К ТАКОМУ ВЫВОДУ ПРИШЛИ УЧАСТНИКИ ОНЛАЙН-КОНФЕРЕНЦИИ ОТРАСЛЕВОГО ЖУРНАЛА «ВЕСТНИК»
В ходе онлайн-конференции Отраслевого журнала «Вестник» ведущие эксперты отрасли обсудили текущие процессы трансформации жилья в экосистему. Во многом это становятся возможным благодаря реализации проектов комплексного развития территорий.
Главной темой дискуссии стало обсуждение вызовов, с которыми столкнулись девелоперы при создании качественной городской среды. Это, прежде всего, рыночный дисбаланс и поиск золотой середины в социальной нагрузке на бизнес.
Основатель консалтингового бюро «ЖИЛИН.РФ» Александр Жилин представил глубокий анализ текущей рыночной ситуации. По его словам, в массовом сегменте жилья наблюдается тревожная тенденция: темпы вывода новых проектов на рынок значительно опережают темпы продаж.
«Мы видим снижение коэффициента распроданности. Происходит затоваривание рынка, при котором предложения девелоперов начинают конкурировать не только друг с другом, но и с их же собственными готовыми объектами на вторичном рынке», — отметил эксперт.
Александр Жилин подчеркнул, что из-за сокращения программ поддержки застройщиков «вторичка» становится более привлекательной по цене. При этом девелоперы не могут снижать стоимость новых проектов из-за растущей себестоимости строительства. Чтобы удержать финансовые модели, многие компании начинают «высушивать» продукт — убирать дополнительные преимущества и упрощать характеристики.
«Это создает долгосрочные риски: ликвидность такого жилья падает. В условиях переизбытка предложения успешно продаваться будут только те проекты, которые сохранят высокие продуктовые характеристики. Серьезных причин для роста цен в массовом сегменте сейчас нет, за исключением продолжающегося роста себестоимости», — резюмировал спикер.
Несмотря на экономические сложности, застройщики продолжают нести серьезную социальную нагрузку, которая сегодня становится обязательным условием работы в проектах КРТ. Заместитель генерального директора Региональной корпорации развития Ростовской области Игорь Далаксакуашвили отметил, что создание школ, больниц и благоустройство — это сегодня уже не добрая воля застройщика, а требование нормативной базы.
«В настоящее время маржинальность позволяет застройщикам реализовывать проекты комплексного развития территорий. Однако важно понимать: наличие школы и детского сада — это обязательный минимум, который дает удобство, но вряд ли гарантирует жителям счастье», — пояснил эксперт.
По мнению заместителя генерального директора Региональной корпорации развития Ростовской области, при реализации мега-проектов, таких как застройка территории старого аэропорта Ростова-на-Дону площадью 367 гектаров, помимо объектов первой необходимости, таких как школы и больницы, необходимо переходить к объектам «второй и третьей ступени обслуживания». Это сервисы более высокого уровня (спортивные объекты, библиотеки, концертные залы), которые способны закрыть глубинные потребности людей в комфортной жизни.
Однако в небольших проектах КРТ реализовать весь комплекс необходимых социальных объектов исключительно за счет одного девелопера просто невозможно. В этом случае Игорь Далаксакуашвили советует объединяться застройщикам участков, расположенных рядом: «Когда имеется несколько смежных проектов, мы можем подумать, чтобы как-то миксовать всю эту историю. Нагрузка на застройщика не может возрастать бесконечно. Необходимо внедрять в обязательном порядке объекты «второй и третей ступени». Школы и детские сады не решают эту проблему. Поэтому должен быть «второй и третий уровень» обслуживания, который дает то, что нужно людям».
Если в Ростове-на-Дону при реализации КРТ делают ставку на масштаб, то в Калининграде ищут формулу «идеального города» через концепцию Happy City. О том, как реализовать проект мечты в партнерстве с государством, рассказал руководитель проекта «RусскаЯ ЕвропА», почетный строитель России Виктор Иванюк.
История проекта началась необычно: застройщик за свой счет обустроил перехватывающую парковку для ЧМ по футболу, получив взамен в аренду 20 гектаров земли. Этот шаг заложил фундамент доверия с властями.
«Благодаря нашей готовности идти навстречу, правительство Калининградской области и Минстрой помогли профинансировать строительство школы на 1150 мест и детского сада за счет бюджета. Мы же взяли на себя проектирование и возведение встроенной детской поликлиники», — поделился опытом Виктор Иванюк.
Первый жилой комплекс проекта получил символичное название «Адрес счастья». Ставку сделали на избыточную инфраструктуру: теннисные корты, светомузыкальные фонтаны, эксплуатируемые кровли и крышные котельные. Высокое качество продукта позволило девелоперу компенсировать затраты ростом цены. Сейчас проект выходит на новый уровень: второй этап строительства получил экологический сертификат соответствия, что открывает доступ к льготному «зеленому» финансированию от банка ДОМ.РФ.