Организации принадлежал участок по договору о праве постоянного бессрочного пользования. В 2015 году она обратилась в Департамент имущественных отношений с целью выкупа участка. Был составлен договор, цену которого установили в 2016 году через суд – в размере около 350 тыс. руб. Оплату надо было внести в течение 20 дней с момента подписания договора. В том же году организация оплатила часть договора, правда, всего 1,5% от цены (5 тыс. руб.), при этом документы на регистрацию участка не подала.
В 2024 году Департамент направил претензию, указав, что кадастровая стоимость участка выросла до 10 млн. руб. (изменилось назначение участка – с "земель с/х назначения" на "земли населенных пунктов"). Было предложено расторгнуть договор, поскольку Департамент утратил интерес к сделке. Но организация вместо этого внесла оставшуюся часть от первоначальной цены (345 тыс. руб.) и оплатила неустойку за весь период неоплаты. Тем не менее, Департамент настаивал на расторжении договора, ссылаясь на существенное нарушение покупателем договора, что повлекло для продавца значительный ущерб. По мнению Департамента, просрочка исполнения свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны покупателя.
Суды по-разному подошли к решению проблемы:
· первая инстанция в иске отказала, посчитав, что допущенные покупателем нарушения не являются существенными, при этом Департамент более 8-ми лет не принимал меры по получению от покупателя платы
· апелляция, напротив, признала нарушения существенными и удовлетворила требования продавца: покупатель долгое время не оплачивал договор и сделал это только после заявления продавца о расторжении договора и в размере, который в настоящий момент является несопоставимым с реальной стоимостью земельного участка – такое поведение суд посчитал недобросовестным
· кассация оставила в силе решение суда первой инстанции: суд учел, что покупатель уплатил неустойку, а продавец долгое время бездействовал
ВС РФ решил, что правильным является подход апелляции. Просрочка покупателя в 8 лет привела к тому, что встречное предоставление (цена 2015 года) стало несоразмерным стоимости объекта на дату внесения этой цены (2024 год), что наносит прямой ущерб бюджету. Существенность нарушения заключается не только в недополучении продавцом значительной суммы (изначально было оплачено всего 1,5% от цены), но и вынужденная обязанность передать участок по цене, заниженной в 30 раз по отношению к актуальной. Продавец при этом никак не препятствовал исполнению договора и не злоупотреблял какими-либо правами. Он вполне мог исходить из того, что покупатель утратил интерес к договору, тем более что по другому участку, условия приобретения которого тоже были согласованы в 2016 году, покупатель исполнил свои обязательства вовремя и оформил участок на себя. В итоге ВС РФ оставил в силе решение апелляции.
Определение ВС РФ от 11.02.2026 N 304-ЭС25-10106
Новости от Атлант-Право можно читать на сайте, в ВКонтакте и Telegram