В последнее время на рынке все чаще звучат опасения, что в 2026 году кто-то из застройщиков может обанкротиться. С такими мыслями многие входили и в 2025-й. Особенно тревожным сигналом стала отмена моратория на штрафы для строительных компаний.
Многие девелоперы нарушают сроки. Задержки достигают полутора лет. Это порождает колоссальную волну неустоек — застройщикам предстоит выплатить дольщикам 40–50 или даже 100 млрд руб.
И тут, 4 февраля, появляется новость: девелопер Самолет направил письмо в правительство с просьбой выделить льготный кредит в 50 млрд руб.
Пока обычные граждане думают, как бы получить льготную ипотеку на 12 млн, застройщик просит 50 млрд. Группа компаний направила председателю правительства письмо о выделении льготного займа для покрытия части долга. Сумма запроса — 48–50 млрд руб. Стоит разобраться, откуда она взялась.
Последнее время акции компании активно падают. И это происходит несмотря на все попытки удержать бизнес на плаву.
Достаточно зайти на сайт ДОМ.РФ: группа компаний Самолет возводит 268 домов, и 127 из них строятся с задержкой. У компании в строительстве около 100 тыс. квартир. Получается, примерно 50 тыс. российских семей ждут ключи и не могут заселиться.
При этом люди продолжают платить ипотеку, снимают жилье и несут дополнительные расходы. Если квартиру обещали в 2025-м, а выдают в 2026-м, это совсем другие бюджеты на ремонт. Быстро уложиться в 500 тыс. руб., как раньше, уже не получится.
При этом Самолет остается в лидерах рынка. В Московской области компания держится в первой десятке. Сейчас у девелопера четыре крупных проекта: «Пригород Лесное», «Новая Видная», «Восточная Бутово» и «Мытищи Парк». Квартиры продаются активно, несмотря на проблемы. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что происходит с застройщиком.
Что происходит с застройщиком Самолет?
Самолет запросил 48–50 млрд руб. Сумма довольно странная, особенно если изучить финансовую отчетность компании. У Самолета примерно 720 млрд долгов и около 700 млрд активов в земельном банке. То есть в целом есть и долги, и активы. Плюс строящаяся недвижимость, плюс продажи. Как видно, компания неплохо реализует новостройки. С финансовой точки зрения проблем вроде бы нет.
На самом деле у компании очень плохое наполнение эскроу-счетов, отсюда высокая процентная ставка по проектному финансированию. Дольщики разместили на счетах 650 млрд руб. — сумма колоссальная. И это, скорее всего, бизнес-ошибка. Проблема не рынка недвижимости, а конкретных управленческих решений.
Застройщик хотел стать номером один, обогнать ПИК. Стратегия была простой: стартовать как можно больше новых проектов. Банки охотно выделяли проектное финансирование. Но проекты нужно продавать. А Самолет умел продавать только через льготную ипотеку. Как только программы начали сокращать, целевая аудитория стала получать квартиры и офигевать от качества и нарушения сроков.
Продажи поползли вниз. Формально компания пока лидирует, но объемы относительно масштабов строительства очень маленькие. Проектный долг достиг 650 млрд, из-за чего образовалась огромная процентная ставка. Видимо, именно на это и запросили деньги.
Теперь про изменение семейной ипотеки. Некоторые связывают письмо Самолета от 4 февраля со вступлением в наследство наследников Кенина, владельца компании. Но лучше порассуждать логично.
С 1 февраля семейная ипотека стала выдаваться только одна на семью. Две квартиры в «Пригороде Лесном» уже не продать. Появились ограничения по донорской ипотеке, увеличение первоначального взноса, требования прописки, снижение ставки по ипотеке.
Кроме того, на сайте Кремля появился перечень поручений по итогам заседания Совета по реализации демографической и семейной политики. Черным по белому написано: с 1 июня 2026 года будет еще одно изменение по семейной ипотеке. Программу постепенно делают более адресной, подрезают.
Точных параметров пока нет, но есть важные пункты: обеспечение возможности перехода семей из одной программы в другую и дифференциация ставки в зависимости от количества детей. Если у кого-то один ребенок, скорее всего, ставка будет не 6%, а 10–12%. Именно такую хотят внедрить для снижения нагрузки на госдолг. У «Самолета» огромное количество проектов продается именно в семейную ипотеку, и в основном покупатели с одним ребенком. Если ставка поднимется, продавать станет еще сложнее.
Есть прекрасный график, который четко отражает проблему девелопера. Вот здесь был всплеск, когда люди побежали пользоваться льготными программами. «Самолет» тогда ликовал — много проектов в области, цены высокие. Как только программу убрали, продажи рухнули и так и не восстановились.
У других застройщиков продажи более-менее нормализовались после отмены льготной ипотеки. Появились рассрочки, субсидировали ставки, работали с продуктом. У «Самолета» все не очень хорошо.
Самый напрягающий момент — декабрь, январь, ноябрь. В тот период, когда у всех на рынке продажи традиционно росли, у «Самолета» они значительно снизились. Настораживающий факт. Мы знаем по статистике Москвы: в декабре огромное количество сделок, тенденция шла вверх. А у «Самолета» тенденция на снижение. Это вызывает много вопросов. Видимо, потребитель перестал голосовать рублем и покупать квартиры компании уже с октября-ноября 2025 года.
Самое интересное: если посмотреть сервис «Пульс продаж новостроек», в Московской области «Самолет» в лидерах. Многим кажется, что раз в лидерах — значит все хорошо. Но продажи даже по «Пригороду Лесному» снижаются, хотя там каждый месяц 150–200 человек покупают. «Новая Видная» — тоже 100–200. Компания действительно девелопер номер один в Московской области, поэтому и в лидерах. Но продать 200 квартир для таких гигантских проектов — не сложная задача.
По Москве картина другая. Там «Самолета» практически нет, кроме проекта в Молжаниново. Локация неплохая, но продажи упали с 200–250 квартир до 60–80 в месяц. Снижение произошло, потому что люди увидели реальное качество продукта. Это вообще единственный проект компании, который считался более-менее нормальным. Когда увидели ужас, который сдает девелопер — пришлось закрывать глаза.
В Новой Москве «Самолет» присутствует, но картина нерадостная. Проект «Эко Бунино» вместо 120 квартир в январе продал 60, хотя там тоже влияла отмена семейной ипотеки. По массовым проектам компания продает по 10–17 квартир.
Еще одна серьезная проблема — огромная доля продаж по субсидированной ипотеке. В январе 2026 года общий объем продаж застройщика составил около 13–14 млрд руб. Из них 12 млрд — продажи с субсидированной ставкой. Компания субсидирует огромное количество ипотечных сделок, предлагая ставки 3%, 5% на весь срок или на определенный период. На билбордах «Самолета» это выглядит привлекательно для покупателя. Вероятно, в некоторых случаях квартиры продавались даже без первоначального взноса.
В январской статье на РБК за этот год приводятся данные: застройщики накопили штрафов перед дольщиками на 100 млрд руб. Сравним: в начале 2024-го крупнейший девелопер отчитывался о 8 млрд. Даже если предположить, что у всех остальных было в сумме около 20 млрд, сейчас, по словам Марата Хуснуллина, набежало более 100 млрд. И это еще до учета всех штрафов, которые появятся после отмены моратория с 1 января 2026 года.
При этом в ней не учтены штрафы за проекты «Самолета», которые будут сдавать в 2026 году с нарушениями. По оценкам, доля компании в общей массе штрафов может составить от 20 до 40%. Есть информация, что долг «Самолета» перед дольщиками по штрафам уже сейчас около 43 млрд руб.
А теперь вспоминаем, какую сумму запросил застройщик у правительства. Около 48–50 млрд. Напрашивается очевидное предположение: запрошенная сумма примерно равна штрафам по неустойкам, которые девелопер должен выплатить дольщикам за срыв сроков и низкое качество.
Ситуация абсурдная. Государство ввело льготную ипотеку, субсидировало ставки, ввело мораторий, а застройщики сделали все из рук вон плохо. Теперь они приходят и говорят: «Государство, нам по 214-ФЗ нужно 50 млрд выплатить дольщикам. Дайте денег». Сумма очень похожа. Это не утверждение, а скорее рассуждение, точных фактов нет.
Еще один интересный фактор — у «Самолета» продажи не открыты. Распродано всего лишь 40%. Аналитики спорят о нераспроданной недвижимости: проблема есть и нет одновременно, как кот Шредингера. Ликвидные качественные квартиры в хороших локациях Москвы и Подмосковья распродаются отлично. А неликвидные, никому не нужные квадратные метры в сомнительных проектах как раз формируют статистику.
У «Самолета» 61% не распродан. Со стороны аналитиков кажется логичным: распродайте, получите ликвидность, закройте долги. Но вопрос: хотите ли вы, как потребитель, покупать эти квартиры?
Мало того, что качество низкое, так в большинстве случаев «Самолет» использует квартиры дольщиков как офисы для своих сотрудников и ремонтных бригад.
Массовые проекты «Самолета» в Московской области имеют довольно специфичные локации. Неважно, берем восток, юг или даже запад. Например, чей-то проект в хорошей локации продается по 400–500 тыс. руб. за метр. А у «Самолета» даже «Рублевский квартал» торгуется по 200–250 тыс. за метр с отделкой.
Создается впечатление, что проекты просто натыканы там, где есть свободное поле. Логика простая: поле — значит, можно застроить массовыми новостройками и продавать в льготную ипотеку.
Практически все квартиры продаются значительно ниже цен застройщика. Почему же люди продолжают покупать у девелопера? Как обсуждали в начале, работают субсидированные ставки и красивые сказки, которые рассказывают менеджеры. Тот, кто приедет в «Пригород Лесное» в будний день и посмотрит квартиру своими глазами, несколько раз подумает, стоит ли там вообще покупать недвижимость.
Если у застройщика аналогичная квартира стоит 10 млн, на вторичке ее нужно выставлять за 7,5 млн, чтобы хоть как-то заинтересовать покупателя. Сейчас люди пытаются продать лоты по 10,5–10,6 млн при цене застройщика около 12 млн. Но даже такой дисконт не гарантирует быстрой сделки.
Низкая ликвидность на вторичном рынке — прямой индикатор плохого спроса на эти квартиры. Многие продавцы — это те, кто купил жилье и понял, что не хочет там жить. Они выходят на вторичный рынок, и потенциальный покупатель приобретает квартиру не у застройщика, а у частного лица. Для девелопера это тоже минус: первичные продажи проседают.
Какое следствие из всего этого? Плохие продажи и огромные остатки неликвидной недвижимости. ДОМ.РФ пишет о более чем 1 млн м² нераспроданного жилья. Но это только то, что официально зафиксировано. Общий показатель у «Самолета», по оценкам, может достигать почти 3 млн м². И главный риторический вопрос: как продавать такие объемы без массовой льготной ипотеки и без поддержки государства? Именно поэтому девелопер, судя по всему, и пошел за помощью к правительству.
Выводы
Застройщик «Самолет» продает квартиры выше рыночной стоимости заявленного качества. Это не про сравнение с ценами на вторичке. Речь о том, что за те деньги, которые просит компания, покупатель получает качество значительно ниже ожидаемого. Жители, недовольные уровнем отделки и строительства, — это не исключение, а скорее правило. Тем, кто пока не столкнулся с проблемами, просто сказочно повезло по сравнению с большинством дольщиков.
Большое количество квартир и проектов сдается на год позже. Если покупается квартира от «Самолета», нужно закладывать в планы задержку от полугода до полутора лет. Сам дом могут ввести в эксплуатацию формально в срок, но конкретная квартира может передаваться с огромным опозданием.
Деятельность компании продолжается. Идут активные продажи через брокеров. Интересно будет посмотреть статистику за февраль — скорее всего, продажи еще снизятся. Но у «Самолета» огромная риэлторская сеть, и там умеют продавать. Сейчас компания начала даже авансировать сделки: если обычно брокер получает комиссию через три месяца после продажи, то теперь застройщик предлагает выплату сразу. Это дополнительный стимул для агентов.
Риски банкротства «Самолета» как бизнеса минимальны. 50 млрд — не такая критичная сумма для компании таких масштабов. Но есть другой риск: купить некачественный и неликвидный актив на рынке недвижимости. Это главная проблема, которую важно донести.
Если нужна конкретная локация, где строит «Самолет», если устраивает цена и возможность взять льготную ипотеку — это осознанный выбор. Покупать или нет, каждый решает сам. Но все описанные факторы обязательно нужно учитывать.
Компания Smarent с застройщиком «Самолет» не работает и квартиры там не покупает. Но может помочь правильно подобрать недвижимость для личного пользования, чтобы объект был пригодным для жизни и выгодным в долгосрочной перспективе.