Сегодня к нам в контору заходили граждане, заключали предварительный договор купли-продажи недвижимости. Ситуация в следующем: продавец унаследовал квартиру, однако законные шесть месяцев, отведённые на вступление в наследство, ещё не истекли. Соответственно, и свидетельства на право собственности ещё не получено, то есть наследник пока не может распоряжаться недвижимостью в полной мере. Зато покупатель уже нашёлся. Вот они и заключают этот предварительный договор, чтобы никто уже не передумал.
И должен сказать, это далеко не единственный случай, когда граждане заключают такие вот предварительные договоры. Конечно, чаще всего речь в них идёт о продаже квартиры или дома, но пообещать и заранее договориться можно о чём угодно и на каких угодно условиях: аренда, обмен и многое другое. Главная прелесть этого документа в том, что просто так взять и передумать уже не получится. Если ты дал слово и скрепил его подписью, то должен его сдержать.
Сразу замечу: тут важно понимать, какой именно будет основная сделка. В смысле, требует ли она нотариальной формы в обязательном порядке. Если да, то и предварительный договор тоже должен быть удостоверен нотариусом. Не говоря уже о том, что нотариальная форма для важных имущественных сделок всегда предпочтительнее, т.к. нотариально удостоверенный документ обладает особой силой и в случае спора станет железным аргументом в суде.
Вы можете спросить: «А зачем вообще люди заключают предварительные договоры?»
Казалось бы, есть две заинтересованные стороны, есть предмет сделки, так чего кота за хвост тянуть? Не люблю это выражение, но уж ладно…
Так вот, ситуации бывают разные.
Иногда продавец ещё не стал полноправным хозяином жилья — например, как наши сегодняшние посетители: продавец просто вынужден ждать вступления в права наследства. Однако бывают и другие причины. Например, нужно большой участок земли разделить на несколько маленьких, чтобы продать один из них. Или наоборот, из нескольких небольших участков собрать один. То есть требуется некоторое время на регистрацию права собственности. При этом отсутствие такого права «сию минуту» не мешает заключить договор о будущей продаже. Можно прописать условие: сделка состоится, как только право зарегистрируют. Или когда выпишут всех жильцов. Или даже если продавец выиграет судебный процесс.
Ещё одна частая история — ипотека. Чтобы продать квартиру с долгом, нужно либо получить добро от банка, либо погасить кредит. А своих денег часто не хватает. Тут предварительный договор может стать палочкой-выручалочкой: покупатель вносит задаток, продавец этими деньгами гасит ипотеку, обременение снимается — и вот уже можно подписывать основной договор.
И да, в предварительном документе можно предусмотреть штрафы для того, кто вдруг передумает, чтобы все были спокойны.
Бывает и наоборот: деньги нужны покупателю. Например, он ждёт одобрения кредита в банке. Квартира мечты уже найдена, и он боится, что её продадут другому или поднимут цену. В предварительном договоре можно заранее закрепить цену и прочие условия. Кроме того, к предварительному договору можно приложить черновик основного. Да, сам по себе он ничего не значит, но как часть общего замысла — очень даже работает.
Помимо ипотеки, на квартире могут висеть и другие обременения: долги по ЖКХ, налогам, аресты. Нотариус всё это проверит и обязательно расскажет покупателю. Наличие долгов — не приговор для предварительного договора, но в его тексте нужно будет учесть, как стороны будут с этим разбираться.
Конечно, наличие долгов может влиять и на цену сделки. Впрочем, с ценой разговор особый. Ведь её не всегда можно определить заранее. Например, продавцу нужно узаконить перепланировку квартиры. Соответственно, цена за квадратный метр будет ясна только после завершения этой процедуры. В предварительном договоре можно прописать и такое условие: окончательный расчёт стоимости будет сделан по завершении процедуры.
Кроме того, предварительные договоры пользуются спросом при покупке коммерческой недвижимости. Скажем, покупателю важны технические характеристики: дополнительные электрические мощности, наличие качественной противопожарной системы и т.п. И выходить на сделку он готов только после получения технической экспертизы помещения. Как только такое заключение будет дано и при условии, что параметры соответствуют требованиям, заключается основная сделка.
А что если нет? — спросите вы.
Общее правило гласит: если сделка срывается по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере. Если же передумал покупатель — задаток остаётся у продавца. Но можно прописать и дополнительные штрафы, и неустойки. А того, кто необоснованно отказался от сделки, можно через суд заставить исполнить обещание.
То есть предварительный договор — это не филькина грамота, а вполне серьёзный документ, подразумевающий исполнение взятых обязательств. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только по веским причинам, например если обнаружились скрытые обременения. Ну и расторжение по обоюдному согласию сторон тоже никто не отменял. Продавец возвращает задаток, и все остаются, если не при деньгах, то хотя бы при хороших отношениях.
О юридическом на человеческом - в Советах нотариуса! 👉 Подписывайся
🐾 Еще больше историй кота нотариуса - в MAX