Рынок вторичной жилой недвижимости города Севастополя в 2025 году продемонстрировал существенный ценовой рост несмотря на общероссийское снижение темпов роста экономики и продолжающуюся специальную военную операцию.
За 2025 год средняя стоимость квадратного метра в многоквартирных жилых домах на территории города Севастополя выросла по сравнению с декабрём 2024 года на 14,77%, достигнув отметки в 193,9 тыс. руб. за кв.м. (в конце 2024 года средняя стоимость жилого квадрата на вторичке равнялась 169 тыс. руб. за кв.м.). Планомерный рост наблюдался в течении всех 4 кварталов 2025 года, в чём можно убедиться взглянув на рисунок 1.
В целом к концу года средняя цена на квартиры в размере количества комнат оказалась следующей. См. рис. 2
Наиболее дорогостоящими по стоимости квадратного метра в Севастополя остаются 1-комнатные квартиры, продемонстрировавшие в декабре 2025 года средний ценник в 209,1 тыс. руб. за кв.м. Высокие ценовые запросы продавцов однушек прежде всего связаны с тем, что однокомнатные квартиры являются самыми удобными для сдачи в аренду. Летом их можно сдавать посуточно туристам, а в межсезонье помесячно с выселением на лето.
На втором месте по ценнику четырехкомнатные и прочие многокомнатные квартиры. Средняя по Севастополя запрошенная продавцами цена за квадратный метр в таких квартирах в декабре 2025 года составила 196,7 тыс. руб. за кв.м. Высокий ценник как правило связан с эксклюзивным ремонтом и расположением на верхних (видовых) этажах современных высоток или наоборот целыми этажами в малоэтажной застройке в историческом центре города и приморских микрорайонах. Также отметим, что это цена предложения, зачастую связанная с амбициями продавца, а вот когда дело доходит до фактических продажах может иметь место снижение цены на 10, а то и 20%.
В аутсайдерах рынка 2025 года в Севастополе квартиры свободной планировки - 158,8 тыс. руб. за кв.м. (в среднем) и квартиры-студии - 185 тыс. руб. за кв.м. Объяснением для первой категории является тот факт, что это бюджетное жильё хоть и в мало мальски современных домах. Качество постройки и инфраструктура жилого комплекса естественно будут соответствовать цене. Выбирая свободную планировку также следует понимать, что по большей части это окажутся 2-4-этажные многоквартирные дома в районах с преимущественно малоэтажной застройкой и низким уровнем обеспеченностью коммуникациями и городской инфраструктурой.
Как можно увидеть на представленных диаграммах больше всего в Севастополе выставлено на продажу 2-комнатных квартир. Причем как в части доли в общем количестве - 34%, так и в части доли в общей площади -32%. Такое количество предложения связано с тем, что продавцы рассчитывают на покупателя с семейной ипотекой или прочими льготными программами, которые в условиях высокой процентной ставки являются главными источниками средств для приобретения недвижимости.
Ещё четверть рынка представлена трёшками, которые при нынешней покупательской способности населения могут экспонироваться годами и практически не снимаются с продажи.
Как можно увидеть на представленных диаграммах больше всего в Севастополе выставлено на продажу 1-комнатных квартир. В штуках их предложение составляет почти треть (32%) от общего количества выставленных на продажу квартир по общей площади - 25%. Такая долевка является типичной для капиталистической модели экономики, а в последние 20 лет жильё в Севастополе строили преимущественно в расчёте или на семью из 3 человек или под сдачу отдыхающим.
Как можно увидеть на рисунке 5 в течении 2025 года стабильно росли в цене все типы квартир, за исключением свободной планировки, где ценовые ожидания продавцов сильно менялись по мере появления новостей о сносе многоквартирных домов самовольно построенных на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство.
Впрочем, при столь существенном росте стоимости не наблюдается значительной динамики в объёме предложения на рынке. Если в конце 2024 года на продажу было выставлено 2015 квартир в ранее построенных многоквартирных домах, то в декабре 2025 года количество объявлений о продаже снизилось на 4,2% до 1922 единиц.
Специалистами маркетингового агентства "Маркет-Крым" в течении 2025 года было отслежено 10 962 объявления о продаже квартир на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя, из которых после фильтрации на уникальность остаётся примерно 2,1.- 2,2 тыс. уникальных объектов.
Уточним, что продавцы в течении при изменении желаемой цены зачастую вместо то, чтобы отредактировать ранее размещённое объявления создают новое. Кроме того рынок вторичной жилой недвижимости Севастополя характерен и значительным количеством агентств недвижимости, которые не требуют эксклюзивным прав на посредничество в продаже квартиры, в результате чего один и тот же объект с относительно низкой ценой может с разным описанием фигурировать в объявлениях трёх, а то и пяти агентств недвижимости, что в целом приводит к занижению показателя средней стоимости за квадратный метр).
Отметим, что колебание объёма предложения в течение 4 кварталов года характерно для Севастополя, как курортного города, но в 2025 году значительное снижение объёма предложения во втором квартале 2025 года связано с общероссийской тенденцией, в прессе именуемой как "эффект Долиной" (в культурном варианте), а чаще как "схема Долиной".
Напомним. Весной 2024 года гражданка Лариса Кудельман (Долина) подписала с гражданкой Полиной Лурье договор купли-продажи 5-комнатной квартиры в городе Москва за 112 млн руб. при рыночной цене в 200 млн. руб.
Спустя некоторое время, продавец (Долина) оспорила сделку купли-продажи квартиры, попросив суд признать сделку недействительной на основании ст. 177 ГК РФ, как сделка была совершена ею в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
И в марте 2025 года Хамовнический районный суд города Москвы принял позицию Долиной, решив признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и договор купли-продажи квартиры заключенные между Продавцом и Покупателем, недействительными сделками и вернул квартиру Долиной, при этом оставив добросовестного покупателя и без денег и без объекта недвижимого имущества, за который эти деньги были заплачены.
Данная история сильно подорвала интерес покупателей к квартирам на вторичном рынке недвижимости. Ведь в новых условиях даже нотариальное заверение сделки с недвижимостью не гарантирует покупателю, что какая-нибудь очередная ушлая бабушка затем не объявит себя "жертвой телефонных мошенников".
И хотя 16 декабря 2025 года Верховный суд России поставил признал право Полины Лурье на приобретённую квартиру и закрыл данную историю, получившую столь широкий общественный резонанс, поскольку история не способствовала повышению имиджа судебной ветви власти, да и в целом схема активно использовалась "предприимчивыми гражданами", вдохновлёнными примером гражданки Кудельман. По данным основателя девелоперской компании Baza Development Марка Завадовского, за 2025 год год в России по "схеме Долиной" продавцы смогли оспорить более 3 тыс. сделок с недвижимостью. В Севастополе в публичную сферу подобные истории не выходили. , но как в старом анекдоте: ложечки нашлись, а осадочек остался. История привела к значительному охлаждению интереса покупателей к вторичке, а спрос, как известно, рождает предложение и как результат во втором квартале 2025 года предложение на рынке жилой недвижимости Севастополя снизилось, причём как в отношении количества выставленных на продажу квартир ( - 4,62%, см. рисунок 2) так и в отношении суммарной общей площади выставленных на продажу объектов (112,2 тыс. кв.м. что на 3,27% меньше соответствующего показателя 2025 года, см. рисунок 3).
Ещё одним трендом 2025 года стала общая усталость продавцов многокомнатных квартир от безуспешных попыток продать свои объекты в условиях высоких кредитных ставок и соответствующего сокращения свободных денег в экономике. За год количество предложений по продаже 4- и более комнатных квартир на 17,8% со 140 до 115 штук.
Также с рынка вымылись квартиры с небольшими площадями, а именно студии. За год на рынке их стало меньше на 41,2%. Причина здесь противоположна, их хоть покупают.
А вот покупки однушек идут не столь активно, за год предложение уменьшилось на 4,7%. Примерно такой же тренд наблюдаются по 2- и 3-комнатным квартирам. Здесь сказывается льготная ипотека, на что указывалось чуть выше.
Сейчас в Севастополе чаще покупают квартиры типичные для людей пенсионного возраста, а не те квартир, которые в прошлые периоды приобретаелись в инвестиционных целях, то есть для сдачи в аренду.
Вообще, как показывает статистика Севастополь плавно превращается в город пенсионеров, а значительная часть покупателей жилья на вторичке - это граждане переезжающие из более холодных регионов после выхода на пенсию. Для понимания масштаба отметим, что по данным Росстата на 1 января 2025 года, численность населения Севастополя составляла 558 тыс. чел. При этом в 2026 году правом льготного проезда в общественном транспорте Севастополя пользуются 227 тыс. чел.
Как итог (можно увидеть из рисунке 4) при общем сокращении предложения на вторичном рынке, суммарная стоимость объектов выставленных на продажу по году всё равно выросла на 11,2% до отметки в 21 766,3 млн. руб.
Таким образом в 2026 году средние цены на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя продолжили рост (преимущественно за счёт сокращения предложения в низком ценовом сегменте), несмотря на продолжение специальной военной операции на Украине и общее замедление экономики Российской Федерации.
В последующих обзорах специалисты маркетингового агентства "Маркет-Крым" расскажут об итогах 2025 года на рынке вторичной жилой недвижимости Республики Крым, а по городу Севастополю будет показана детализация по районам и комнатности квартир. Подписывайтесь на наш канал.