Покупка квартиры в новостройке Москвы: особенности столичного рынка первичной недвижимости
Московский рынок первичного жилья — крупнейший в России. Каждый год в столице сдаются миллионы квадратных метров. Решение купить квартиру в Москве в новостройке принимают тысячи людей: переезжают из регионов, меняют старое жилье на новое, вкладывают деньги. Мы работаем с первичкой в столице больше десяти лет. Знаем рынок от выбора района до момента, когда получаете ключи.
Что отличает Москву от других городовСтоличный рынок строящегося жилья работает по своим правилам.
Стоимость зашкаливает. Москва — самый дорогой город страны по недвижимости. Средний квадратный метр в новостройке стоит около 300 тысяч. В центре цены взлетают до 500-700 тысяч. На окраинах попроще — 200-250 тысяч. Сравните с Питером, где средняя цена 180-200 тысяч, или Екатеринбургом со 120-140 тысячами. Однокомнатная квартира площадью 35 квадратов в обычном районе потянет на 10-11 миллионов. Входной порог высокий.
Метро решает всё. Близость к станции метро влияет на цену кардинально. Квартира в пяти минутах ходьбы и та же квартира в двадцати минутах — разница в стоимости 30-40 процентов. Автобусы и маршрутки не спасают. Пробки съедают время, а метро работает как часы. Поэтому люди готовы переплачивать за удобство.
Административная путаница. Столица поделена на округа: центральный, северный, восточный, юго-восточный и дальше по списку. Внутри каждого — районы с собственным характером. Плюс появилась Новая Москва — земли за МКАД, которые присоединили к городу. Там стройка бурлит, цены пониже, но ехать приходится долго.
Масштабы впечатляют. В столице возводят жилые комплексы на тысячи квартир. Целые кварталы с нуля: школы, садики, поликлиники, магазины, парки. Такие проекты в регионах редкость. Там чаще один-два дома ставят точечно.
Застройщиков куча. ПИК, Самолет, ЛСР, Инград, МИЦ — только крупнейшие игроки. У каждого десятки проектов, своя концепция, разные ценовые сегменты. Выбор огромный, можно сравнивать и торговаться.
География новостроек: где строят и за сколькоСтройка в столице идет неравномерно.
Центр. Свободных участков почти не осталось. Новые проекты появляются редко — сносят промзоны или реконструируют старые здания. Цены космические — от полумиллиона за квадрат. Покупают богатые люди или инвесторы под сдачу.
От Садового до ТТК. Престижная зона с хорошей инфраструктурой. Строят точечно, когда находят подходящий участок. Цены 350-450 тысяч за квадрат. Близко к центру, метро рядом, парки есть. Спрос высокий, квартиры расходятся быстро.
От ТТК до МКАД. Основной объем строительства происходит здесь. Спальные районы с разной степенью развития. Цены скачут от 220 до 320 тысяч в зависимости от конкретного места и близости метро. Есть комфортные районы, есть совсем грустные.
Север и северо-запад. СВАО и СЗАО считаются приличными направлениями. Зелени много, воздух почище, инфраструктура на уровне. Цены выше средних — 280-350 тысяч. Застройка активная, покупатели есть всегда.
Юг и юго-восток. ЮАО и ЮВАО менее популярны. Раньше там промзоны стояли, экология подкачала. Сейчас ситуация улучшается — заводы выносят, парки разбивают. Цены привлекательные — 200-260 тысяч. Подойдет тем, кто хочет сэкономить и не боится долгой дороги.
Новая Москва. Присоединенные территории за кольцом: Троицк, Щербинка, Московский. Разворачивают масштабную застройку целых районов. Цены минимальные — 150-200 тысяч. Минус очевидный — далеко от центра, инфраструктура строится, с транспортом проблемы. Годится для работающих на юго-западе или готовых терпеть дорогу ради низкой цены.
Господдержка: какие программы работаютСтолица участвует в федеральных программах и добавляет свои.
Семейная ипотека. Ставка шесть процентов для семей с детьми. В Москве работает на квартиры до 12 миллионов. Первый взнос пятнадцать процентов. Материнский капитал можно использовать. Программа популярная — застройщики специально аккредитуют объекты под нее.
IT-ипотека. Для айтишников ставка пять процентов. Лимит восемнадцать миллионов по столице. Нужно доказать, что работаете в аккредитованной компании. Первоначальный взнос пятнадцать процентов. В Москве айтишников тьма, программа востребована.
Льготы для бюджетников. Город субсидирует часть ставки учителям, врачам, работникам культуры из муниципальных учреждений. Условия периодически меняются, уточняйте в профильных ведомствах.
Реновация. Программа сноса хрущевок. Жители получают новые квартиры в том же районе. Формально не покупка, но многие рассматривают как шанс улучшить условия. Часть квартир в домах реновации продается свободно — обычно дешевле других новостроек поблизости.
Проверяем застройщикаСтоличные девелоперы — крупные компании, но расслабляться рано.
Репутация компании. Гуглим название, лазим по форумам дольщиков, читаем отзывы. Смотрим, сколько объектов сдали, были ли задержки, как разруливают конфликты. У ПИКа или Самолета история длинная — найти информацию легко.
Финансовое здоровье. Застройщики в столице часто публичные или входят в холдинги. Отчетность открытая. Проверяем на сайте налоговой, на сайте компании, в аналитических обзорах. Оцениваем долги, выручку, прибыль.
Судебные разборки. Крупные застройщики всегда в каких-то спорах — масштаб бизнеса такой. Важно смотреть на количество и суть. Сотни исков от дольщиков — тревожно. Несколько споров с подрядчиками — рабочая ситуация.
Проектная документация. На портале наш.дом.рф лежит вся информация по каждому объекту. Проверяем разрешение на стройку, график, финансы, данные о собранных деньгах.
Банк для эскроу. Узнаем, какой банк аккредитовал проект. Сбер, ВТБ, Альфа — серьезные организации, которые проверяют застройщика до аккредитации. Если одобрили такие банки — знак хороший.