💱История одного клиента: Номер в отеле 4* или квартира в бизнес-классе?
Недавно я рассказывала вам о ЖК San Hills в Ольгинке Туапсинского округа с большим выбором планировок. Очень достойный объект, но не для всех и ни для каждого сценария инвестиций.
На днях ко мне обратилась клиентка с запросом выбрать квартиру в данном ЖК.
Я провела клиентке первичную консультацию, рассказала подробнее о комплексе, поделилась впечатлениями о проживании в нем.
На консультации также я выяснила, что клиентке посоветовала данный ЖК подруга, да и сама она часто отдыхает в Ольгинке, хорошо знает локацию.
И, вроде бы, все сходится, не надо ничего больше смотреть, достаточно выбрать лот и оформить сделку.
Но, я всегда с клиентами на первичной консультации:
- подробно выясняю цель покупки,
- для инвесторов определяю риск-профиль,
- проговариваю сценарии использования объекта,
- строю прогноз на перспективу выхода или долгосрочного владения.
В результате такого анализа выяснилось:
- цель - пассивный доход на аренде
- использование для себя не чаще одного раза в год в отпуск
- общий бюджет наличными 13 млн с ремонтом и мебелью
- долгосрочные инвестиции - для заработка на пенсии.
В связи с этими вводными я поняла, что ЖК Sun Hills, при всех его плюсах, не подходит клиентке под ее сценарий инвестиций.
Давайте разбираться почему:
- Низкий доход от аренды до завершения строительства второй очереди и всех ремонтов - это около 3-4 лет.
- Небольшой доход или его отсутствие от аренды вне сезон.
- За 13 млн с мебелью можно купить только однокомнатную квартиру с неудобной планировкой, в которой максимум можно будет разместить 3-х гостей или сдавать на долгий срок со стоимостью не более 50 тысяч в месяц. А значит, срок окупаемости, с учетом инфляции, составит более 15-ти лет.
- Большая конкуренция в самом ЖК. Исходя из того, что Ольгинка - это небольшой посёлок, то основная масса покупает квартиры для сдачи в аренду. И даже при наличии управляющей компании, доход от сдачи не гарантирован и простои обеспечены.
- При наличии в Ольгинке большого количества других средств размещения, ЖК может не выдержать конкуренцию с отелями и пансионатами, которые предоставляют сервис.
В связи с этим, я предложила клиентке рассмотреть вариант приобретения номера в отеле, показав преимущества:
- Значительно бОльший доход и срок окупаемости 7-8 лет,
- Возможность посещать отель 28 дней в году,
- Объект сдается полностью готовый «под тапочки» - не нужно тратить время на ремонт и мебилировку,
- Профессиональное управление ведущим отельным оператором Cosmos Hotel Group, имеющим огромную базу клиентов,
- Расположен ближе к морю, но там же в Ольгинке,
- Котловой метод распределения прибыли, что означает гарантированный доход без простоев,
- Тот же бюджет 13 млн за меньшую площадь, но за самый востребованный формат двухместного отельного номера.
Как думаете, что выбрала клиентка?
*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Напишите мне @NadezhdaD и я подберу курортный объект недвижимости под ваш индивидуальный запрос, сделаю инвестиционный расчет
