Вы когда-нибудь мечтали о собственном погребке прямо под полом? Чтобы банки с соленьями, картошка на зиму, пара бутылок домашнего вина — всё под рукой, спускаться никуда не надо. Для жителей первых этажей такая идея кажется особенно заманчивой: земля-то рядом, почему бы не расширить жилплощадь вниз?
И многие действительно берутся за лопаты. А потом приходит жилинспекция и говорит: «А ну-ка закапывайте обратно». И штраф. И суд. И предписание всё восстановить.
В чём же криминал? Вроде бы своя квартира, свои квадратные метры, хочешь — вверх строй, хочешь — вниз копай. Но не всё так просто. В последнее время жилищные инспекции по всей стране всё чаще признают такие погреба незаконными. И знаете, закон на их стороне.
Давайте разбираться, почему погреб в квартире может стоить вам не только денег, но и нервов, и как не попасть в ловушку «подземной» мечты.
Обычное дело, которое стало проблемой
История стара как мир. Живёте вы на первом этаже, под вами — подвал. А в голову приходит гениальная мысль: а почему бы не углубиться? Выкопать погреб, укрепить стены, сделать бетонный пол. Никому не мешаете, вход из квартиры, всё чисто и аккуратно.
Но с точки зрения закона вы только что совершили правонарушение. Потому что земля под домом — это не ваша личная собственность. Она принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности .
Да-да, тот самый участок, на котором стоит дом, с элементами озеленения и благоустройства — это общее имущество. Как лестничная клетка, как чердак, как подвал с инженерными коммуникациями . Вы не можете просто взять и начать там копать, даже если вход решили сделать из своей квартиры.
Что говорит Жилищный кодекс?
Откроем статью 36 Жилищного кодекса РФ. Там чёрным по белому написано:
«Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции» .
Обратите внимание: не большинства, не двух третей, а всех. Каждый собственник квартиры в вашем доме имеет право вето. Не согласен хоть один — всё, проект закрыт.
Когда вы копаете погреб, вы фактически увеличиваете площадь своей квартиры за счёт подземного пространства. А это пространство — часть общего имущества. Уменьшая его, вы должны спросить разрешения у всех соседей .
В чём именно уменьшение?
Возникает резонный вопрос: ну какое же это уменьшение? Я же просто под полом выкопал, никому не мешаю. Но давайте разбираться.
Земельный участок под многоквартирным домом имеет определённые границы и размер . В его состав входит не только поверхность, но и то, что под ней. Когда вы создаёте погреб, вы изымаете часть этого подземного пространства из общего пользования .
Раньше этим грунтом и пустотами мог пользоваться весь дом (хотя бы потенциально, для прокладки коммуникаций, например). Теперь там ваши банки с огурцами. Изменился характер использования — с общего на частный. И это прямое уменьшение общего имущества .
Судебная практика: прецеденты работают
Судебная практика по таким делам уже сложилась, причём не в пользу любителей погребов. Рассмотрим классический пример.
В одном из дел, дошедших до Пятого арбитражного апелляционного суда (дело № А51-500/2013), рассматривалась ситуация с переводом жилого помещения в нежилое и устройством отдельного входа . Суд чётко указал: если для переустройства требуется разрушить часть внешней стены дома, которая является ограждающей конструкцией и относится к общему имуществу, то необходимо согласие всех собственников .
А ведь погреб — это ещё более серьёзное вмешательство. Здесь затрагивается не только стена, но и фундамент, и грунтовое основание. Любые работы, которые ведут к присоединению части общего имущества, невозможны без единогласного решения всех собственников .
Таблица: что грозит за самовольный погреб
Чтобы вы понимали масштаб последствий, собрал всё в одну таблицу. Цифры актуальны для 2026 года.
Как видите, формальный штраф небольшой. Но основная проблема — это иск о приведении помещения в первоначальное состояние. Суд обяжет вас засыпать погреб обратно, восстановить пол, а это огромные затраты и потеря времени.
Почему жилинспекции стали чаще обращать внимание?
В последние годы жилищные инспекции активизировались. Причины простые:
- Жалобы соседей. Если в доме начинаются проблемы с фундаментом, появляются трещины, нарушается гидроизоляция, жильцы быстро вычисляют причину — сосед снизу копает.
- Плановые проверки. При обследовании технического состояния дома инспекторы обращают внимание на несанкционированные подвалы и погреба.
- Судебные прецеденты. Решения судов публикуются, и они создают правовую определённость: погреба незаконны.
Как узаконить погреб? Есть ли легальный путь?
Теоретически — да. Но практически — почти нереально. Чтобы всё было по закону, нужно пройти такую процедуру:
Шаг 1. Провести собрание собственников.
Нужно получить согласие всех без исключения собственников помещений в вашем доме . Не 90%, не 99%, а 100%. Один несогласный — и проект провален.
Шаг 2. Получить разрешение на реконструкцию.
Обратиться в орган местного самоуправления за разрешением. Потребуется проект, заключение экспертизы о безопасности работ, согласование с коммунальными службами.
Шаг 3. Провести работы по проекту.
Строго по документации, с контролем, с фиксацией скрытых работ.
Шаг 4. Ввести в эксплуатацию и зарегистрировать изменения.
Получить акт ввода, внести изменения в кадастровый учёт, зарегистрировать право на новую площадь.
Звучит как фантастика? Именно. Потому что собрать 100% голосов в многоквартирном доме практически невозможно. Кто-то не захочет, кто-то живёт за границей, кто-то просто принципиально против.
Поэтому в 99% случаев погреб в квартире — это самострой, который рано или поздно придётся ликвидировать.
Что делать, если вы уже выкопали?
Если вы прочитали эту статью и поняли, что ваш погреб — незаконный, есть два варианта.
Вариант А: Ждать, пока не придут.
Рискованный. Могут прийти соседи, жилинспекция, прокуратура. Тогда будет суд, предписание закопать, судебные приставы, штрафы за неисполнение. Лучше не доводить.
Вариант Б: Попытаться легализоваться постфактум.
Обратиться в суд с иском о признании права собственности на реконструированное помещение. Но для этого нужно доказать:
- что работы проведены безопасно и не угрожают жизни и здоровью людей;
- что не нарушены права третьих лиц;
- что вы пытались получить согласие всех собственников (или что оно уже есть).
Суды крайне неохотно идут на такие решения. Чаще отказывают, ссылаясь на отсутствие согласия всех собственников .
Бесплатная консультация юриста
Что в итоге?
Погреб в квартире на первом этаже — это та же история, что и балконное остекление без разрешения, только в разы серьёзнее. Здесь речь идёт не просто об изменении фасада, а о вмешательстве в конструктив дома и в общедомовую землю.
Главные выводы, которые нужно запомнить:
- Земля под домом — общая. Она принадлежит всем собственникам квартир, а не только жильцам первого этажа .
- Согласие нужно от всех. Уменьшение общего имущества требует единогласного решения всех собственников помещений .
- Судебная практика сложилась. Суды в таких делах обычно на стороне жилинспекции и соседей .
- Легализовать почти невозможно. Проще не копать вообще, чем потом пытаться узаконить или восстанавливать пол.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Поэтому, если вы живёте на первом этаже и подумываете о погребе — подумайте ещё раз. Лучше найдите место для солений на балконе или организуйте кладовку внутри квартиры. А земля пусть остаётся землёй — общей и неприкосновенной.