Недвижимость: как не наступить на грабли при покупке жилья.
Привет! Это снова я, Евгений Ляхов.
Если вы хоть раз интересовались покупкой квартиры, вам наверняка говорили: «Главное — закажи выписку из ЕГРН, там всё видно». И вроде бы совет дельный. Но есть одно «но».
Выписка из ЕГРН — это как паспорт квартиры. Паспорт расскажет, как зовут, сколько лет и где прописан. Но он не покажет, чем человек болел, есть ли у него тайные долги и не собираются ли его родственники подавать в суд на наследство.
Так и с выпиской. Без неё — никуда. Но и слепо верить ей — себе дороже.
Давайте разбираться, что на самом деле даёт этот документ, где у него слепые зоны и как добраться до правды.
---
Что такое ЕГРН и откуда там данные.
Для начала — ликбез. ЕГРН — это Единый государственный реестр недвижимости. Представьте огромную базу данных, куда стекается информация обо всех квартирах, домах, земельных участках и даже машино-местах в стране.
Раньше, до 2017 года, всё было сложнее: существовали отдельно кадастровый учёт (кто, где и сколько метров) и отдельно реестр прав (кто собственник). Данные могли расходиться, и это порождало хаос. Теперь всё в одном месте.
Выписка из ЕГРН — это официальный документ, который подтверждает или опровергает права продавца на квартиру. Заказать её может кто угодно: хоть собственник, хоть вы как покупатель, хоть просто любопытный сосед. Для этого даже не нужно согласие владельца.
Но тут и кроется первый подвох, особенно после изменений, которые вступили в силу с 1 марта 2023 года.
---
Важнейшее изменение с 01.03.2023: данные собственника теперь под замком
Раньше любой желающий мог заказать выписку и узнать не только адрес и площадь квартиры, но и полные паспортные данные владельца. Этим пользовались не только добросовестные покупатели, но и мошенники, и коллекторы, и просто неадекватные соседи.
С 1 марта 2023 года всё изменилось.
Теперь, если вы заказываете выписку как третье лицо (то есть не собственник), в графе «Правообладатель» вы увидите просто: «Физическое лицо». И всё. Ни фамилии, ни имени, ни даты рождения — ничего.
Когда же данные откроют?
Только в одном случае: если сам собственник подал заявление в Росреестр о раскрытии своих персональных данных. Это можно сделать через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра. Обычно продавцы, которые действительно хотят продать квартиру, такое заявление подают — иначе покупатель просто не сможет проверить, тому ли человеку он собирается переводить деньги.
Как быть покупателю?
1. Попросите продавца показать выписку, которую он заказал сам (в ней его данные видны).
2. Или попросите его подать заявление о раскрытии данных — это бесплатно и делается быстро.
3. Если продавец отказывается раскрывать данные и не даёт свежую выписку от своего имени — это очень тревожный звоночек.
Есть и легальный обходной путь: нотариус может запросить сведения о собственнике, если у вас есть «законный интерес» (например, вас залили соседи, и вы подаёте в суд). Но для рядовой покупки этот вариант не подходит — нотариус просто не сделает такой запрос без веских оснований.
А ещё у каждой выписки, заказанной с 1 марта 2023 года, появился QR-код. Отсканировав его на сайте Росреестра, вы мгновенно проверите, настоящий ли документ вам дали или липа.
---
Что выписка показывает (и это правда работает)
Если вам дали свежую выписку (ту, где данные собственника видны), первым делом смотрите на три вещи.
Правообладатель.
Тут всё просто: проверяете ФИО продавца. Совпадают? Идём дальше. Если собственников несколько, смотрим доли. Если продавец один, а в выписке их трое — сделка откладывается до выяснения.
Ограничения и обременения.
Это святая святых. Ипотека, арест, аренда, рента — всё, что мешает вам стать полноправным хозяином. Если видите запись «ипотека в силу закона», значит, квартира заложена банку. И пока продавец не закроет долг, Росреестр просто не зарегистрирует переход права на вас.
Кадастровая стоимость.
На неё обычно забивают. А зря. Если кадастровая стоимость в разы выше рыночной, это повод насторожиться. Возможно, квартира стоит в каком-то особенном районе или имеет статус, о котором вам не говорят.
---
Чего в выписке НЕТ
Выписка — документ гордый и молчаливый. Про многие важные вещи она просто не скажет. Например:
· Кто прописан в квартире (для этого нужна форма № 9).
· Есть ли люди с правом бессрочного проживания («отказники» от приватизации).
· Что было с квартирой до 1998 года (архивы БТИ).
· Не подан ли судебный иск на квартиру.
Но об этом — уже в следующей части. Потому что там начинается настоящий детектив.
---
Коротко
Выписка из ЕГРН — это база. Это как проверить пульс у пациента. Без этого никуда. Но одного пульса мало, чтобы понять, здоров ли человек. А с 1 марта 2023 года пульс ещё и закрыли в сейф — теперь просто так не пощупаешь.
---
Продолжение следует...
Во второй части разберём главные тайны ЕГРН: кого не видно в выписке, но кто может заявить права на квартиру после покупки. Спойлер: там будут «отказники», прописка и судебные споры.
Подписывайтесь на блог, чтобы не пропустить продолжение. А если у вас были свои «сюрпризы» при покупке жилья — пишите в комментариях, разберём анонимно.
Евгений Ляхов