В последнее время на рынке все чаще звучат опасения, что в 2026 году кто-то из застройщиков может обанкротиться. С такими мыслями многие входили и в 2025-й. Особенно тревожным сигналом стала отмена моратория на штрафы для строительных компаний.
Многие девелоперы нарушают сроки. Задержки достигают полутора лет. Это порождает колоссальную волну неустоек — застройщикам предстоит выплатить дольщикам 40–50 или даже 100 млрд руб.
И тут, 4 февраля, появляется новость: девелопер Самолет направил письмо в правительство с просьбой выделить льготный кредит в 50 млрд руб.
Пока обычные граждане думают, как бы получить льготную ипотеку на 12 млн, застройщик просит 50 млрд. Группа компаний направила председателю правительства письмо о выделении льготного займа для покрытия части долга. Сумма запроса — 48–50 млрд руб. Стоит разобраться, откуда она взялась.
Последнее время акции компании активно падают. И это происходит несмотря на все попытки удержать бизнес на плаву.
Достаточно зайти на сайт ДОМ.РФ: группа компаний Самолет возводит 268 домов, и 127 из них строятся с задержкой. У компании в строительстве около 100 тыс. квартир. Получается, примерно 50 тыс. российских семей ждут ключи и не могут заселиться.
При этом люди продолжают платить ипотеку, снимают жилье и несут дополнительные расходы. Если квартиру обещали в 2025-м, а выдают в 2026-м, это совсем другие бюджеты на ремонт. Быстро уложиться в 500 тыс. руб., как раньше, уже не получится.
При этом Самолет остается в лидерах рынка. В Московской области компания держится в первой десятке. Сейчас у девелопера четыре крупных проекта: «Пригород Лесное», «Новая Видная», «Восточная Бутово» и «Мытищи Парк». Квартиры продаются активно, несмотря на проблемы.
Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, стоит ли покупать ЖК от Самолета.
Стоит ли покупать ЖК от Самолет
Отдельного внимания заслуживает ЖК «Квартал Спутник». С точки зрения локации он действительно неплох. Рядом «ПИК» застраивает промзону, есть Большая пойма, Затон, вода, платная дорога в сторону Сити, и прямо возле ЖК появится станция метро, которая тоже пойдет в сторону Сити. С точки зрения расположения — вполне достойно.
Но есть важный нюанс: это не жилой комплекс, а комплекс апартаментов. «Квартал Спутник» «Самолет» начал строить в 2017 или 2018 году. На старте продаж квартиры-студии здесь продавали по 2–2,2 млн руб. с отделкой. Тогда не было эскроу-счетов, и уже тогда ходили разговоры о возможном банкротстве компании.
Вернемся к локации. Станция метро пойдет до Звенигородской и Шелепихи. Открытие планируется, предварительно, в 2027 году. Казалось бы, с инвестиционной точки зрения проект должен быть прекрасным. Апартаменты по более выгодным ценам, под аренду должны заходить идеально. Но Smarent никогда не рекомендует этот ЖК клиентам – есть намного более качественные варианты, с которыми могут помочь наши специалисты.
Если бы человек из другого города, никогда не живший в Москве, захотел инвестировать в столицу, он бы подумал: запад Москвы, хорошая транспортная доступность, новая станция метро, вода, офисы, апартаменты (которых сейчас мало строят), набережная, точки роста. По всем канонам инвестиционной привлекательности — надо брать.
Рендеры на сайте «Квартала Спутник» — просто сказка. Входные группы без ступеней и порогов, отдельные комнаты для колясок и велосипедов.
Но на деле ситуация обстоит иначе. Плесень, сырость, грязь. Управляющая компания не убирает. Кучи мусора, сколы. Люди платят за охрану, за управление, но результата нет. Лифт более-менее нормальный, но иногда падает. Колясочных нет, туалеты есть, но выглядят соответствующе.
Можно подумать, что проблемы только в подъездах. Входим в квартиру — красивая входная дверь. А дальше плесень, плесень, снова плесень. Вся квартира грязная, залитая водой, с огромным количеством косяков и проблем. Наверное, просто не повезло со строителями. Окна с подтеками, проблемы с теплопроводностью, трубы текут.
Если бы человек, живущий в другом городе, инвестировал в такую квартиру, он бы купил себе не актив, а сплошные проблемы. Хороший актив должен быть качественным. В ЖК «Квартал Спутник» таких историй огромное количество. Это не придуманные ситуации, а реальность.
И после этого люди хотят избавиться от таких квартир на вторичке. Но продать их сложно. Потому что клиентский путь у застройщика выстроен идеально: красивые рендеры, обещания, онлайн-продажи. А вторичку продавать тяжело.
Посмотрим на цены. Сейчас «Самолет» начал продавать студии и однушки без отделки, чтобы снизить стоимость и уменьшить количество проблем. Студия 19 м² — 9,5 млн руб. Ключи ориентировочно к сентябрю 2027 года, а может и 2028-го. Однушка — почти 12 млн. Евротрешка 63 м² без отделки — почти 17 млн. Двушка 55 м² без отделки — 17 млн. Третий этаж, 80 м² — 20 млн руб.
Для Москвы это низкая цена. Застройщик скажет: «Что вы хотели за такие деньги?» Но разве это справедливо? Если компания обещает сделать проект, она должна сделать его качественно, независимо от цены. Нет такого понятия: «цена низкая, поэтому мы накосячим и сделаем низкокачественный проект».
Посмотрим на вторичку. Студия 20 м² с отделкой продается за 8 млн руб. На фото — красивая плитка, стильный санузел, как в бизнес-классе. Выглядит фантастически. У застройщика такая же квартира без отделки стоит около 11 млн. Плюс ремонт — получается заметно дороже.
Квартиры с мебелью: 27 м² за 8,7 млн, 23 м² за 8,8 млн. Евродвушка 39 м² с отделкой — 12,3 млн. У застройщика без отделки 33 м² — почти 12 млн. Добавим 3 млн на ремонт — получится 15 млн. Отличная инвестиция, как говорят риэлторы.
Объявления обещают рост цен на 20–25% после открытия станции метро «Липовая роща». Метро, безусловно, повлияет на стоимость. Но вопрос: почему люди продают квартиры сейчас значительно дешевле, чем у застройщика? Почему не ждут роста цен? Может быть, именно из-за качества?
Выводы
Застройщик «Самолет» продает квартиры выше рыночной стоимости заявленного качества. Это не про сравнение с ценами на вторичке. Речь о том, что за те деньги, которые просит компания, покупатель получает качество значительно ниже ожидаемого. Жители, недовольные уровнем отделки и строительства, — это не исключение, а скорее правило. Тем, кто пока не столкнулся с проблемами, просто сказочно повезло по сравнению с большинством дольщиков.
Большое количество квартир и проектов сдается на год позже. Если покупается квартира от «Самолета», нужно закладывать в планы задержку от полугода до полутора лет. Сам дом могут ввести в эксплуатацию формально в срок, но конкретная квартира может передаваться с огромным опозданием.
Деятельность компании продолжается. Идут активные продажи через брокеров. Интересно будет посмотреть статистику за февраль — скорее всего, продажи еще снизятся. Но у «Самолета» огромная риэлторская сеть, и там умеют продавать. Сейчас компания начала даже авансировать сделки: если обычно брокер получает комиссию через три месяца после продажи, то теперь застройщик предлагает выплату сразу. Это дополнительный стимул для агентов.
Риски банкротства «Самолета» как бизнеса минимальны. 50 млрд — не такая критичная сумма для компании таких масштабов. Но есть другой риск: купить некачественный и неликвидный актив на рынке недвижимости. Это главная проблема, которую важно донести.
Если нужна конкретная локация, где строит «Самолет», если устраивает цена и возможность взять льготную ипотеку — это осознанный выбор. Покупать или нет, каждый решает сам. Но все описанные факторы обязательно нужно учитывать.
Компания Smarent с застройщиком «Самолет» не работает и квартиры там не покупает. Но может помочь правильно подобрать недвижимость для личного пользования, чтобы объект был пригодным для жизни и выгодным в долгосрочной перспективе.