Большинство покупателей квартир совершают одну и ту же ошибку: первым делом спрашивают «когда можно посмотреть?». И именно этот вопрос выдаёт новичка с головой.
Знаете, что меня всегда удивляет?
Человек готов потратить несколько миллионов рублей на квартиру — и при этом едет смотреть её, не задав продавцу ни одного серьёзного вопроса. Зря потраченные несколько часов — это ещё полбеды. Хуже, когда влюбляешься в квартиру с видом на парк, делаешь ремонт в голове, а потом выясняется: там такая история, что ни один банк не пропустит сделку.
Я занимаюсь недвижимостью не первый год. И когда принимаю объект на продажу, всегда проверяю и квартиру, и продавца — потому что несу ответственность за каждую сделку. Но если вы покупаете самостоятельно, то вот что нужно спросить ещё по телефону, до всяких поездок.
Вопрос первый: какова история перехода права собственности?
Это самый важный вопрос. Именно с него я начинаю любой разговор.
Ни разу в практике не встречал случая, когда продавец сначала рассказал одну историю квартиры, а потом выяснилось что-то совсем другое. Люди, как правило, говорят правду — если их спросить прямо.
Что должно насторожить? Две-три продажи за один год — это тревожный сигнал. Свежее наследство (оформлено менее трёх лет назад) — повод задавать уточняющие вопросы. Не потому что всё это автоматически означает мошенничество, но риски там реально высокие.
Чистая история — идём дальше. Мутная история — либо отказываемся сразу, либо чётко понимаем, на что соглашаемся.
Вопрос второй: есть ли перепланировки?
Особенно актуально, если покупаете в ипотеку — а в 2026 году большинство покупок именно такие.
Банк не пропустит квартиру с незаконной перепланировкой. Или пропустит, но с условием: вы обязуетесь всё вернуть в исходное состояние. Это деньги и нервы.
Есть перепланировки, которые вообще нельзя узаконить: перенос «мокрых зон» (кухни, санузлы) и снос несущих конструкций. Если риелтор продавца говорит вам: «Да ладно, банк не проверяет, договоримся с оценщиком» — знайте: банки выборочно всё же проверяют. Это редкость, но случаи я знаю лично. Не стоит рисковать.
Вопрос третий: использовался ли материнский капитал?
Этот вопрос задают единицы. И зря.
Если родители использовали маткапитал при покупке квартиры, они обязаны были выделить доли детям. Не выделили — квартиру покупать нельзя. Сделку могут оспорить.
Продавец иногда говорит: «Мы выделим долю детям в другой квартире». Звучит разумно, но по закону так не работает. Процедура строго регламентирована: доля выделяется именно в той квартире, которая куплена на маткапитал, и никак иначе.
Спросите прямо. Ответ займёт 30 секунд, а сэкономит месяцы разбирательств.
Вопрос четвёртый: сколько лет квартира в собственности?
Если меньше трёх или пяти лет (зависит от основания возникновения права), то у продавца возникает налог с продажи. Многие в таких случаях просят занизить цену в договоре.
Для вас это риск: при расторжении сделки вы можете получить назад только ту сумму, что указана в договоре, а не реально переданную. Кроме того, вы теряете часть налогового вычета.
Поэтому спросите заранее: готов ли продавец указать полную стоимость в договоре? Если нет, а для вас это принципиально — незачем тратить время на поездку.
Вопрос пятый: квартира в залоге у банка?
Продажа ипотечных квартир — обычная практика. Но детали важны.
Узнайте: какой банк держит залог, какой остаток долга, может ли продавец погасить его самостоятельно до сделки и каковы условия выдачи закладной. Эти детали напрямую влияют на то, реальна ли вообще покупка в вашей ситуации.
Например, банк Санкт-Петербург исторически делает такие сделки довольно комфортными для покупателя. Газпромбанк — значительно сложнее. Это не реклама, просто факт из практики.
Почему именно эти пять вопросов?
Потому что каждый из них — это фильтр. Один звонок на 10 минут может сэкономить вам поездку через весь город, разочарование от идеальной квартиры с убийственной историей и — в худшем случае — несколько миллионов рублей.
По телефону, кстати, никогда не торгуйтесь. Торг — только при личной встрече, когда вы уже знаете, что квартира прошла базовую проверку. Первый звонок — исключительно для того, чтобы понять: стоит ли вообще ехать.
Рынок недвижимости в 2026 году стал жёстче: ставки высокие, продавцы нервничают, схемы становятся изощрённее. Именно сейчас важно задавать правильные вопросы в правильный момент.
Подпишитесь на канал — здесь я разбираю реальные кейсы и рассказываю то, о чём обычно молчат на просмотрах.
Нужна помощь с продажей или покупкой квартиры? напишите мне в ТЕЛЕГРАМ @the_realtor_spb. Разберём вашу ситуацию.
Подписывайтесь на мои каналы, чтобы не пропустить:
• Честные обзоры новостроек СПб
• Разборы реальных сделок с цифрами
• Инсайды рынка недвижимости
• Лайфхаки для покупателей
YouTube — обзоры ЖК и осмотры квартир
ВКонтакте — новости рынка и эксклюзивные кейсы
MAX — всё то же самое без VPN!
