В 2026 году Армения проводит масштабную реформу миграционного законодательства (законопроект № Կ-1172, принят в январе 2026). Реформа вводит цифровую систему, квоты, повышенные пошлины и ужесточения для бизнеса и инвестиций. Покупка недвижимости не даёт автоматического ВНЖ — ни сейчас, ни после вступления реформы в силу. Однако недвижимость может использоваться как часть бизнес-схемы или инвестиционной программы fast-track.
Текущая ситуация (февраль–июль 2026)
Прямая покупка недвижимости (квартиры, дома, коммерческого объекта) не является основанием для ВНЖ. Единственный путь — косвенный, через предпринимательство:
- Купите объект (в Ереване средняя цена ~$1420 за м²).
- Зарегистрируйте ИП или ООО.
- Сдавайте в аренду (долгосрочную или краткосрочную через Airbnb).
- Платите налоги с дохода (10–20%).
- Подтвердите финансовую активность: минимум 1 000 000 AMD (~$2500) на счёте или оборот за последние 60 дней (для ИП)
Это позволяет получить временный ВНЖ на 1 год (с продлением) или сразу постоянный ПМЖ на 5 лет при активном бизнесе. Без реальных налогов и оборота статус откажут — акцент на борьбу с фиктивными резидентами.
Госпошлины сейчас:
- Временный ВНЖ (1 год) — 105 000 AMD (~$270).
- Постоянный ПМЖ (5 лет) — 140 000 AMD (~$360).
Изменения с 1 августа 2026 (основная часть реформы)
Реформа запускает fast-track investor permanent residence — ускоренный путь к ПМЖ на 5 лет сразу (биометрическая карта, продлеваемая). Это заменяет отменяемую 10-летнюю специальную резиденцию.
- Покупка недвижимости может квалифицироваться как «инвестиция в экономику», но только если сумма соответствует порогу (точные цифры пока не опубликованы; ожидается $100 000–150 000+ или выше).
- Если объект дешевле порога — ВНЖ не дадут автоматически.
- Для fast-track инвесторов нет требования минимального проживания для сохранения статуса — это ключевое преимущество для мобильных людей.
- Однако для первичного получения карты обязателен личный визит в Армению для сдачи биометрии (отпечатки пальцев). Полностью дистанционно статус не выдаётся.
Другие изменения:
- Пошлины вырастут: временный ВНЖ — 150 000 AMD (~$375), постоянный ПМЖ — 250 000 AMD (~$625) для большинства категорий (для обычного ПМЖ по бизнесу/родству иногда указывают 200 000 AMD, но преобладают данные о 250 000 AMD; пошлины невозвратные при отказе).
- Квоты ежегодные на ВНЖ/ПМЖ по категориям (если лимит исчерпан — автоматический отказ).
- Для обычных ВНЖ/ПМЖ (не fast-track) — уведомление об отсутствии >183 дней в году (несоблюдение — риск аннулирования).
- ПМЖ по бизнесу — только после 3 лет по временному ВНЖ.
- Подача — только онлайн через единую платформу; биометрия обязательна.
Риски и рекомендации
- Ждать августа в расчёте на «автоматический ВНЖ за квартиру» — риск: пороги могут быть высокими, квоты исчерпаются, а недвижимость ниже порога не пройдёт.
- Действуйте сейчас: оформите бизнес-схему до роста пошлин и квот (до августа). Это минимизирует риски.
- Для крупных инвестиций (от предполагаемых $100k+) ждите официальных порогов fast-track — это будет самый гибкий вариант без ценза оседлости.
- Иностранцы владеют жилой/коммерческой недвижимостью полностью; для сельхозземель — через ООО.
- Обязательно работайте с юристами и агентствами (например, SIEVN Real Estate Agency — помогают с покупкой + интеграцией в бизнес/инвестиционную схему для ВНЖ).