В Краснодаре и Краснодарском крае имели место случаи сноса домов, построенных с нарушениями законодательства, в том числе на землях, не предназначенных для многоквартирного строительства, а также в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Многоквартирные дома на землях ИЖС
На землях с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) запрещено строить многоквартирные дома. Однако в прошлом недобросовестные застройщики иногда регистрировали такие объекты как ИЖС, чтобы избежать сложной разрешительной процедуры и затрат на инфраструктуру (школы, детсады и т. д.).
Признаки незаконного многоквартирного дома на земле ИЖС:
- несколько изолированных помещений (квартир) с отдельными санузлами, кухнями и выходами в коридор;
- проживание в доме людей, не связанных родством с застройщиком;
- превышение допустимой этажности (более трёх этажей) или высоты (более 20 м) для ИЖС.
Такие постройки могут быть признаны самовольными, а администрация вправе инициировать их снос. В судебной практике есть примеры демонтажа подобных объектов.
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
ЗОУИТ — это территории, на которых действуют ограничения или запреты на строительство и использование объектов недвижимости в связи с целями защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов инфраструктуры, охраны окружающей среды и др.. К ним относятся, например:
- охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоёмов;
- водоохранные и санитарно-защитные зоны;
- зоны подтопления, придорожные полосы, приаэродромные территории и др..
Если дом построен в границах ЗОУИТ, его могут обязать снести. Регистрация таких объектов часто невозможна, а если дом уже возведён, собственник может столкнуться с иском о демонтаже.
Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ:
- заказать расширенную выписку из ЕГРН или специальную выписку о ЗОУИТ;
- воспользоваться сервисом «Национальная система пространственных данных» (ранее — публичная кадастровая карта);
- получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и проверить раздел с ограничениями;
- изучить генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета.
Примеры сноса в Краснодаре
В открытых источниках упоминаются случаи демонтажа домов в Краснодаре по разным причинам, включая аварийное состояние и незаконное строительство. Например, в 2025 году сообщалось о планах снести несколько расселённых аварийных домов, в том числе на улицах Рашпилевская, Молодёжная, Чапаева и других. Также ведётся снос самостроев, включая коммерческие помещения и пристройки.
Конкретные примеры сноса домов, построенных на землях ИЖС как многоквартирных или в ЗОУИТ, в открытых источниках прямо не упоминаются, но такие ситуации возможны в рамках действующего законодательства.
Рекомендации
При покупке недвижимости важно тщательно проверять документы и статус объекта, чтобы избежать рисков потери жилья и средств. Следует обращать внимание на соответствие вида разрешённого использования земли типу постройки, а также на наличие ограничений в ЗОУИТ.
В Тюмени так же были случаи изъятия домов и земельных участков для строительства или реконструкции дорог. Вот несколько примеров:
Снос домов на улице Салтыкова-Щедрина (2024 год). В июне 2024 года администрация Тюмени изъяла 9 домов и 11 земельных участков в районе улиц Салтыкова-Щедрина, Красных Зорь и переулка Школьный для реконструкции дороги. Из 8 зданий, подлежащих изъятию, 7 были жилыми частными домами. При этом некоторые объекты уже не существовали: например, дом по улице Салтыкова-Щедрина, 52, а дом в переулке Школьном, 7 отсутствовал на карте. Участки находились в зонах учебно-образовательного и спортивного назначения.
- Изъятие участков для дороги на улице Тарской (2025 год). В мае 2025 года власти Тюмени начали процесс изъятия трёх земельных участков с расположенными на них домами для строительства дороги по улице Тарской. Под изъятие попали участки по адресам: ул. Тарская, 97; ул. Тарская, 91 и ул. Холодильная, 93а. Собственникам обещали выплатить компенсацию.
- Снос домов на улице Госпаровской (2025 год). В августе 2025 года мэрия Тюмени инициировала процедуру изъятия земельных участков и жилых домов на улице Госпаровской для строительства новой дорожной развязки на пересечении улиц Профсоюзная и Госпаровская. В перечень вошли 10 адресов, включая дома под номерами: 28, 30, 32, 34, 38, 40, 41а, 44 и 47а. Властями объяснялось, что новая развязка должна разгрузить один из самых загруженных перекрёстков города.
- Изъятие участка и дома на улице Запольной (2025 год). В июне 2025 года мэрия объявила об изъятии земельного участка на ул. Запольной, 24 площадью 512 кв. м, а также жилого дома на ул. Запольной, д. 28 площадью 26,6 кв. м для расширения проезжей части улицы. Проект реконструкции ул. Запольной (от ул. Грибоедова до транспортной развязки на ул. Мориса Тореза) предусматривал расширение проезжей части до шести полос.
Эти случаи связаны с реализацией инфраструктурных проектов, направленных на развитие транспортной сети города. В соответствии с законодательством собственникам изымаемой недвижимости положена компенсация.
В Сочи происходили случаи разрушения домов из-за оползней.
Один из наиболее масштабных инцидентов произошёл в 2021 году в селе Сергей-Поле Лазаревского района, где оползень разрушил коттеджный посёлок «Горная Поляна»
Оползень в селе Сергей-Поле (2021 год)
В ночь на 5 октября 2021 года после мощных ливней (за несколько часов выпала месячная норма осадков) в селе Сергей-Поле сошёл оползень. Он повредил 22 коттеджа в посёлке «Горная Поляна», 8 из которых были заселены. Дома вместе с фундаментом сместились по склону примерно на 100 метров. Также пострадали два частных дома, находившиеся примерно в 200 метрах выше.
Оползень повредил дороги, газопровод и электролинии. В целях безопасности село временно отключили от коммуникаций. Погибших и пострадавших не было, но более 70 жителей эвакуировали в пункт временного размещения в пансионате «Аквалоо».
Причины инцидента:
- Подвижка грунта из-за ливней. Село расположено на склоне горы, сильные осадки спровоцировали сход оползня.
- Нарушения при строительстве. Посёлок строился с многочисленными нарушениями, в том числе отсутствовали геологические изыскания. Территория Сергей-Поле относится к наивысшей категории сложности инженерно-геологических условий.
В отношении застройщиков было возбуждено уголовное дело о причинении имущественного вреда.
Другие случаи
В 2021 году оползень сошёл на семиэтажный дом по адресу: улица Пластунская, 194/14. Здание было построено в 2013 году без разрешительной документации (самострой) и введено в эксплуатацию по решению суда. В результате инцидента никто не пострадал.
В 2022 году из-за просадки грунта эвакуировали жителей пятиэтажного дома по адресу: улица Дорога на Большой Ахун, 16. Здание было построено в 1973 году. Первый и второй подъезды стояли на ленточном фундаменте, третий, четвёртый, пятый и шестой — на сваях. Трещины в стенах появились из-за просадки грунта, что могло быть связано с активным строительством вокруг дома.
Эти инциденты подчёркивают проблемы с контролем застройки в оползневых зонах и необходимость проведения полноценных геологических изысканий перед строительством.
Недвижимость, подлежащая сносу, — это объекты, которые по разным причинам не могут или не должны эксплуатироваться дальше. Анализ показывает, что основания для сноса разнообразны, а последствия затрагивают интересы собственников, муниципалитетов и общества в целом.
Основные причины сноса
- Аварийное состояние. Дома признаются аварийными, если их конструкции изношены или повреждены настолько, что проживание в них опасно для жизни и здоровья. Пример: многоквартирный дом в Краснодаре по ул. им. Чапаева, 151 литер «В», который признали аварийным по результатам инженерно‑технического обследования.
- Нарушения при строительстве. Многоквартирные дома, возведённые на землях ИЖС, или постройки в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) могут быть снесены как самострой.
- Природные факторы. Оползни, подтопления, просадка грунта и другие геологические процессы могут сделать здания непригодными для эксплуатации. Яркий пример — оползень в селе Сергей‑Поле (Сочи, 2021 год), разрушивший коттеджный посёлок «Горная Поляна».
- Инфраструктурные проекты. Дома сносят для строительства или реконструкции дорог, развязок и других объектов. Примеры: изъятие участков в Тюмени на улицах Салтыкова‑Щедрина, Тарской, Госпаровской и Запольной.
- Программы комплексного развития территорий (КРТ). В рамках таких программ старые или ветхие дома могут сноситься для новой застройки.
Правовые механизмы и процедуры
Решениение о сносе принимается на основании:
- заключения межведомственной комиссии (для аварийных домов);
- решения суда (для самостроя или споров о компенсации);
- муниципального постановления (при изъятии земли для госнужд).
Процедура включает:
- обследование объекта;
- уведомление собственников;
- определение размера компенсации или предоставление альтернативного жилья;
- демонтаж здания.
Последствия для собственников
Собственникам гарантируется:
- выкупная цена за изымаемое имущество (с учётом рыночной стоимости и убытков);
- переселение в равноценное жильё (в рамках программ расселения аварийного фонда);
- возможность обжалования решения в суде, если собственник не согласен с размером компенсации или самим фактом сноса.
Риски и рекомендации
Риски при покупке недвижимости:
- дом может оказаться в зоне планируемого сноса (под дорогу, КРТ и т. д.);
- объект может быть самостроем или построен с нарушениями;
- участок может находиться в ЗОУИТ или оползневой зоне.
Снос недвижимости — это сложный процесс, сочетающий технические, правовые и социальные аспекты. Он необходим для:
- обеспечения безопасности граждан (аварийные дома, оползни);
- развития инфраструктуры (дороги, развязки);
- обновления городской среды (программы КРТ).
Для минимизации рисков важно тщательно проверять объект перед покупкой и следить за градостроительными планами муниципалитета. В случае предстоящего сноса собственники имеют право на справедливую компенсацию или переселение, а их интересы защищены законом.
Если вам близки темы, буду рада видеть Вас среди подписчиков и клиентов, новостройки без комиссии, вторичная и загородная недвижимость купить-продать, бесплатные консультации, пишите, звоните.
т. 98324886976,
т.89199459830,
a240676a@yandex.ru