Как я тупанул, послушав заказчика. История одного факапа.
Короче, рассказываю.
Обратился заказчик. Хочет получить земельный участок по процедуре масштабного инвестиционного проекта для создания агропромышленного парка и финансировать это по ПП РФ № 316 (об этом писал тут – ссылка).
Какое-то время обсуждаем условия участия в 316-м, условия получения ЗУ по МИП, формат агропромышленного парка и всё прочее.
И вот он говорит: «Так, всё в порядке. Участок мы определили, с администрацией всё согласовано, сети есть, ТУ есть, участок отличный, ровный, подходит по всем требованиям. Пора его брать».
И мы переходим к активной фазе.
На этапе целеполагания принимаем решение провести маркетинговое исследование – определить портрет потенциального резидента, отраслевую привязку (об этом писал тут – ссылка), чтобы сразу закладывать необходимые мощности, метры под сдачу, ставки аренды, конкурентов.
План такой: по завершении исследования сразу формируем финмодель и делаем бизнес-план для масштабника.
Прежде чем читать дальше – ответьте себе на вопрос: что мы упустили? Где произошел факап?
А я продолжу.
Провели маркетинговое исследование. Выяснили всё что нужно. Готовы запускать в работу бизнес-план.
И тут заказчик спрашивает: «А наш участок вообще под это подходит?»
Пауза.
Мы этот вопрос не поднимали целенаправленно. Ведь «всё на мази».
А ничего не «на мази». Оказывается, этот участок никто толком не анализировал. Топосъемки нет. В архивах никто ничего не заказывал. Есть выписка из ЕГРН и по ней все в порядке, хотя пара вопросов к ВРИ была, но все же нормально, нет?
Дальше выясняем: рядом горы и горная река – возможны подтопления. Грунтовые воды. Недалеко карьер щебня. С другой стороны – тепличное хозяйство. Если внимательнее покопать, то и существующий ВРИ вызывает вопросики.
И вот когда мы это осознали – остановилась работа над бизнес-планом. Встал вопрос рисков и целесообразности получения этого участка вообще. Зачем идти в МИП, если под землёй ненужные нам сети? Или если может затопить? Или если СЗЗ соседнего предприятия накладывает ограничения на нашу деятельность?
Работа встала. И мы стали проводить этот долбанный аудит.
Только когда всё проверили – работа по бизнес-плану возобновилась. Кстати, там на выбор было 2 участка, и на этом этапе мы от одного ЗУ отказались. Хотя администрация говорила: «Всё ок, берите».
И вот я – вроде с опытом, всё понимаю и учитываю – поскользнулся на какой-то фигне. Не провёл банальный аудит участка.
Можно было обойтись экспресс-аудитом. Но я так уверовал в то, что с участком всё в порядке, что просто пропустил этот момент. Не стал настаивать на проверке, не стал убеждать в том, что это важно. Доверился. Поплыл по течению.
И вроде понятно, что топосъемка больше нужна на стадии мастер-плана, а геодезия с геологией – на этапе проектирования.
Но ключевая развилка вот в чём:
— Стоит ли тратить деньги на аудит, когда ты ещё не знаешь, возьмёшь этот участок или нет?
— Или оставить аудит на этап мастер-планирования и проектирования – но там нечаянно понять, что ты не сможешь ничего здесь построить?
Оказывается, аудит надо было делать раньше. Но зачем мне тратить на это деньги, если я ещё не определился с участком?
Дилемма.
Но я нашёл решение. И расскажу о нём скоро.
🎩 Промышленный Гудвин
@Арслан Аюпов | Создаю работающие пром. площадки под ключ
#созданиепарка #кейс #ошибки
