В 2025 году лидером ипотечного рынка стали квартиры в новостройках – на них пришлось почти 70% от объема всех ипотечных выдач Сбера и 54% от их количества. Однако вторичное жильё по-прежнему пользуется высоким спросом у тех, кто хочет улучшить жилищные условия или купить первую квартиру, несмотря на высокие ставки и ограниченность льготных программ. Этому способствовали широкий ценовой диапазон и значительная доля такого жилья в некоторых городах и регионах.
Аналитики Домклик изучили ипотечный спрос на две основные категории недвижимости и выяснили, где в России вторичное жильё оказалось не только популярнее, но и дороже первичного.
Регионы с высоким спросом на вторичную недвижимость
Среди регионов, где в 2025 году «вторичка» опередила новостройки по числу ипотечных сделок, оказались не только субъекты с традиционно низким объемом жилищного строительства, но и те, где новые многоквартирные дома активно возводятся и пользуются спросом.
В рейтинг попали три региона с городами-миллионниками: в Омской области доля вторичного рынка составила 57,1%, в Самарской – 56,6%, а в Красноярском крае – 56%.
Меньше всего новостройки отстают от «вторички» в Иркутской (50,9%) и Амурской областях (51,4%), а также в Республике Карелия (52,9%).
Наибольшую долю в структуре ипотечных выдач вторичная недвижимость занимает в Республике Коми (67,7%), Камчатском крае (80,3%) и Мурманской области (91,2%). При этом во всех трёх регионах сделки с первичным жильём заключаются, а в двух последних в 2025 году была доступна льготная ставка 2% по программе «Дальневосточная и Арктическая ипотека» на первичную недвижимость.
Города с высоким спросом на вторичную недвижимость
В список городов, где за 2025 год было проведено более ста сделок с первичным жильём, но большей популярностью пользовалась «вторичка», вошли столицы сразу шести регионов. Абсолютный лидер – Мурманск (81,7%), близкие показатели у Петропавловска-Камчатского (73,1%). Также в рейтинге оказались Омск (55,8%), Севастополь (54,7%), Саратов (54,4%) и Самара (50,9%).
Рекордсменом среди всех городов стал Нижний Тагил – здесь доля вторичного рынка достигла 86,9%. Чуть меньше показатели в Нижневартовске (84,5%) и Копейске (78,3%).
Примечательно попадание в перечень города-спутника Санкт-Петербурга – Кудрово, где доля вторичной недвижимости в ипотечных сделках составила 68%. Здесь до сих пор ведется активное строительство крупных ЖК, но теперь квартиры в уже сданных домах активно перепродаются.
Города с более популярной и дорогой вторичной недвижимостью
Городов, в которых вторичное жильё одновременно дороже и популярнее (при покупке в ипотеку), оказалось меньше. Среди относительно крупных населенных пунктов в их число вошли: Геленджик, Георгиевск, Горячий Ключ, Когалым, Северодвинск.
Как можно заметить, часть из них – курортные или входящие в курортные зоны (Геленджик, Горячий Ключ, Георгиевск). Там есть стабильный спрос на недвижимость, но строительство новых проектов ограничено, либо новостройки проигрывают готовым объектам в расположении и качестве. Ипотечные заёмщики в таких локациях готовы переплачивать за сложившуюся инфраструктуру и близость к морю.
Кроме того, на популярность «вторички» в этих городах повлияло наличие Семейной ипотеки: большинство из перечисленных населенных пунктов входят в перечень, где госпрограмма распространяется и на готовое жильё.
Методология
Для анализа использовались данные о количестве и объёме ипотечных выдач Сбера на первичную и вторичную недвижимость (прочие категории не учитывались). При сравнении регионов рассматривались только те субъекты, где за 2025 год было проведено более 100 ипотечных сделок с новостройками. Для анализа по городам отбирались населенные пункты с аналогичным порогом – более 100 сделок с первичным жильём. При составлении списка городов, где вторичная недвижимость одновременно популярнее и дороже, учитывались данные по городам с более чем одной сделкой на первичном рынке, а для сравнения цен использовалась медианная стоимость объекта.