В какой-то момент таунхаус в России продавали как идеальную формулу взрослой жизни. Покупатель получал свой вход, свой кусочек земли, соседей «не через стенку», а как будто где-то рядом, и при этом он не уезжал в глухой лес с септиком и вечной войной за подъездную дорогу. Девелоперы обещали почти Европу: аккуратные кварталы, парковки, детские площадки, кофе по утрам, газон, который кто-то стрижёт, пока вы просто живёте.
Потом люди начали жить в этих посёлках, а рынок начал взрослеть. И формат внезапно оказался не «золотой серединой», а странным компромиссом, который бьёт по нервам ровно там, где человек рассчитывал получить спокойствие.
Ниже я разложу по полкам, почему «мода» на таунхаусы в России не стала массовой историей, хотя у идеи были все шансы.
Подписывайтесь ко мне в MAX. Там карты мест, маршруты и обзоры городов https://max.ru/eremin_media
1) Формат оказался дорогим там, где он должен был экономить
Покупатель почти всегда приходит в таунхаусы за рациональностью. Он сравнивает цену секции с ценой квартиры побольше, а ещё он сравнивает секцию с небольшим домом в той же стороне, и он ждёт, что таунхаус победит по стоимости владения.
Реальность часто показывает другую математику: девелопер в проекте таунхаусов должен построить дороги, свет, ливнёвку, коммуникации, а ещё он должен тянуть сети туда, где город обычно ничего не тянет. При этом плотность застройки у таунхаусов заметно ниже, чем у многоэтажек, поэтому инфраструктурная цена ложится на меньшее количество квадратных метров, и каждая секция выходит «тяжёлой» по себестоимости. Эту логику в 2026 году довольно прямо описывали в разборе рынка: вложения в сети и дороги оказываются большими, а окупаемость получается длинной, потому что плотность формата не спасает проект так, как спасает высотка.
Покупатель в итоге видит ценник, который уже не выглядит «дешёвой альтернативой дому», а потом покупатель получает ежемесячные платежи, которые выглядят как отдельная строка тревоги.
2) Спрос не «умер», но рынок стал узким, и он перестал быть модным
Когда формат называют провалившимся, люди часто представляют пустые посёлки и таблички «продаётся срочно». На практике рынок скорее сузился и потерял массовость, а это для моды почти то же самое.
Аналитика по спросу показывает, что доля таунхаусов в структуре спроса на загородную недвижимость в последние годы выглядит очень скромно. В материале ЦИАН со ссылкой на «Инком-Недвижимость» фигурировала оценка, по которой на дома блокированной застройки приходится не более 1,5% спроса, хотя в 2019–2020 годах доля могла доходить до 10–15%.
Покупатели никуда не исчезли, но массовый покупатель выбрал другие сценарии: кто-то остался в квартире и взял комфорт-класс ближе к метро, кто-то ушёл в ИЖС и стал строить «как хочется», а кто-то купил участок без подряда и отложил стройку до лучших времён. Этот сдвиг особенно хорошо виден на примере Северо-Запада, где в структуре продаж на загородном первичном рынке доминируют участки без подряда.
3) Девелоперы охладели, потому что правила игры стали сложнее и дороже
Пока спрос выбирает между вариантами, девелопер выбирает между форматами, которые можно финансировать и продавать с предсказуемой юридикой.
После реформы долевого строительства многие проекты блокированной застройки попали в зону, где работа стала требовать других финансовых и юридических компетенций. РБК в 2025 году описывал позицию аналитиков так: предложение таунхаусов на первичном рынке сокращается, а одной из ключевых причин называют реформу 2019 года, потому что формат оказался в логике 214-ФЗ, и далеко не все девелоперы смогли работать по этим правилам.
Девелопер в такой ситуации чаще выбирает либо многоэтажный проект, который понятнее банку и покупателю, либо ИЖС-схему, которая юридически и финансово устроена иначе. Таунхаус застревает посередине, и он начинает проигрывать конкуренцию ещё до старта продаж.
4) Юридическая «серединка» долго была серой зоной, и люди это чувствовали кожей
Покупатель таунхауса хочет простых ответов на простые вопросы. Он хочет понимать, что именно он покупает, как это регистрируется, что он делает с землёй, кто отвечает за стены, и как он решает конфликт с соседом, если сосед решил «улучшить фасад» или перекрыть проезд.
Долгое время таунхаусы в России действительно жили в странной промежуточной реальности, потому что они не совпадали с интуитивными моделями «квартира» и «дом». В 2022 году в законодательство внесли изменения, которые дали более чёткое определение домам блокированной застройки, и источники прямо указывают на то, что раньше вопрос статуса часто решался через суд, а теперь определённость стала выше.
Даже в 2026 году медиа обсуждают, что рынку всё ещё нужна ясность по статусу таунхаусов, потому что отсутствие понятных правил убивает доверие и тормозит строительство.
Когда у формата есть шлейф юридической неопределённости, покупатель платит не только деньгами, но и спокойствием, а мода на таком фундаменте не держится.
5) Управление посёлком превращается в бытовую политику, и люди от этого устают
Таунхаус часто продают как «меньше соседей, меньше проблем». Жизнь иногда превращает эту фразу в противоположность: соседей становится меньше, а вес каждого соседа становится больше.
В таунхаусном посёлке вы постоянно упираетесь в коллективные решения: кто чистит снег, кто чинит дорогу, кто обслуживает сети, кто платит за охрану, кто выбирает управляющую компанию, и кто контролирует сметы. Если эти процессы оказываются непрозрачными, то конфликт становится не исключением, а фоном жизни.
Медиа давно поднимали тему законодательных пробелов и конфликтов вокруг управления коттеджными посёлками, и в 2021 году Business FM писал о работе группы в Госдуме, которая должна была разобраться с проблемами управления и нормативными дырками.
Потребительские истории про войны жильцов с УК тоже выглядят типично, потому что люди жалуются на качество услуг и платежи, а такие сюжеты бьют по репутации формата сильнее любой рекламы.
Человек покупал таунхаус, чтобы меньше зависеть от «домового чата», а человек иногда получает домовой чат, который занимает половину жизни.
Кстати, я создал собственную платформу авторских туров с доступными ценами по всей России и миру. Заходите на ahhu.ru, чтобы ознакомиться
6) Таунхаус не всегда даёт то, ради чего его покупали
Покупатель таунхауса обычно мечтает о трёх вещах: тишина, приватность, удобная логистика до города.
Тишину часто портит реальность общих стен, потому что соседи остаются соседями, даже если вы заходите через разные двери. Приватность часто ломает плотная застройка, потому что окна на окна и машины на тротуарах быстро убивают ощущение «своего пространства». Логистика часто становится болью, потому что посёлок стоит там, где земля была дешевле, а дороги и общественный транспорт не стали от этого удобнее, и человек платит временем каждый день.
В результате формат перестаёт быть мечтой и становится набором компромиссов, которые человек мог бы принять, если бы он за них платил меньше, но он часто платит довольно много.
Подписывайтесь ко мне в Telegram. Там карты мест и обзоры городов: https://t.me/markeremintravel
Так что же, таунхаусы в России обречены?
Я бы не называл формат мёртвым, потому что у него всё равно остаётся своя аудитория. Таунхаусы могут работать там, где девелопер делает нормальную инфраструктуру, где он честно описывает статус земли и дома, где он строит в понятной транспортной зоне, и где управление посёлком не превращается в вечную войну.
Но массовой модой формат не стал, потому что Россия быстро проверила его на прочность бытовухой, юридикой и экономикой. И эта проверка оказалась жёстче рекламных буклетов.
Если вы когда-нибудь смотрели таунхаус для себя, то вы наверняка помните момент, когда мечта спорила с калькулятором. Что именно вас тогда остановило: цена, дорога до города, коммуналка, соседи, или юридические нюансы? Напишите в комментариях, потому что чужой опыт в этой теме иногда экономит людям большие деньги.