Большинство до сих пор воспринимает инвестиции в недвижимость очень упрощённо: купил квартиру, сдал её в аренду, получаешь ежемесячные платежи — значит, ты инвестор.
Стоит объект, арендатор платит, деньги поступают на счёт — вроде бы всё работает.
Но если смотреть глубже и считать не «ощущениями», а цифрами, становится очевидно: основные деньги в недвижимости формируются не за счёт аренды, а за счёт роста стоимости самого актива.
Простой пример ⬇️
Десять лет назад квартира могла стоить 3 млн рублей, а сегодня её рыночная цена составляет уже 15 млн.
Вот именно здесь и создаётся капитал — в разнице между входом и выходом, в правильной точке покупки и грамотном моменте продажи.
✅ Теперь давайте разберём аренду.
Десять лет назад эта же квартира приносила около 25 тысяч рублей в месяц.
Сегодня она может приносить 50–60 тысяч.
Но если текущая рыночная стоимость объекта — 15 млн рублей, то доходность от аренды составляет всего 3–5% годовых от реальной цены актива.
3–5% годовых — это не стратегия роста капитала. Это формат сохранения актива и частичной компенсации издержек, но не инструмент серьёзного приумножения.
⚡️ Я строю капитал иначе, и все системные инвесторы работают именно так.
Сегодня наиболее эффективная модель — это гибридная стратегия.
Мы покупаем объект в фазе роста или на этапе, когда у него есть потенциал капитализации. Затем сдаём его в аренду, чтобы он обслуживал себя, перекрывал ипотеку или создавал положительный денежный поток. После этого мы продаём его в период максимального спроса или при существенном росте цены и реинвестируем полученные средства в новый актив с более высоким потенциалом роста.
Таким образом происходит постоянная ротация капитала.
Мы регулярно меняем старые объекты на новые, благодаря чему недвижимость не успевает морально устаревать, не требует постоянных вложений в капитальные ремонты и сохраняет ликвидность. При грамотном планировании сроков владения можно дополнительно оптимизировать налоговую нагрузку.
Те, кто придерживается модели «купил и сдаю навсегда», сегодня фактически фиксируются в доходности 3–5% годовых.
При этом объекты стареют, конкуренция усиливается, рынок постепенно насыщается новостройками, а арендная доходность становится менее стабильной.
Недвижимость — это не про то, чтобы просто держать актив годами. Это про управление капиталом, его ускорение и масштабирование.
⭐️ Сейчас формируется очень интересная фаза рынка: ключевая ставка постепенно снижается, спрос на вторичное жильё оживает, ликвидные квартиры уходят быстрее, чем год назад.
Для кого-то это повод занять выжидательную позицию.
Для инвестора — это возможность ускорить оборот капитала.
В конечном счёте вопрос не в том, сдавать объект или продавать.
Главный вопрос — работает ли ваша недвижимость на рост капитала или просто создаёт иллюзию инвестиционной деятельности.
✅ 19 февраля в 19.00 мск я проведу бесплатный на эфир «Аренда больше не работает в 2026?», на котором расскажу как дальше растить капитал тем, кто привык просто сдавать в аренду
Чтобы посмотреть эфир онлайн или получить его запись нужно зарегистрироваться по ссылке
Регистрация ⬇️