В последние годы на рынке новостроек чётко обозначился новый тренд — появление кладовых помещений на цокольных этажах, которые чаще называют келлерами или сити-боксами. Давайте разберём, в чём особенности таких помещений в современных новостройках, как их обычно используют и, главное, насколько выгодно их приобретение.
Что из себя представляет кладовка?
Сити-бокс — это индивидуальное помещение для хранения, расположенное обычно на цокольном или подземном этаже жилого комплекса. Конструктивно такие помещения могут различаться, и это напрямую влияет на их стоимость и функциональность.
На рынке встречается два основных типа исполнения. Первый — кладовые, ограниченные металлической сеткой (фактически закрытый на замок отсек внутри общего помещения). Такие варианты дешевле, они обеспечивают сохранность вещей, но оставляют их на виду. Второй тип — полноценные капитальные помещения с глухими стенами и отдельной дверью. Это уже ближе к мини-складу с хорошей звукоизоляцией и конфиденциальностью. Выбор между ними обычно сводится к тому, что именно планируется хранить.
Габариты сити-боксов варьируются достаточно широко. Минимальные ячейки в массовых новостройках начинаются от 1–2 квадратных метров — этого хватает, чтобы убрать чемоданы или коробки с обувью. Верхняя граница в том же сегменте доходит до 10 квадратов, где уже можно организовать небольшое стеллажное хранение или оставить крупногабаритную технику.
Зачем нужна кладовка?
Рост популярности келлеров — не случайность, а реакция на изменения в самом жилом строительстве. И дело не только в привычке к комфорту, но и в вынужденных обстоятельствах планировки.
Первая и наиболее очевидная причина — отказ застройщиков от балконов и лоджий. Особенно это заметно в проектах бизнес-класса, где балконы либо отсутствуют полностью, либо уступают место эркерам. Последние добавляют интерьеру света и архитектурной выразительности, но для хранения вещей они малопригодны.
Вторая причина глубже и связана с экономикой рынка. В последние годы средний метраж квартир в новостройках неуклонно сокращается, тогда как цена за квадратный метр продолжает расти. В этих условиях покупатели всё чаще делают выбор в пользу студий и компактных однокомнатных квартир — иного варианта приобрести собственную недвижимость в крупном городе зачастую просто нет.
В этой ситуации кладовка перестает быть опцией «для удобства» и превращается в функциональную необходимость. Когда в самой квартире нет ни балкона, ни лишнего угла под чемоданы или велосипед, наличие отдельного запираемого помещения в доме становится единственным разумным способом не загромождать жилое пространство и при этом не отказываться от нужных вещей.
Как выбрать подходящую кладовку
При выборе конкретного сити-бокса стоит отталкиваться не только от цены, но и от нескольких практических параметров, которые напрямую влияют на удобство использования.
Первый критерий — расположение. Желательно, чтобы кладовка находилась не в дальнем углу паркинга, а в зоне с удобным подходом, поближе к лифту или лестничному холлу вашего подъезда. Иначе каждое обращение к вещам превратится в мини-путешествие с сумками или велосипедом через весь этаж.
Второй момент — форма и площадь. Кладовки в новостройках часто имеют нестандартную геометрию: где-то мешают колонны, где-то помещение оказывается слишком узким. Перед покупкой имеет смысл оценить не просто метраж, а реальную возможность установить стеллажи и разместить крупные предметы.
Третий нюанс — вентиляция и температурный режим. В отапливаемых помещениях можно хранить что угодно, но таких кладовок в масс-маркете немного. Обычно келлеры не отапливаются, но должны быть сухими. Перед покупкой стоит убедиться, что внутри нет следов сырости, плесени, а вентиляционные отверстия не забиты строительным мусором. Для хранения сезонной одежды, обуви, книг или электроинструмента это критически важно.
И последнее — тип ограждения. Сетка дешевле, но оставляет содержимое на виду. Капитальные стены с дверью дают больше приватности и защищают от пыли, но обойдутся дороже. Выбор зависит от ценности того, что планируется складировать.
Ипотека на кладовку: два сценария
Покупка кладовки редко происходит за наличные — чаще люди либо уже обременены ипотекой за квартиру, либо оформляют кредит и на бокс. Здесь есть два основных варианта.
Первый вариант — включение кладовки в тот же ипотечный договор, что и квартира. Это возможно, если застройщик позволяет оформить оба объекта как единый лот, а банк готов кредитовать такую связку. Плюс очевиден: общая сумма кредита вырастает, но ставка остается той же, что и по жилищному займу (обычно она ниже, чем по потребительским кредитам). Кроме того, квартира и кладовка выступают единым залогом, что упрощает оформление. Минус: банк может потребовать, чтобы помещение было с капитальными стенами (не сетка), а также включить его в оценочную стоимость.
Второй вариант — отдельный договор и отдельный кредит. Если кладовка покупается уже после оформления квартиры, либо застройщик продает боксы только как самостоятельные объекты, ипотека на неё оформляется как на нежилое помещение. Здесь условия жестче: первоначальный взнос выше (часто от 30–40%), ставка больше, а срок кредитования короче. По сути, это ближе к коммерческой ипотеке или кредиту под залог имеющейся недвижимости. Некоторые банки вообще не кредитуют кладовки площадью менее 7 квадратов или без выделенного адреса.
На практике многие покупатели идут по пути потребительского кредита на небольшие суммы. Здесь переплата выше, но и бюрократии меньше.
Кладовка как инвестиция
Относительно невысокая стоимость входа (по сравнению с квартирой) делает кладовки интересным инструментом для вложений, хотя и со своей спецификой.
Основная инвестиционная идея проста: купить бокс на этапе котлована, когда цены минимальны, а продать после сдачи дома, когда новосёлы начинают искать места под хранение. Спрос в этот момент обычно превышает предложение, и можно зафиксировать доход в 20–40% от вложений. Особенно если кладовка находится в доме с маленькими квартирами и без балконов — там дефицит места чувствуется острее.
Однако есть нюансы. Во-первых, ликвидность кладовок ниже, чем у жилья: продать такой объект можно, но поиск покупателя иногда затягивается. Во-вторых, кладовка не дорожает сама по себе со временем, как квартира в растущем районе. Её цена привязана к спросу конкретного жилого комплекса. Если в доме много свободных боксов, перепродать с наценкой будет сложно.
Тем не менее, как способ сохранения средств (особенно небольших) кладовка работает неплохо. Она не требует ремонта, коммунальные платежи минимальны, а налог — символический.
Аренда кладовок: востребована ли услуга
Сдавать кладовку в аренду — идея не самая очевидная, но на практике имеющая право на существование.
Кто может быть арендатором? Чаще всего это жители того же дома, которым не хватило свободных боксов при покупке, либо те, кто не захотел тратиться на приобретение, но готов платить небольшую сумму ежемесячно за удобство. Также это могут быть мелкие бизнесы — курьеры, мастеры по ремонту, которым нужно складировать инструмент или запчасти где-то рядом с местом работы или транспортной развязкой.
Главный минус — спрос нестабилен. Поэтому рассматривать аренду как основной бизнес-план при покупке келлера стоит только в домах с гарантированным дефицитом таких помещений.
Вывод
По прогнозам девелоперов, спрос на сити-боксы будет только расти — уже сейчас они оказываются нужны практически каждому третьему заселяющемуся. Прежде всего, их выбирают семьи с детьми, которые чувствительны к целесообразной затрате жилого пространства. Но и тот факт, насколько выгодна покупка, становится не менее важным при выборе. Ведь цена квадратного метра сити-бокса при расчете оказывается существенно ниже "квадрата" жилой площади.