В ноябре 2025 года Союз торговых центров опросил две тысячи ТЦ по всей России. Результат: 80% зафиксировали падение трафика. У каждого пятого обороты рухнули больше чем на 20%. В это же время спрос на коммерческие помещения на первых этажах новостроек растёт. Между этими двумя фактами — прямая связь. И для инвестора в недвижимость она стоит миллионы.
Что происходит с торговыми центрами
Цифры не оставляют места для интерпретаций.
По данным Focus Technologies, показатель Mall Index — количество посетителей на тысячу квадратных метров торговой площади — в 2025 году упал на 3%. Годом ранее падение составляло 2%. Тренд ускоряется. Вакантность торговых центров в Москве достигла 9,5% — плюс 2,5 процентных пункта за год. Объём новых торговых площадей, введённых в эксплуатацию, опустился до минимума за три года.
Сильнее всего просели магазины товаров для дома — минус 18% трафика. Электроника и бытовая техника — минус 9%. Продуктовые магазины в торговых центрах — минус 8%, и тут ключевое слово «в торговых центрах». Потому что продуктовый ритейл в целом не умирает. Он переезжает.
Куда? В формат «у дома». В дискаунтеры. В магазины шаговой доступности. В первые этажи жилых комплексов.
Вице-президент Союза торговых центров Наталия Кермедчиева на форуме Mallpic сформулировала проблему точно: люди продолжают приходить в ТЦ, но перестают там покупать. Сокращение оборотов затронуло 70% торговых центров. Человек приехал, погулял, посмотрел — и заказал онлайн. Или зашёл в магазин у подъезда.
Прогноз на 2026-й: в регионах трафик ТЦ потеряет ещё 3%. В Петербурге — останется на уровне 2025 года. Рост ожидается только в Москве — и только на 1%.
Первый этаж: из подсобки — в инфраструктуру
Ещё пять лет назад первый этаж новостройки был проблемой. Застройщик проектировал его «на отвали»: низкие потолки, нет отдельного входа, электричества хватает на одну розетку. Покупатель квартиры воспринимал коммерцию внизу как неизбежное зло. Арендатор — как последний вариант.
Сейчас ситуация развернулась. Крупные застройщики — ЛСР, Setl Group, ПИК — проектируют коммерческие помещения как отдельный продукт. С витринами, мощностями, вентиляцией, отдельными входами. Потому что поняли: коммерция на первом этаже — это не побочный эффект строительства, а инфраструктура, которая поднимает стоимость квартир выше.
А покупатель, который десять лет назад ездил в «Мегу» за продуктами, теперь спускается на лифте. Внизу — ВкусВилл. Или «Магнит у дома». Или пекарня, аптека и ПВЗ маркетплейса. Всё в радиусе ста метров от подъезда.
По данным «Яндекс Карт», к началу 2026 года в России работает 226 400 пунктов выдачи заказов — рост на 45% за год. Значительная часть из них — в жилых комплексах. Человеку больше не нужно никуда ехать, чтобы забрать посылку. Она ждёт его на первом этаже.
Почему стрит-ритейл побеждает
Торговый центр работает по модели «приедь к нам». Стрит-ритейл в новостройке работает по модели «мы уже здесь». В условиях, когда покупатель экономит время и рационализирует траты, вторая модель выигрывает.
Разберём по цифрам.
Трафик. Торговый центр зависит от того, сколько людей решат сесть в машину и приехать. В плохую погоду, в снегопад, в жару — трафик проседает. По данным Fashion House Group, в феврале 2026 года обильные снегопады обрушили трафик fashion-ритейла в ТЦ на 60%, а продуктового — на 30%. Первый этаж новостройки от погоды не зависит. Его трафик — это жители дома, и они никуда не денутся.
Аренда. Ставки в топовых торговых центрах Москвы и Петербурга — от 5 000 до 15 000 рублей за квадратный метр в месяц. Плюс маркетинговые взносы, плюс процент от оборота. Стрит-ритейл в новостройке — от 1 500 до 3 500 рублей за квадрат. Для арендатора разница — в разы. Для собственника помещения — стабильный доход без посредника-управляющей компании.
Контроль. В торговом центре арендатор подчиняется правилам ТЦ: график работы, ремонт, вывеска, навигация — всё согласовывается. В стрит-ритейле арендатор — хозяин своего пространства. Для федеральных сетей, которые продвигают собственный формат, это принципиально. Именно поэтому ВкусВилл экспериментирует с ночными магазинами без продавцов — в своём помещении, а не в ТЦ. Именно поэтому «Золотое Яблоко» открывает собственные ПВЗ с фирменным дизайном — на улице, а не в молле.
Жилой комплекс как торговый центр без крыши
Представьте типичный жилой комплекс комфорт-класса в Петербурге. 1 200 квартир. Это примерно 2 500–3 000 жителей. Плюс жители соседних домов, плюс проходящий трафик.
На первом этаже — десять-пятнадцать коммерческих помещений. Аптека, продуктовый, пекарня, кофейня, ПВЗ, салон красоты, стоматология, детский центр, цветы. Это, по сути, торговый центр. Только без атриума, фуд-корта и парковки на тысячу мест. И — без проблем с трафиком, потому что трафик живёт прямо сверху.
Разница принципиальная. Торговый центр — это бизнес, который борется за внимание покупателя. Первый этаж новостройки — это сервис, который покупатель использует по умолчанию. Не «поехать за покупками», а «спуститься за молоком».
Для сетевого арендатора такая локация — мечта. Предсказуемый трафик, низкие издержки, долгосрочная аренда. Для инвестора — стабильный денежный поток и растущая стоимость актива.
Что это значит для инвестора
Если вы рассматриваете коммерческую недвижимость как инвестицию, 2026 год предлагает простой выбор.
Вариант первый: купить долю в торговом центре. Трафик падает третий год подряд. Вакантность растёт. Арендаторы просят скидки. Управляющая компания забирает комиссию. Вход — от десятков миллионов рублей.
Вариант второй: купить коммерческое помещение на первом этаже новостройки. Спрос на аренду растёт. Форматов арендаторов стало больше, чем когда-либо: ПВЗ, beauty-ритейл, фитнес, пекарни, медицина. Средний вход в Петербурге — 10–20 миллионов рублей. Доходность — 8–12% годовых на арендный поток, плюс рост стоимости самого помещения.
Но есть нюанс. Не каждое помещение на первом этаже — хорошая инвестиция. Точно так же, как не каждый торговый центр — плохая. Разница — в параметрах.
Помещение, которое может принять максимум форматов — с отдельным входом, витриной, достаточной электрической мощностью, в крупном жилом комплексе — будет сдано быстро и дорого. Помещение с входом из двора, без окон, с мощностью 5 кВт в доме на 200 квартир — будет пустовать.
Ключ — в том, чтобы отличить первое от второго до покупки, а не после.
Тренд, который не развернётся
Торговые центры не исчезнут. Но их роль меняется: из места покупок — в место развлечений и впечатлений. Те, кто перестроится, выживут. Те, кто продолжит работать по модели «сдай площадь и жди» — будут терять арендаторов.
А первые этажи новостроек продолжат забирать ту долю ритейла, которая завязана на повседневность: продукты, аптеки, кофе, посылки, услуги. Это не мода и не пузырь. Это структурный сдвиг в том, как город устроен.
Жилой дом становится торговым центром. Тихо, без вывески и фуд-корта. Но с трафиком, который не нужно привлекать — потому что он живёт на втором этаже и выше.
QP Estate подбирает коммерческие помещения в новостройках Петербурга, которые работают как инвестиция: правильные параметры, проверенный спрос арендаторов, конкурентный анализ локации. Подробнее — qpestate.ru