Февраль 2026 года принес важные изменения в программу семейной ипотеки. Сейчас купить квартиру на вторичном рынке с господдержкой можно, но правила стали жестче, а список доступных городов обновился.
В этой статье я расскажу:
- Кто может взять семейную ипотеку на вторичку в 2026 году
- В каких городах это работает
- Пошаговую инструкцию, как безопасно оформить сделку самостоятельно или с экспертом
- Главные изменения февраля 2026, о которых молчат банки
Что изменилось в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года
Главные нововведения, которые нужно знать каждому, кто планирует купить жилье по госпрограмме.
Первое изменение: одна семья — одна льготная ипотека. Теперь супруги обязаны выступать созаемщиками. Раньше можно было оформить кредит только на одного, а второй не участвовал в сделке. С февраля 2026 года семья рассматривается как единый заемщик, и получить второй льготный кредит нельзя, даже если первый уже погашен. Исключение составляет только рождение еще одного ребенка.
Второе изменение: запрещены так называемые «доноры». Больше нельзя включать в договор третьих лиц, которые формально подходят под программу, чтобы помочь получить кредит тем, кто не имеет права. Это была распространенная схема, и теперь она полностью закрыта.
Третье изменение: можно рефинансировать только рыночную часть комбинированной ипотеки. Если вы брали комбинированный кредит, где одна часть льготная, а другая рыночная, теперь можно снизить ставку по рыночной части отдельно, не трогая льготную.
Четвертое изменение: обновлен список городов для вторички. В январе 2026 года перечень городов, где разрешена семейная ипотека на вторичное жилье, расширили — добавили 22 города в 15 регионах. Сейчас в списке 891 город по всей стране.
Кто может взять семейную ипотеку на вторичку в 2026 году
Программа доступна не всем семьям, а только определенным категориям. Вот полный список тех, кто имеет право на льготную ипотеку.
Первая категория: семьи с детьми до 7 лет. Если в семье есть хотя бы один ребенок младше 7 лет включительно, вы попадаете в самую массовую категорию заемщиков. Возраст ребенка считается на дату получения кредита.
Вторая категория: семьи с ребенком-инвалидом. Ребенок любого возраста до 18 лет, имеющий инвалидность, дает право на семейную ипотеку независимо от того, сколько лет ребенку.
Третья категория: семьи с двумя детьми в возрасте от 7 до 17 лет. Но здесь есть важное ограничение — такая семья может получить семейную ипотеку только при покупке жилья в малых городах с населением до 50 тысяч жителей или в 35 регионах с низким объемом строительства.
Для последней категории действует особое правило: вторичное жилье доступно только в этих регионах, и купить квартиру в Москве, Санкт-Петербурге или их областях по данной программе не получится.
Где можно купить вторичку по семейной ипотеке
Это самый частый вопрос от моих клиентов. Вторичное жилье по семейной ипотеке доступно не везде, а только в городах с низким объемом нового строительства.
По каким критериям отбирают города. В городе должно строиться не более двух многоквартирных домов. Город должен входить в официальный перечень, который регулярно обновляется. Исключение составляют Москва, Санкт-Петербург и области — они не участвуют в программе на вторичку даже при наличии свободных городов в списке.
Теперь о требованиях к самой квартире. Первое и самое главное — дом не должен быть старше 20 лет. Это ключевой параметр, проверяйте год постройки до подачи заявки в банк. Второе — дом не должен быть признан аварийным. Третье — квартиру нельзя покупать у родственников. К ним относятся супруг, родители, дети, братья и сестры. И четвертое — продавцом должен выступать именно собственник, а не перекупщик.
Мой практический совет. Год постройки всегда смотрите в выписке из ЕГРН или в техническом паспорте. Если дому уже 21 год, программа на него не распространяется, даже если все остальные параметры идеальны.
Условия кредитования в 2026 году: цифры
Базовые параметры программы семейной ипотеки в 2026 году выглядят так.
Процентная ставка составляет до 6 процентов годовых. Это основное преимущество программы, которое делает ее такой привлекательной для семей с детьми.
Первоначальный взнос — от 20 процентов стоимости квартиры. Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее могут быть индивидуальные условия от банка.
Срок кредитования — до 30 лет. Это позволяет распределить платежи и сделать их комфортными для семейного бюджета.
Максимальная сумма кредита зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга и областей она составляет 12 миллионов рублей. Для всех остальных регионов — 6 миллионов рублей.
Если этих сумм не хватает на покупку желаемой квартиры, можно оформить комбинированный кредит. В этом случае часть суммы вы получаете по льготной ставке 6 процентов, а остальное — по рыночной ставке банка. Максимальная сумма комбинированного кредита для столичных регионов составляет до 30 миллионов рублей, для остальных — до 15 миллионов рублей.
Хорошая новость февраля 2026 года: теперь разрешено рефинансировать только рыночную часть комбинированного кредита, оставляя льготную часть без изменений. Это делает такие кредиты более гибкими и выгодными для заемщиков.
Пошаговая инструкция: как купить вторичку по семейной ипотеке
Шаг 1. Проверьте, подходит ли ваш город
Зайдите на сайт Дом.РФ — там опубликован актуальный перечень городов. Список обновляется регулярно, поэтому то, что работало в декабре, могло измениться в январе или феврале 2026 года. Не поленитесь проверить актуальность информации перед началом поиска квартиры.
Шаг 2. Подберите квартиру
Ищите варианты на проверенных площадках: ЦИАН, Авито, Домклик, Фарпост. В фильтрах обязательно поставьте несколько важных параметров. Во-первых, выберите вторичный рынок. Во-вторых, укажите год постройки — не старше 2006 года, если мы считаем от 2026 года. В-третьих, выберите ваш регион и город, предварительно убедившись, что он есть в списке.
Обратите внимание: проверяйте не только год постройки, но и фактическое состояние дома. Бывает, что дом построен в 2005 году, но уже требует капитального ремонта — в таком случае банк может отказать в ипотеке.
Шаг 3. Проверьте продавца и документы
Если вы решили действовать самостоятельно, без риэлтора, уделите этому этапу максимум внимания. Запросите у собственника следующие документы.
Выписку из ЕГРН — она должна быть не старше одного месяца. Именно по ней вы увидите, действительно ли человек является собственником, есть ли обременения в виде ипотеки или ареста, кто прописан в квартире.
Паспорт продавца — сверьте данные с выпиской из ЕГРН. Фамилия, имя, отчество и дата рождения должны совпадать.
Справку об отсутствии долгов по ЖКХ — чтобы после покупки вам не пришли чужие долги за коммунальные услуги.
Технический паспорт — чтобы проверить, нет ли незаконных перепланировок. Если стена снесена, а в документах этого нет, вас могут обязать все восстановить за свой счет.
Особое внимание уделите проверке родственных связей. Если продавец окажется вашим родственником, сделка не пройдет. Это условие жестко контролируется банками.
Шаг 4. Подайте заявку в банк
Семейную ипотеку в 2026 году выдают 66 банков по всей России. Вот список лидеров с самыми выгодными условиями на текущий момент.
Сбербанк предлагает ставку от 6 процентов годовых с первоначальным взносом от 20,1 процента. Это самый популярный банк среди моих клиентов благодаря разветвленной сети отделений и быстрому одобрению.
Газпромбанк работает со ставкой от 5,99 процента и первоначальным взносом от 20,01 процента. У них часто бывают акции для зарплатных клиентов и партнерских компаний.
Т-Банк дает ставку от 5,99 процента с первоначальным взносом от 20 процентов. Их преимущество — полностью дистанционное оформление без визита в отделение.
Альфа-Банк предлагает ставку от 6 процентов с первоначальным взносом от 20,1 процента. У них удобное мобильное приложение и быстрые решения по заявкам.
Совкомбанк также работает со ставкой от 5,99 процента и первоначальным взносом от 20,01 процента. Часто предлагает интересные условия для семей с детьми.
Мой профессиональный совет: подавайте заявку сразу в 2–3 банка. Это не влияет на кредитную историю, потому что все запросы в течение короткого времени считаются одним, но значительно повышает шансы на одобрение. Кроме того, у вас появится возможность выбрать лучшее предложение по ставке и условиям.
При подаче заявки подготовьте паспорта всех членов семьи, свидетельства о рождении детей, документы на квартиру, если вы уже подобрали вариант, и подтверждение дохода. Хотя многие банки сейчас принимают справки по форме банка или просто выписки с зарплатного счета.
Шаг 5. Оформите сделку безопасно
Когда банк одобрил ипотеку, наступает самый ответственный момент — нужно безопасно провести расчеты с продавцом. Я категорически не рекомендую передавать деньги наличными до подписания договора. Это главное правило безопасности, которое убережет вас от потери средств.
Вот три надежных способа провести расчеты.
Первый способ — аккредитив. Это когда банк выступает гарантом сделки. Деньги перечисляются продавцу только после того, как вы зарегистрировали право собственности на квартиру. Самый современный и безопасный способ.
Второй способ — банковская ячейка. Вы кладете деньги в ячейку, а продавец получает к ним доступ только после предоставления выписки из ЕГРН о том, что вы стали собственником. Классический, проверенный годами способ.
Третий способ — нотариальная сделка. Это дороже, потому что нужно оплатить услуги нотариуса, зато нотариус самостоятельно проверяет все документы и риски, и несет за это ответственность.
Почему могут отказать: 5 частых причин
На основе своей практики я выделила пять самых распространенных причин отказа в семейной ипотеке.
Причина первая: дом старше 20 лет. Это самая частая причина отказа. Проверяйте год постройки до подачи заявки, чтобы не тратить время зря.
Причина вторая: город не в списке. Даже если дом идеально подходит по всем параметрам, но вашего города нет в официальном перечне, программа на него не распространяется.
Причина третья: родственные связи. Нельзя купить квартиру у родителей, детей, супруга, брата или сестры. Банки тщательно проверяют этот момент.
Причина четвертая: уже была льготная ипотека. Если вы или ваш супруг ранее брали семейную, дальневосточную или IT-ипотеку после 23 декабря 2023 года, новый льготный кредит вам не дадут. Исключение — рождение еще одного ребенка.
Причина пятая: недостаточный доход. Банки ужесточили требования к платежеспособности заемщиков из-за сокращения государственных субсидий. Ваш ежемесячный платеж не должен превышать определенный процент от дохода.
Можно ли рефинансировать вторичку по семейной ипотеке
Здесь важно различать две разные ситуации.
Ситуация первая: рефинансирование обычной ипотеки. Если вы уже купили квартиру на вторичном рынке по обычной ставке, перевести этот кредит на льготную семейную ставку 6 процентов нельзя. Программа не работает на рефинансирование уже существующих кредитов на вторичку.
Ситуация вторая: рефинансирование комбинированной ипотеки. Если у вас комбинированный кредит, где часть денег взята под 6 процентов, а часть — по рыночной ставке, то с февраля 2026 года разрешено снижать ставку только по рыночной части, оставляя льготную часть без изменений. Это хорошая новость для тех, кто брал комбинированные кредиты в прошлые годы.
Мои личные рекомендации
За годы работы я выработала несколько правил, которыми делюсь с каждым клиентом.
Первое: не тяните с решением. Программа семейной ипотеки работает, но список городов и условия могут измениться в любой момент. Если ваш город в перечне и дом подходит по году постройки, не откладывайте — действуйте сейчас.
Второе: проверяйте все документы дважды. Даже мелкая ошибка в выписке из ЕГРН или неправильно указанная дата могут заблокировать сделку на месяц. Лучше потратить лишний час на проверку, чем потом неделями ждать исправлений.
Третье: не пытайтесь обойти правила. Схемы с так называемыми «донорами» и фиктивными созаемщиками больше не работают. Банки проверяют заемщиков тщательнее, чем раньше, и за попытку обмана последует не просто отказ, а попадание в черные списки.
Четвертое: если сомневаетесь — обратитесь к профессионалу. Я и моя команда помогаем правильно подобрать объект, проверить собственника и провести сделку без рисков. Экономия на риэлторе может обернуться потерей квартиры и денег. В сложных случаях лучше заплатить за безопасность.
Главное, что нужно запомнить
Семейная ипотека на вторичное жилье в 2026 году — реальна, но только в 891 городе по всей стране.
Дом, который вы хотите купить, должен быть не старше 20 лет — это жесткое требование, не подлежащее обсуждению.
С февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека». Учитывайте это, если у кого-то из супругов уже был такой кредит.
Самостоятельно пройти все этапы можно, но будьте готовы к бюрократии и рискам. Внимательно проверяйте документы и не торопитесь с решениями.
Лучший способ купить квартиру безопасно — доверить сделку эксперту, который знает все подводные камни и умеет их обходить.
P.S. Было полезно? Поставь Лайк и подпишись на канал!