложила пойти по квартирам и собрать подписи под обращением. Мы составили простой текст: просим провести общее собрание в законном порядке с надлежащим уведомлением всех собственников по вопросу использования придомовой территории.
Мы ходили по вечерам, чтобы застать людей дома. Открывали, конечно, не все. Кто-то смотрел в глазок и не отзывался. Кто-то говорил через дверь, что ему некогда. Но большинство открывали, слушали, подписывали.
На третьем этаже нам открыла Антонина Васильевна, пенсионерка, которая живёт одна уже много лет. Она выслушала нас, помолчала, потом сказала:
– Я давно чувствовала, что что-то нечисто. У меня в прошлом году взносы подняли сразу на двести рублей. Объяснений никаких не дали. Я спрашивала Аркадия Борисовича — он сказал, что смета утверждена на собрании.
– А вы были на этом собрании?
– Нет. Я и не знала, что оно было.
Антонина Васильевна подписала и попросила нас заходить, если что.
Молодой мужчина из двадцать восьмой квартиры, Максим, оказался юристом. Не жилищным, но в праве разбирался. Он посмотрел на наши бумаги, покивал.
– Всё верно, – сказал он. – Согласно статье сорок шестой Жилищного кодекса, собственник вправе обжаловать решение собрания в суде, если оно принято с нарушениями и его права нарушены. Срок — шесть месяцев с того дня, как узнал о решении. Но сначала хорошо бы попробовать инициировать новое собрание. Это правильнее и быстрее.
– А кто может его инициировать?
– Любой собственник. По новым правилам это прямо прописано в законе.
Максим дал нам несколько советов по оформлению уведомлений и тоже расписался.
Через неделю у нас было девяносто три подписи. Аркадий Борисович к тому времени уже явно что-то почувствовал, потому что позвонил сам.
– Нина Павловна, мне сказали, что вы ходите по квартирам с какими-то бумагами.
– Собираю подписи для инициирования общего собрания.
– Зачем? Уже всё решено.
– Решено семнадцатью людьми из ста двадцати четырёх, – сказала я. – Это не решение дома. Это решение семнадцати человек.
Он помолчал. Потом сказал примирительно:
– Нина Павловна, давайте встретимся, поговорим. Я объясню, какая выгода всему дому от этой аренды. Деньги пойдут на ремонт кровли, покраску подъездов.
– Я готова встретиться. Но только на открытом собрании, где будут все жильцы. Не у вас в кабинете.
Он повесил трубку.
Мы с Зиной понимали, что Аркадий Борисович так просто не сдастся. Он был человек упрямый и привыкший к тому, что дом ведёт себя тихо. Двадцать лет тишины расслабляют. Думаешь, что так будет всегда.
Параллельно я стала разбираться с документами глубже. Попросила в офисе ТСЖ договор аренды с тем ООО, под чью застройку размечали двор. Людмила Ивановна сказала, что договор у председателя. Я написала официальный письменный запрос, сослалась на то, что как собственник имею право знакомиться с документами по управлению домом.
Аркадий Борисович договор не показал. Ответил, что сейчас договор на стадии согласования. Это звучало странно — если уже ведутся работы по разметке, какое согласование?
Мы составили обращение в жилищную инспекцию. Максим помог грамотно его написать. Описали ситуацию: собрание проведено без уведомления собственников в установленном порядке, кворум отсутствует, протокол с нарушениями. Попросили провести проверку.
Обращение отнесли лично, взяли входящий номер. Инспектор, молодая женщина с усталым видом, приняла бумаги, просмотрела и сказала, что срок рассмотрения — тридцать дней, но постараются раньше.
Тем временем я разослала уведомления о проведении общего собрания. Это было непросто — сто двадцать четыре квартиры, к каждой нужно прийти или опустить бумагу в ящик, но уведомления под роспись надёжнее. Мы с Зиной разделили подъезды. Антонина Васильевна взялась помочь со вторым подъездом, где она знала почти всех. Максим прошёлся по третьему этажу своего подъезда.
Через несколько дней уведомления были розданы. Собрание назначили на субботу в десять утра — чтобы люди не спешили на работу. Место — двор перед первым подъездом, там широкая площадка.
Накануне вечером Аркадий Борисович позвонил снова. На этот раз голос у него был другой — без снисходительности, суше.
– Нина Павловна, вы понимаете, что устраиваете панику на ровном месте? Договор аренды выгоден дому. Арендная плата — двести тысяч рублей в год.
– Аркадий Борисович, я не против аренды. Я против того, что решение приняли без жильцов. Это их право — решать, что делать с общим имуществом. Не ваше единолично.
– Я председатель. На меня возложены полномочия.
– Не те полномочия, чтобы без собрания сдавать придомовую территорию на пять лет.
Он снова повесил трубку. Я заметила, что он стал вешать трубку, когда ему нечего ответить по существу.
В субботу народ собрался неожиданно много. Я насчитала человек восемьдесят, потом сбилась. Стояли тесно, некоторые принесли стулья из дома. Погода была хмурая, но дождя не было. Дети бегали рядом, не понимая, что происходит, но чувствуя общее напряжение взрослых.
Аркадий Борисович тоже пришёл. Встал чуть в стороне, руки сложил на груди. Рядом с ним — двое из правления, которых я почти не знала.
Я вышла вперёд. Сроду не выступала перед большим количеством людей, не привыкла. Но делать было нечего.
– Добрый день, соседи. Вы знаете, зачем мы здесь. Во дворе началась разметка под торговый павильон. Площадка, где стояли качели и где наши дети играли в мяч, будет сдана в аренду на пять лет. Это решение приняли семнадцать человек на собрании, о котором никто из вас не знал.
Зашумели сразу несколько человек. Тётя Рая с первого этажа крикнула:
– Это как так — без нас?
– Именно так. Закон требует уведомить каждого собственника за десять дней. Требует набрать кворум — больше половины голосов от всех собственников. Ничего этого не было. Мы подали обращение в жилищную инспекцию.
Аркадий Борисович шагнул вперёд.
– Разрешите, – сказал он громко. – Я председатель правления и хочу объяснить.
Люди притихли. Он умел говорить — это надо признать. Объяснил про кровлю, про подъезды, про то, что бюджет ТСЖ не резиновый, а здание требует вложений. Сказал, что двести тысяч в год — это реальные деньги для дома.
– Но почему без нас? – спросил кто-то из толпы.
– Мы провели собрание в установленном порядке.
– Я не получала никакого уведомления, – сказала Антонина Васильевна.
– И я не получала, – добавила женщина из второго подъезда, которую я знала только в лицо.
– Я тоже, – раздалось ещё несколько голосов.
Аркадий Борисович слегка покраснел, но держался.
– Уведомления были вывешены на досках объявлений.
– Где? – спросила Зина. – Я специально смотрела. Ничего не было.
– Значит, кто-то снял.
Это была слабая отговорка. По лицам было видно, что многие её так и восприняли.
Потом слово взял Максим. Он говорил спокойно, без эмоций, как человек, который привык излагать факты:
– Согласно статье сорок пятой Жилищного кодекса, уведомление должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, вручено лично под подпись или размещено в месте, определённом предыдущим решением собрания. Объявление на доске правомерно только если собственники ранее проголосовали именно за такой способ уведомления. Нам нужно проверить, было ли такое решение. Если нет — весь протокол последнего собрания юридически ничтожен.
После этого шум во дворе стал совсем другим. Люди переговаривались между собой, некоторые спрашивали меня и Максима напрямую. Аркадий Борисович стоял с каменным лицом.
Голосовали по вопросам повестки. Первый вопрос — признать предыдущее решение о сдаче территории в аренду недействительным ввиду нарушения порядка проведения собрания. Подняли руки почти все. Против — Аркадий Борисович и оба члена правления.
Второй вопрос — сдачу придомовой территории под торговый объект запретить. Опять большинство.
Третий — провести проверку финансовой деятельности ТСЖ за последние три года с участием независимой ревизионной комиссии из числа собственников.
Вот тут стало совсем тихо. Люди голосовали медленнее — этот вопрос был тяжелее, серьёзнее. Но всё равно большинство руки подняло. Аркадий Борисович смотрел в землю.
Секретарём собрания выбрали Максима, он составил протокол прямо там, за импровизированным столом из принесённой кем-то доски и двух ящиков. Подписи собирали час — люди выстраивались в очередь. Антонина Васильевна помогала записывать номера квартир.
Когда всё закончилось и люди начали расходиться, Аркадий Борисович подошёл ко мне. Выглядел он устало, и злости в нём уже особой не было.
– Нина Павловна, вы понимаете, что ревизия — это серьёзно?
– Понимаю, – ответила я. – Именно поэтому её и надо провести.
Он постоял, потом сказал тихо:
– Я двадцать лет этим домом занимаюсь. Не из корысти.
– Может быть, – сказала я. – Но двадцать лет — это не причина решать за всех.
Он ушёл. Я проводила его взглядом.
Жилищная инспекция ответила раньше, чем через тридцать дней. Проверка подтвердила нарушения при проведении собрания: надлежащего уведомления собственников не было, кворум не соблюдён. Предписание было направлено в наше ТСЖ — устранить нарушения, привести документацию в порядок.
Договор с тем ООО так и не был подписан — строители убрались со двора примерно через неделю после нашего собрания. Колышки вытащили, верёвку смотали. Земля осталась разрытой в нескольких местах, но это потом закопали.
Ревизионная комиссия из трёх собственников — Максима, Антонины Васильевны и ещё одного мужчины с бухгалтерским образованием — работала два месяца. Я в комиссию не вошла, потому что понимала: лучше пусть займутся люди без лишних эмоций. Выводы оказались неоднозначными. Прямых хищений не нашли, но нашли несколько случаев, когда работы оплачивались по завышенным расценкам. И некоторые расходы не подтверждались первичными документами. По итогам ревизии рекомендовали переизбрать председателя.
Аркадий Борисович на переизбрание не пошёл. Написал заявление о сложении полномочий раньше, чем до этого дошли бы своим ходом. Говорят, сказал кому-то из знакомых, что устал и что его не ценят. Может, оно и так.
Новым председателем выбрали Сергея Николаевича из третьего подъезда, мужчину лет пятидесяти, работавшего раньше в городской администрации и знавшего, как устроены все эти процедуры изнутри. На первом же собрании при нём утвердили порядок уведомления жильцов: объявления в подъездах плюс сообщение в общий чат дома, который тут же и создали. Все решения теперь выставлялись на обсуждение заранее, с объяснением, зачем и почему.
Вопрос о деньгах на кровлю и подъезды всё-таки рассмотрели — уже по-человечески, с цифрами и сметами на руках у каждого. Оказалось, что если немного поднять ежемесячный взнос и грамотно распределить, ремонт кровли можно сделать за два года без всяких арендаторов. Жильцы обсуждали, спорили, кто-то был против повышения, кто-то предлагал поискать подрядчика подешевле. Но в итоге проголосовали. По-настоящему проголосовали, большинством.
Качели во дворе поставили снова — уже по весне, новые, яркие. Деньги собрали в складчину, несколько семей с детьми скинулись дополнительно. Антонина Васильевна принесла на новоселье площадки домашний пирог и угощала детей.
Зина как-то сказала мне, когда мы сидели у неё на кухне после всей этой истории:
– Нин, ты знаешь, я раньше думала, что от нас ничего не зависит. Ну живём и живём. Платим — и ладно.
– Я тоже так думала, – ответила я честно.
– И что изменилось?
Я подумала. Потом сказала:
– Я просто спросила: а жильцы в курсе? И оказалось, что этот вопрос — самый важный.
Зина засмеялась. Мы допили чай. За окном было тихое осеннее утро, и с балкона был виден наш двор — с новыми качелями, с берёзами вдоль забора, с лавочками, где по вечерам сидят пенсионеры. Обычный двор. Наш двор.
Я тогда поняла одну вещь, которую, наверное, стоило понять раньше: никто не придёт и не разберётся за тебя. Ни сосед, ни инспектор, ни какой-нибудь добрый человек со стороны. Нужно самой. Сначала просто задать вопрос. Потом найти ответ. Потом не промолчать.
Это кажется сложным, пока не попробуешь. А потом оказывается — не так страшно. И не так одиноко, как думалось вначале. Рядом всегда найдётся Зина, и Антонина Васильевна с пирогом, и Максим с кодексом в голове, и тётя Рая, которая кричит из первого ряда то, что все остальные думают, но стесняются сказать вслух.
Главное — не ждать, пока колышки уже вобьют в землю. Хотя иногда и это не поздно.