©️ Олег Дедков, управляющий партнер проекта «Дом Правды

В ответ на пост

©️ Олег Дедков, управляющий партнер проекта «Дом Правды»:

За последние 2-3 года главным драйвером строительства офисов является получение застройщиками жилья льгот за создание мест приложения труда (МПТ).

Для ее получения необходимо получить разрешение на строительство офисной недвижимости за пределами ТТК.

И уже на этапе строительства, его темп и статистика ввода офисов привязываются прежде всего к динамике продаж, тем более что срок завершения строительства всегда указывается в разрешениях с приличным запасом.

Как только многочисленные инвесторы офисов «в нарезку» начнут массово получать свои объекты инвестирования после ввода в эксплуатацию, они почувствуют себя в шкуре классического дольщика жилья.

Первое: въехать в офис можно через несколько лет, потому что надо делать ремонт и ремонты делают все вокруг.

Второе: БЦ нового формата могут разочаровать в части сервисной и инженерной инфраструктуры, так как главной целью их строительства было получить льготу и распродать максимальное количество метров до ввода.

Третье: есть сомнения, что размещение новых офисных зданий в «экзотических» локациях серьезно просчитывалось с точки зрения востребованности у конечных пользователей (арендаторов).

©️ Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT:

Главная причина - доступность проектного финансирования.

Цикл снижения ключевой ставки замедлился, дорогие кредиты сохранятся как минимум до конца 2026 года. В таких условиях девелоперы вынуждены пересматривать графики: по итогам 2025 года в Москве введено 748 тыс. кв. м, но уже на 2026-й прогнозы разнятся - от 600 до 900 тыс. кв. м, а риски переноса сроков сохраняются.

Вторая причина - структурная. Более половины ввода в 2025 году приходится на штаб-квартиры крупных корпораций (Роскосмос, ЦБ РФ), которые не выходят на открытый рынок.

Рынок уже демонстрирует признаки насыщения.

По итогам 2025 года доля свободных площадей в Москве превысила 5%, а в 2026 году, по нашим оценкам, может вырасти до 7%. Это означает, что даже текущий объем ввода (порядка 750 тыс. кв. м в год) начинает превышать чистое поглощение.

При этом ставки аренды, по нашим прогнозам, не превысят пиковых значений 2025 года. Арендаторы в условиях замедления экономики (рост ВВП в 2026 году ожидается на уровне 1,3%) стали гораздо разборчивее, они увеличивают горизонт планирования, требуют качественной отделки и сервиса.

©️ Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY:

Отставание фактического ввода от заявленного - нормальная особенность офисного девелопмента.

Исторически рынок всегда корректировал планы: до 2020 года доля переносов обычно составляла около 20–30%, что считалось стандартным операционным отклонением.

После 2020 года ситуация изменилась качественно. По данным CORE.XP, в 2025 году сроки ввода были перенесены по проектам площадью 693 тыс. кв. м, что составило 49,6% всех заявленных объектов — максимальный показатель с 2015 года.

Причины - комплексные.

Во-первых, высокая стоимость капитала и рост строительных затрат делают ввод более зависимым от финансовой модели.

Во-вторых, рынок перешёл к модели строительства под конкретного пользователя или под предварительные договорённости по аренде.

Девелоперы всё чаще используют сроки ввода как инструмент управления доходностью и рисками, а не как фиксированный календарный ориентир.

В московских офисах в конце 2024 года находилась около 5,5%, что является минимальным уровнем за последние 16 лет.

Это говорит о структурном дефиците качественных площадей, особенно класса A и в сильных деловых кластерах.

При этом рост предложения скорее приведёт к перераспределению спроса: современные проекты с развитой инфраструктурой и сервисной моделью будут быстро поглощаться рынком, тогда как устаревшие объекты могут столкнуться с ростом вакансии.

По сути, речь идёт не о перегреве предложения, а о смене форматов - усилении сервисных офисов, штаб-квартир и проектов смешанного назначения.