Рынок сельскохозяйственной недвижимости снова в фокусе законодателя. В Государственную Думу внесен Проект Федерального закона № 1150237-8, который предлагает изменить Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и существенно ограничить право залога сельхозземель.
Если инициатива будет принята, использовать сельскохозяйственные участки как обеспечение по кредиту или займу смогут далеко не все собственники.
Для аграрного бизнеса это не техническая поправка. Это вопрос доступа к финансированию, устойчивости кредитных линий и инвестиционных проектов.
Что именно предлагается изменить. Планируется установить закрытый перечень лиц, которые вправе передавать сельхозземлю в залог. В него войдут:
- юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие первичную или промышленную переработку аграрной продукции, включенной в отраслевой перечень (в тексте прямо названы яровая рожь, сливочное масло и иная продукция);
- лица, признаваемые сельскохозяйственными товаропроизводителями в соответствии с Федеральный закон о развитии сельского хозяйства.
Ключевой критерий по Закону № 264-ФЗ — не менее 70% дохода за календарный год от реализации произведенной и переработанной сельхозпродукции. Это не новый показатель, он давно применяется при определении статуса сельхозтоваропроизводителя, в том числе для целей господдержки и налогообложения.
Иные владельцы земель сельскохозяйственного назначения — в случае принятия закона — не смогут закладывать такие участки для обеспечения кредита или займа.
Когда вступят в силу изменения?
Проект предусматривает, что закон может вступить в силу со дня официального опубликования. Переходный период на данный момент не обозначен. Для сделок с недвижимостью и банковского кредитования это означает потенциально мгновенное изменение правил.
Что это значит для бизнеса и финансов?
Залог сельхозземли — это базовый инструмент:
- обеспечение банковского кредита;
- рефинансирование долгов;
- привлечение заемных средств для модернизации;
- участие в инвестиционных проектах в АПК.
Если собственник участка не соответствует критериям?сельхозтоваропроизводителя, его земельный актив фактически теряет функцию финансового обеспечения. С точки зрения финансового анализа это снижает ликвидность и инвестиционную привлекательность бизнеса.
Особенно чувствительна ситуация для:
- холдингов, где земля оформлена на отдельное юрлицо, не ведущее переработку;
- компаний со смешанной выручкой, где доля аграрных доходов колеблется около 70%;
- собственников, сдающих землю в аренду и не осуществляющих производство.
Банки при этом неизбежно пересмотрят риск-профили заемщиков. При выдаче кредита будет проверяться не только правовой титул на землю, но и соответствие критериям Закона № 264-ФЗ. Это добавит дополнительный уровень правового и финансового анализа.
С точки зрения законодателя инициатива направлена на то, чтобы сельхозземля оставалась в обороте у профильных аграрных производителей, а не использовалась как инвестиционный или спекулятивный актив. Но с точки зрения рынка недвижимости и банковского кредитования это серьезное изменение.
По сути, вводится фильтр: право залога сельхозземли становится привилегией профессионального агробизнеса.
Источник: https://www.xn----7sbrkkdieeibji5b1g.xn--p1ai/novosti-odnoj-strochkoj/3504-zalog-selkhozzemli-ogranichat-novyj-zakonoproekt
© Журнал «Помощник сельскому бухгалтеру»